旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。做田園綜合體和休閒農業，首先要明確什麼土地能用？什麼土地不能用？怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。做田園綜合體和休閒農業，首先要明確什麼土地能用？什麼土地不能用？怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
1
拿什麼？
旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。
首先要明確什麼土地能夠用，什麼土地不能夠用。田園綜合體怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
田園綜合體不像傳統的景區，地產，拿什麼？首選農村集體建設 ，四荒地， 農村集體建設用地分為宅基地、經營性建設用地、公共設施和公益性建設用地三類。
宅基地的使用對於田園綜合體開發來說是最具有商業價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權分置”，“三權分置”的政策從承包地應用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經營，可以直接進行特色小鎮、民宿等旅遊開發利用。
例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權，農民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發民宿。第二種方式就是國務院一號文件所提出的“允許利用宅基地
設生產用房“，將零散的宅基地集中起來之後，做田園綜合體或者特色小鎮的產業用地。
另一個值得關注的是農村集體經營性建設用地入市，農村集體經營性建設用地入市是指在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、 同權、同價。
旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。做田園綜合體和休閒農業，首先要明確什麼土地能用？什麼土地不能用？怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
1
拿什麼？
旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。
首先要明確什麼土地能夠用，什麼土地不能夠用。田園綜合體怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
田園綜合體不像傳統的景區，地產，拿什麼？首選農村集體建設 ，四荒地， 農村集體建設用地分為宅基地、經營性建設用地、公共設施和公益性建設用地三類。
宅基地的使用對於田園綜合體開發來說是最具有商業價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權分置”，“三權分置”的政策從承包地應用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經營，可以直接進行特色小鎮、民宿等旅遊開發利用。
例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權，農民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發民宿。第二種方式就是國務院一號文件所提出的“允許利用宅基地
設生產用房“，將零散的宅基地集中起來之後，做田園綜合體或者特色小鎮的產業用地。
另一個值得關注的是農村集體經營性建設用地入市，農村集體經營性建設用地入市是指在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、 同權、同價。
2
入市需符合以下條件
一是必須是在33個土地改革試點縣市，才能允許農村集體經營性建設用地入市；
二是擬入市用地必須是建設用地，農田等其他非建設用地是不能入市的；
三是擬入市用地必須符合城鄉規劃；
四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是隻能作為工作、商業、倉儲等經營性用地，不得用地房地產開發。當前來說比較成功的幾個案例，都是在宅基地和農村集體經營性建設用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強城市的一些中心城市周邊。
農林用地主要包括國家林權用地和村集體林權用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業設施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那麼3%的林業用地換算下來是多少？很多人理解是300畝建設用地，其實是不是這樣的，它有一個上限。
除了以上幾種地外，在整個田園綜合體開發中最好用的地是什麼？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護誰受益，允許“四荒”使用權一定50年或更長的時間不變。
另外，一定要注意生態保護紅線和土地使用年限的問題。
生態保護紅線指在生態空間範圍內具有特殊重要生態功能、 必須強制性嚴格保護的區域,是保障和維護國家生態安全的底線和生命線，通常包括重點生態功能區域以及生態環境敏感脆弱區。納入生態保護紅線的區域，禁止進行工業化和城鎮化開發，從而有效保護我國珍稀、瀕危並具代表性的動植物物種及生態系統，維護我國重要生態系統的主導功能。紅線一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經國家同意可以延長。
有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項目投資，去看它的土地利用規劃圖和土地使用生態紅線保護圖。
該怎麼做：田園綜合體開發必須要明確當地土地規劃中其園區所佔土地的用途，符合規劃 使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足田園綜合體園區對建設用地的要求。策劃需求，規劃需求，可行性方案！前期必須準備的東西！
以農業為依託的休閒觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。
進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地佔補平衡義務。這在無形中既增加了休閒農業開發建設成本，而且也使得田園綜合體開發變得更為複雜，甚至會使部分田園綜合體項目夭折。
3
防止土地利用當中的政策風險
指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地，主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。
1.利用基本農田有哪些限制
農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務院批；
不要超越土地利用規劃；
土地要用途管制，這是國家的基本原則；
城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。
2.有關農用地的一些政策限制
嚴禁隨意擴大設施農用地範圍；
以農業為依託的休閒觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；
必須依法依規按照建設用地進行管理，而非按照農用地管理；
土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢；佔補平衡。
3.利用政策彈性空間小把戲不可持續，如何走征途拿地才有保障
我們建議通過正規渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鑽漏洞，當心自食其果。
4
如何規避這些限制？
有些人在田園綜合體開發中，可能會使用以下六種方式來規避休閒農業用地限制：
1.用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;
2.以建設臨時生產用房名義進行修建;
3.修建水泥柱，將建築物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;
4.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;
5.以建設溫室大棚的方式建餐廳;
6.用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。
但是，以上方式為規避政策的監管，打了“擦邊球”，還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意!
