寧波哪座橋最有名？你一定會說是靈橋，城市歷史與人文地標。還有人會說是杭州灣大橋，世界有名的跨海大橋。
但老司機認為寧波最有名的是青林灣大橋。
你打開收音機任何一個頻道，上下班報路況一定都會提到青林灣大橋，最常聽到的一句話就是：青林灣大橋南北雙向擁堵。
真該把這座大橋的名字拍賣掉，比如叫雅戈爾大橋，品牌曝光率比其他廣告都高。
叫老司機大橋更完美。
青林灣大橋連接的，是海曙和江北兩個區近期重點開發的區域。江北這一側是姚江新城、洪塘板塊；海曙一側連接的是五江口、梁祝板塊。以前，兩個區在開發速度上禮讓有加，都只零零星星賣了幾塊地，誰也沒有發力。
但這次海曙率要先出招了。
根據國土局發佈的5月讀地手冊，海曙五江口將一口氣推出286畝土地，建築面積48萬方。要知道姚江新城搞了這麼多年，三個樓盤加起來也才60萬方。
江北不著急。
在以前的文章中，老司機也提到過，高橋--青林灣一帶，是海曙的現金流板塊。這一帶拆遷少，交通成熟，配套投入小，還有江景加持，土地相當好賣。
4月底高塘四村地王，給了海曙極大的信心，於是，趁熱打鐵推出了五江口地塊。
加大推量是順理成章的，也是海曙正確的選擇。
在前面的幾篇推文中，老司機多次提到海曙，作為一個“新區”，海曙的動作的確有點慢。現在大家都在搶人才，寧波也宣傳人才流入率全國第二，但是細細一想，海曙分到了幾杯羹？
這個問題同樣也適用於江北。
我們今天不討論搶人才，因為老司機不是人才，從來沒享受到任何人才補貼。
人才最高可以補貼800萬安家費，真讓人嫉妒。
我們只討論樓市。即便在寧波這樣一個城市裡，各區之間也面臨著競爭。
首先是開發資金的競爭。哪個區的開發項目多，無疑投資就多，稅收也多，GDP和財政收入越好看；
其次是購房資金的競爭。哪個區樓盤多，無疑購房者就多，消費就多，稅收也就多。
某種程度上，開發樓盤也是搶人才的重要手段。
老司機說這波行情最大的贏家是杭州灣和奉化，很多人說這兩個地方有泡沫，不可持續，是有道理的。但對當地來說，地賣出去了，房賣出去了，錢賺到了，這就是硬道理。
地沒賣出去難道就可持續？
只有地賣得多，賣地收入高，才有財力搞城市建設，建配套設施；只有房賣出去了，才有住戶，才有人流量，才有消費和配套產業。
毛主席說，只要有了人，任何人間奇蹟都可以創造出來。
寧波的主城區中，鄞州長期是樓盤開發和吸引購房的大戶，鄞州二手房交易佔到了主城區40%以上，這是過去20年來鄞州樓盤開發的最直接體現。毫無疑問，今後鎮海和奉化的二手房交易量會逐漸上來，因為近年來這些地方的新樓盤增量很快。
反觀海曙和江北，要不是因為學區房，二手房佔比下降得更厲害。
即便有學區支撐，這兩個區老舊二手房價格也上不去。
在鄞州開發的時期，在鎮海開發的時期，一直到現在奉化開發的時期，江北一直有地，但江北就是不著急。
江北的似乎更喜歡擠牙膏，把每塊地賣到最貴。
海曙的情況略不同，在併入鄞西之前，海曙的確很小，也沒什麼地。併入鄞西后動作有點慢，更重要的是，沒讓市場看到開發的重點，所以被奉化搶了風頭。
應該是海曙而不是奉化，成為寧波剛需購房的主戰場。
或許是海曙不願搞低端的吧，高塘地王請再來一打。
不管怎麼說，海曙五江口地塊的推出，可以視為海曙挑戰江北的一個信號。在姚江板塊這個範圍內，客戶是有限的，開發資金也是有限的，海曙率先推地，勢必是先下手為強。
不過，江北也有非常好的條件。姚江新城拆遷量小、高架地鐵、江景岸線，還有學校加持。
說到學校，江北做得真的比海曙好得不是一點點。江北本來沒海曙名校資源多，但現在遍地開花，灣頭、莊橋、萬達、洪塘、慈城，都有名校概念。真實水平先不去講，炒概念甩出海曙8條街。
海曙的高橋、集士港、古林，石碶有什麼名校進駐嗎？據說江上附近要建一所，求證一下。
在青林灣大橋兩端的競爭中，江北也是有實力PK的。問題的關鍵在於，江北是否意識到挑戰已經來臨。
還是說不相信海曙會來真的。
話說回來，在整個城市重心東南飛的大背景下，海曙與江北更多的還是一種競合關係。西洪大橋的開工建設，就是這種關係的體現，未來邵家渡大橋還會強化這種互動。只有兩區在姚江兩岸充分發力，一個所謂的“姚江新城”才會有存在感。
以五江口地塊為契機，姚江兩岸會進入良性競爭，共同把板塊開發推入快車道嗎？
希望如此！
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本文源自公眾號：房產老司機
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