近年來，越來越多的城市居民選擇在環境優美，空氣清新的農村購買房屋，但是隨著農房屋價值的升高，有很多原房主便心中產生了不滿，想反悔的情況。進而導致農村房屋買賣合同糾紛是越來越多。
那麼，當前我國沒有明文規定農村房屋不能進行買賣，是不是就意味著“法無禁止即自由”？城鎮居民購買農村房屋究竟行不行呢，所簽訂的農村房屋買賣合同是否有效呢？
按原則來講，城鎮居民是不可以購買農村房子的，其所簽訂的農村房屋買賣合同也屬無效。
根據《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；對符合規劃並依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼併等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。
農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。要對未經審批擅自將農民集體土地變為建設用地的情況進行認真清理。凡不符合土地利用總體規劃的，要限期恢復農業用途，退還原農民集體土地承包者；符合土地利用總體規劃的，必須依法重新辦理用地手續。
其次，1999年1月1日修訂後實施的《土地管理法》中也刪除了原法第41條有關城鎮非農業戶口居民可以使用集體土地建住宅的規定。
因此，從以上規定來看，在1999年以後，城鎮居民就已經不得在農村購買房屋了，所以，所簽訂的房屋買賣合同一般也應認定無效。
如果不買農村民房，只買宅基地可以嗎？
宅基地的買賣也是違反《土地管理法》的相關規定的，買賣宅基地的合同也是屬於無效合同，村民使用的宅基地，是村集體經濟組織為了保障居者有其屋而無償准予村民使用的土地，村民對其宅基地只有使用權，土地的所有權還是歸集體所有的，所以宅基地是不能隨意賣出的。
當時，基於房地一體的制度，宅基地上的民房是可以在本集體經濟組織成員內部進行買賣的，但一旦農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，依據相關法律規定，是不予批准的。
且在法院在審理此類案件時，因為違反法律的強制性規定，無論是購買宅基地的還是購買宅基地上民房的買賣合同，訴訟都會被判定為無效合同。
在實踐過程中，如果被判定合同無效，那責任誰來分擔？
合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
遇到徵地拆遷時，買受人是否可以分到拆遷補償款？
根據滬高法民—[2004]4號文，雖然合同無效，但買受人可以分得70%的拆遷補償款！！！
上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見中表明，農村宅基地買賣應嚴格按照法律法規的規定進行。對於由此引發的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區分不同情況，妥善處理，具體如下：
第一、對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。
第二、對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。
第三、對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
第四、對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住、使用該房屋的權利。
因此，在實踐過程中不應該“一刀切”的都認定為合同無效，應當結合具體情況或是相關因素來考量其效力問題。不過凱諾律師還是提醒大家，想要購買環境優美，空氣清新的農村房屋，還是需要慎重的。