最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。
休閒農業是基於開發都市農業新功能的新思維下所發生的新興產業，是田園綜合體建設的一種重要組成方式。
旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。做田園綜合體和休閒農業，首先要明確什麼土地能用？什麼土地不能用？怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
1
拿什麼？
旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。
首先要明確什麼土地能夠用，什麼土地不能夠用。田園綜合體怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
田園綜合體不像傳統的景區，地產，拿什麼？首選農村集體建設 ，四荒地， 農村集體建設用地分為宅基地、經營性建設用地、公共設施和公益性建設用地三類。
宅基地的使用對於田園綜合體開發來說是最具有商業價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權分置”，“三權分置”的政策從承包地應用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經營，可以直接進行特色小鎮、民宿等旅遊開發利用。
例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權，農民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發民宿。第二種方式就是國務院一號文件所提出的“允許利用宅基地
設生產用房“，將零散的宅基地集中起來之後，做田園綜合體或者特色小鎮的產業用地。
另一個值得關注的是農村集體經營性建設用地入市，農村集體經營性建設用地入市是指在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、 同權、同價。
2
入市需符合以下條件
一是必須是在33個土地改革試點縣市，才能允許農村集體經營性建設用地入市；
二是擬入市用地必須是建設用地，農田等其他非建設用地是不能入市的；
三是擬入市用地必須符合城鄉規劃；
四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是隻能作為工作、商業、倉儲等經營性用地，不得用地房地產開發。當前來說比較成功的幾個案例，都是在宅基地和農村集體經營性建設用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強城市的一些中心城市周邊。
農林用地主要包括國家林權用地和村集體林權用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業設施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那麼3%的林業用地換算下來是多少？很多人理解是300畝建設用地，其實是不是這樣的，它有一個上限。
除了以上幾種地外，在整個田園綜合體開發中最好用的地是什麼？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護誰受益，允許“四荒”使用權一定50年或更長的時間不變。
另外，一定要注意生態保護紅線和土地使用年限的問題。
生態保護紅線指在生態空間範圍內具有特殊重要生態功能、 必須強制性嚴格保護的區域,是保障和維護國家生態安全的底線和生命線，通常包括重點生態功能區域以及生態環境敏感脆弱區。納入生態保護紅線的區域，禁止進行工業化和城鎮化開發，從而有效保護我國珍稀、瀕危並具代表性的動植物物種及生態系統，維護我國重要生態系統的主導功能。紅線一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經國家同意可以延長。
有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項目投資，去看它的土地利用規劃圖和土地使用生態紅線保護圖。
該怎麼做：田園綜合體開發必須要明確當地土地規劃中其園區所佔土地的用途，符合規劃 使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足田園綜合體園區對建設用地的要求。策劃需求，規劃需求，可行性方案！前期必須準備的東西！
以農業為依託的休閒觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。
進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地佔補平衡義務。這在無形中既增加了休閒農業開發建設成本，而且也使得田園綜合體開發變得更為複雜，甚至會使部分田園綜合體項目夭折。
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防止土地利用當中的政策風險
指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地，主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。
1.利用基本農田有哪些限制
農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務院批；
不要超越土地利用規劃；
土地要用途管制，這是國家的基本原則；
城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。
2.有關農用地的一些政策限制
嚴禁隨意擴大設施農用地範圍；
以農業為依託的休閒觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；
必須依法依規按照建設用地進行管理，而非按照農用地管理；
土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢；佔補平衡。
3.利用政策彈性空間小把戲不可持續，如何走征途拿地才有保障
我們建議通過正規渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鑽漏洞，當心自食其果。
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如何規避這些限制？
有些人在田園綜合體開發中，可能會使用以下六種方式來規避休閒農業用地限制：
1.用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;
2.以建設臨時生產用房名義進行修建;
3.修建水泥柱，將建築物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;
4.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;
5.以建設溫室大棚的方式建餐廳;
6.用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。
但是，以上方式為規避政策的監管，打了“擦邊球”，還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意!
