宅基地使用權即農村居民因建造自有房屋而對集體所有土地的佔有、使用的權利。隨著城市化進程的加快，由農村宅基地使用權轉讓產生的相關法律糾紛日益增加，但由於缺乏統一的制度規定，導致司法實踐觀點，差異較大。為此筆者在“中國裁判文書網”以“農村宅基地使用權轉讓糾紛”為關鍵詞，進行檢索。通過對檢索結果的整理、分析，從而探析農村宅基地使用權轉讓糾紛的相關司法裁判現狀。
一.司法裁判文書基礎數據展示
（一）由於“宅基地使用權轉讓糾紛”多發生於本村集體組織內外，與“宅基地使用權繼承權糾紛”、“宅基地使用權消失糾紛”相比，糾紛多發生在為平等自然人之間。故從所公開的裁判文書“案件類型”分佈來看，民事案件居多，達到案件總量的60%,執行案件佔到案件總量的40%。
（二）從檢索結果案件的“審理程序”分佈來看，“一審程序”佔案件總量的40%，“二審程序”佔案件總量的20%，“其他”佔案件總量的40%，相對於其他民事案由審理程序來說，審理程序為“二審程序”的比例相對較高。
（三）從檢索結果的近似“關鍵詞”分佈來看，相對靠前的近似關鍵字分別為：“強制性規定”、“合同無效”、“返還”、“利息”、“誠實信用原則”。
二.司法裁判同類案件考量的主要法律依據
《物權法》第 153 條規定 ：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《土地管理法》第 62 條第 1 款 ：農村村民一戶只能擁有一處宅基地；第 4 款：農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
《土地管理法》第 63 條規定 ：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
《合同法》第52條：有下列情形之一的，合同無效，第5款：違反法律、行政法規的強制性規定。
1999 年國務院辦公廳印發的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒買土地的通知》明確指出：農村的住宅不得向城市居民出售 ；也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅 ；有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
2008 年《最高人民法院關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》指出，宅基地使用權承載著廣大農民居者有其屋的社會功能，是農村土地管理制度的重要內容。對違反法律、行政法規以及相關國家政策的宅基地轉讓行為，以及其他變相導致農民喪失宅基地使用權的行為，應當依法確認無效。
《2011 年全國民事審判工作會議紀要》明確，將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力 ；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關於宅基地分配、使用條件的規定。
最高人民法院《關於適用合同法若干問題的解釋（一）》第4條的規定，法院確認合同無效應以法律和行政法規為依據；國家政策不屬於法律和行政法規的範疇，不得作為認定合同無效的依據。
三.相關司法裁判觀點集錦
（一）宅基地使用權人與本村以外集體經濟組織的個人簽署的《宅基地使用權轉讓協議》，並非全部無效。
司法實踐中一種觀點認為：農村宅基地的所有權歸集體經濟組織，使用權歸集體經濟組織內的成員，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租。宅基地使用權人將其所有的宅基地使用權轉讓給非本村集體經濟組織成員，雙方簽訂的買賣契約，違反《中華人民共和國土地管理法》關於農民集體所有的土地的使用權不得轉讓的禁止性規定，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項，該買賣合同（轉讓協議）應當認定無效。
典型案例：江智國與俞秋霞宅基地使用權糾紛
與上述相反的另一種觀點認為：當事人主張合同無效，既有違誠實信用原則和社會善良風俗，又不利於社會安定團結。《土地管理法》第六十三條，該條文旨在禁止農村集體土地改變用途轉化為建設用地，而宅基地本身就是建設用地，故雙方簽訂的合同並不違反國家禁止性法律規定，應當認定為有效。
典型案例：王永才與李國營宅基地使用權糾紛
總體而言，在司法實踐中，司法機關對於宅基地使用權的流轉總體上持保留態度，傾向於從土地管理法的強制性規定和國家政策中尋求合同無效的依據，從而否定當事人交易自治的有效性。
（二）宅基地使用權人與本村以外集體經濟組織的個人簽署的《房屋買賣合同》，並非全部無效。
司法實踐中一種觀點認為：在我國實行“房地一體”的流轉制度下，農村村民出賣房屋必然帶來宅基地使用權一併流轉。城鎮居民等農村集體經濟組織之外的人在農村購買房屋，違反了法律的強制性規定。該規定為效力性強制性規定，因此雙方所簽訂的房屋買賣合同為無效合同。
典型案例：馬海濤訴李玉蘭房屋買賣合同糾紛
另一種與上述相反的觀點認為：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地。該規定為管理性規範，而非效力性規定，不應僅依該規定否定買賣合同的效力。
典型案例：徐淑珍與李寶山房屋買賣合同糾紛案
（三）合同無效後相關宅基地使用權轉讓款或房屋買賣款應予以返回，相關損失根據雙方過錯比例承擔。
合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。受讓方在轉讓合同認定無效的情況下，主張利息損失、信賴利益損失亦可得到不同程度的支持。一般宅基地使用權人承擔80%過錯責任，如果因為拆遷、房價上漲等原因，導致宅基地使用權人訴諸訴訟主張合同無效的，其承擔的過錯責任比例會有一定的上浮。
典型案例：徐留其與毛華秒、陳美勤等確認合同無效糾紛
（四）請求法院確認宅基地使用權轉讓協議或者房屋買賣合同無效，不適用訴訟時效。
因合同無效屬於法律規範對合同價值的否定性評價，若合同違法狀態持續存在，當事人請求確認合同無效不應適用訴訟時效。
典型案例：陳春華與陳春海、陳春勇、陳春惠、陳春婷、陳春蓉等宅基地使用權轉讓糾紛
（五）確認宅基地使用權轉讓協議無效，無需按照《土地管理法》第十六條規定，由人民政府先行處理。
宅基地使用權人在請求確認《轉售屋地契約》無效的基礎上，進而請求返還宅基地及其地上房產，依照《民事案件案由規定》的規定，案件糾紛性質應為宅基地使用權轉讓糾紛，屬於人民法院民事訴訟受案範圍。此外，雙方系因轉讓宅基地使用權而引發糾紛，訟爭土地不存在權屬、地界不明晰之情形，故本案不屬於《土地管理法》第十六條：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。”的規定。
典型案例：林淑釵、朱碧貞宅基地使用權糾紛、買賣合同糾紛
（六）宅基地使用權糾紛，由宅基地所在地人民法院專屬管轄。
宅基地使用權糾紛，法律關係為宅基地使用權轉讓合同的法律關係。而宅基地使用權屬於不動產物權的一種，關於不動產糾紛案件的管轄，我國《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。
典型案例：唐磊曉與姜國利宅基地使用權糾紛