最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。
休閒農業是基於開發都市農業新功能的新思維下所發生的新興產業，是田園綜合體建設的一種重要組成方式。
5
哪些地可作為休閒農業用地
1.農民自有住宅、閒置宅基地
慣性思維：在休閒農業園區中常常存在一些村落，開發者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉村田野的原始風味，而且也在無形中增加了開發者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。
正確做法：農業部等部門《關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂，閒置宅基地整理結餘的建設用地可用於休閒農業，因此在進行休閒農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閒置宅基地。
2.農村集體建設用地
是什麼：指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。
主要包括：
鄉(鎮)村公益事業用地，公共設施用地，農村居民住宅用地
3.四荒地
主要包括：
依法歸我國農民集體使用的“四荒地”
農民集體經濟組織所有的“四荒地”
具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬於現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限：“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。
國家政策：2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閒農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閒農業，其建設用地指標給予傾斜。
4.城鄉建設用地增減掛鉤
指什麼：指休閒農業項目建設確有必要佔用耕地時先行在異地墾地，數量和質量驗收合格後，再用作建設用地。
轉換方式，具體政策通過制定相應的法規來規範。如：
數量上——異地墾地與當地佔地面積之比，可根據不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。
質量上——保證新墾地總產量大於所佔地原產量
異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批准也可跨省區實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。
5.其他方式
《國務院辦公廳關於推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閒度假旅遊、加工流通等經營活動。
6
休閒農業用地有哪些限制
1. 不得佔用基本農田
基本農田俗稱“吃飯田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。對於基本農田有“五不準”：
不準佔用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；
不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動；
不準違法佔用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；
不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕範圍；
不準非農建設項目佔用基本農田(法律規定的國家重點建設項目除外)。
因此在進行休閒農業開發中必須弄清楚其是否佔有基本農田。
旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。做田園綜合體和休閒農業，首先要明確什麼土地能用？什麼土地不能用？怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
1
拿什麼？
旅遊投資界有一句很經典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。
首先要明確什麼土地能夠用，什麼土地不能夠用。田園綜合體怎麼拿地？靠什麼拿地？拿什麼地？
田園綜合體不像傳統的景區，地產，拿什麼？首選農村集體建設 ，四荒地， 農村集體建設用地分為宅基地、經營性建設用地、公共設施和公益性建設用地三類。
宅基地的使用對於田園綜合體開發來說是最具有商業價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權分置”，“三權分置”的政策從承包地應用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經營，可以直接進行特色小鎮、民宿等旅遊開發利用。
例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權，農民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發民宿。第二種方式就是國務院一號文件所提出的“允許利用宅基地
設生產用房“，將零散的宅基地集中起來之後，做田園綜合體或者特色小鎮的產業用地。
另一個值得關注的是農村集體經營性建設用地入市，農村集體經營性建設用地入市是指在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、 同權、同價。
2
入市需符合以下條件
一是必須是在33個土地改革試點縣市，才能允許農村集體經營性建設用地入市；
二是擬入市用地必須是建設用地，農田等其他非建設用地是不能入市的；
三是擬入市用地必須符合城鄉規劃；
四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是隻能作為工作、商業、倉儲等經營性用地，不得用地房地產開發。當前來說比較成功的幾個案例，都是在宅基地和農村集體經營性建設用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強城市的一些中心城市周邊。
農林用地主要包括國家林權用地和村集體林權用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業設施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那麼3%的林業用地換算下來是多少？很多人理解是300畝建設用地，其實是不是這樣的，它有一個上限。
除了以上幾種地外，在整個田園綜合體開發中最好用的地是什麼？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護誰受益，允許“四荒”使用權一定50年或更長的時間不變。
另外，一定要注意生態保護紅線和土地使用年限的問題。
生態保護紅線指在生態空間範圍內具有特殊重要生態功能、 必須強制性嚴格保護的區域,是保障和維護國家生態安全的底線和生命線，通常包括重點生態功能區域以及生態環境敏感脆弱區。納入生態保護紅線的區域，禁止進行工業化和城鎮化開發，從而有效保護我國珍稀、瀕危並具代表性的動植物物種及生態系統，維護我國重要生態系統的主導功能。紅線一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經國家同意可以延長。
有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項目投資，去看它的土地利用規劃圖和土地使用生態紅線保護圖。
該怎麼做：田園綜合體開發必須要明確當地土地規劃中其園區所佔土地的用途，符合規劃 使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足田園綜合體園區對建設用地的要求。策劃需求，規劃需求，可行性方案！前期必須準備的東西！
以農業為依託的休閒觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。
進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地佔補平衡義務。這在無形中既增加了休閒農業開發建設成本，而且也使得田園綜合體開發變得更為複雜，甚至會使部分田園綜合體項目夭折。
3
防止土地利用當中的政策風險
指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地，主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。
1.利用基本農田有哪些限制
農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務院批；
不要超越土地利用規劃；
土地要用途管制，這是國家的基本原則；
城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。
2.有關農用地的一些政策限制
嚴禁隨意擴大設施農用地範圍；
以農業為依託的休閒觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；
必須依法依規按照建設用地進行管理，而非按照農用地管理；
土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢；佔補平衡。
3.利用政策彈性空間小把戲不可持續，如何走征途拿地才有保障
我們建議通過正規渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鑽漏洞，當心自食其果。
4
如何規避這些限制？
有些人在田園綜合體開發中，可能會使用以下六種方式來規避休閒農業用地限制：
1.用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;
2.以建設臨時生產用房名義進行修建;
3.修建水泥柱，將建築物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;
4.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;
5.以建設溫室大棚的方式建餐廳;
6.用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。
但是，以上方式為規避政策的監管，打了“擦邊球”，還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意!
最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。
休閒農業是基於開發都市農業新功能的新思維下所發生的新興產業，是田園綜合體建設的一種重要組成方式。
5
哪些地可作為休閒農業用地
1.農民自有住宅、閒置宅基地
慣性思維：在休閒農業園區中常常存在一些村落，開發者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉村田野的原始風味，而且也在無形中增加了開發者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。
正確做法：農業部等部門《關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂，閒置宅基地整理結餘的建設用地可用於休閒農業，因此在進行休閒農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閒置宅基地。
2.農村集體建設用地
是什麼：指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。
主要包括：
鄉(鎮)村公益事業用地，公共設施用地，農村居民住宅用地
3.四荒地
主要包括：
依法歸我國農民集體使用的“四荒地”
農民集體經濟組織所有的“四荒地”
具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬於現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限：“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。
國家政策：2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閒農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閒農業，其建設用地指標給予傾斜。
4.城鄉建設用地增減掛鉤
指什麼：指休閒農業項目建設確有必要佔用耕地時先行在異地墾地，數量和質量驗收合格後，再用作建設用地。
轉換方式，具體政策通過制定相應的法規來規範。如：
數量上——異地墾地與當地佔地面積之比，可根據不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。
質量上——保證新墾地總產量大於所佔地原產量
異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批准也可跨省區實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。
5.其他方式
《國務院辦公廳關於推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閒度假旅遊、加工流通等經營活動。
6
休閒農業用地有哪些限制
1. 不得佔用基本農田
基本農田俗稱“吃飯田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。對於基本農田有“五不準”：
不準佔用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；
不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動；
不準違法佔用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；
不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕範圍；
不準非農建設項目佔用基本農田(法律規定的國家重點建設項目除外)。
因此在進行休閒農業開發中必須弄清楚其是否佔有基本農田。
2. 不得超越土地利用規劃
各地區國土資源部門都會制定土地利用總體規劃，規劃會規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地；此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。
該怎麼做：休閒農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所佔土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足休閒農業園區對建設用地的要求。
3. 嚴禁隨意擴大設施農用地範圍
以農業為依託的休閒觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。
進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地佔補平衡義務。這在無形中既增加了休閒農業開發建設成本，而且也使得農業休閒開發變得更為複雜，甚至會使部分休閒農業夭折。
如何規避這些限制
有些人在休閒農業開發中，可能會使用以下六種方式來規避休閒農業用地限制：
用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設；
以建設臨時生產用房名義進行修建；
修建水泥柱，將建築物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求；
修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；
以建設溫室大棚的方式建餐廳；
用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。
但是，以上方式為規避政策的監管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無法規避休閒農業用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意！
最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。
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可能會步入哪些誤區
1.無址可選也要選
有時候，土地並不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過程中，土地往往獨此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉有限的土地資源，而作為開發者，又急切的想去做，以至於無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。
2.有地就先拿下再說
休閒農業作為一個舶來詞，許多人對此並沒有深刻的見解。許多人拿地心切，在沒有做好充分的休閒農業規劃前，就匆匆決定，先拿下再說，到手之後再去為它量身定做合適的衣服。至於效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會成為燙手的山芋。
3.跟著感覺走
做休閒農業項目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對所選之地的價值有準確的認識，瞭解土地如何開發與利用，還要對未來的發展有遠見，尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷，還要有項目與市場的對接手段。唯有具備這些，才不至於陷入誤區。如果僅僅憑藉以往經驗，跟著感覺走，恐怕將成為後來人的反面教材。
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還有哪些其他方法拿地
說了這麼多，又是限制，又是誤區，還有什麼別的土地能拿到麼？
關閉礦區的地面遺留的原有建設用地，可直接轉為旅遊設施建設用地；礦區已經佔有的尾礦池、棄石堆場或其它棄用地可在恢復生態的同時，按一定比例(如10-20%)轉為旅遊設施用地，其餘為工礦遺址景觀用地；
生態涵養區村落搬遷出的宅基地、新農村建設農戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉為旅遊設施建設用地。
在大面積的森林(超過10公頃)綠地作為生態旅遊資源時，允許有3-5%用地轉為旅遊設施用地。
其它荒地(非林地、非耕地、無其它生態價值的荒地)，經相關部門確認，原則上允許作為旅遊設施用地。
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休閒農業用地有什麼新方式
1.採用土地銀行的方式
在完成農村土地確權工作的地區，可採用“土地銀行”的方式，實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對於農戶獲取啟動資金自營個體旅遊項目和專業企業規模化獲取土地用於開發大型旅遊項目而言都具有現實意義。
2.建立以土地股份為基礎的合作社
有條件的農村集體可以建立合作社，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、產業化經營。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閒農業和鄉村旅遊領域的農村集體經濟發展能力，保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。
3.使用農村閒置宅基地及廢棄園地
城鎮化的快速發展，令大量農民進城買房，農村房屋閒置，田地疏於管理。實際上，在新農村集中居住後，閒置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閒農業與鄉村旅遊的良好發展空間。
對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，並根據旅遊產業經營需求合理配置建設用地指標，有助於提高休閒農業與鄉村旅遊的招商效率與質量。
4.土地置換、租賃、入股聯營等
對經濟效益不理想的集體用地，可採取土地置換、租賃、入股聯營等方式，統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅遊開發過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題；另一方面可以充分發揮土地使用價值，集約化發展，便於個人或企業經營管理。