導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

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導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

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導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

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導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

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導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

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導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

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導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

賽世香樟園是南京賽世仙林房地產開發有限公司2005年開發的房地產項目，緊鄰仙林大學城商務區。整個項目容積率是1.85，佔地面積10.38萬平方米，總建面積24.1萬平米，地上面積19.2萬平米，地下面積4.9萬平米。

項目整體規劃了31棟建築，其中有9棟樓是高層建築、12樓棟是小高層建築，建築面積在15.45萬平米，10棟樓是多層建築，建築面積3.09萬平米，一共可以容乃1600戶購房者入住。小區綠化率超過40%。

優勢一、房子價格較低，購房者資金不足可重點考慮

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

賽世香樟園是南京賽世仙林房地產開發有限公司2005年開發的房地產項目，緊鄰仙林大學城商務區。整個項目容積率是1.85，佔地面積10.38萬平方米，總建面積24.1萬平米，地上面積19.2萬平米，地下面積4.9萬平米。

項目整體規劃了31棟建築，其中有9棟樓是高層建築、12樓棟是小高層建築，建築面積在15.45萬平米，10棟樓是多層建築，建築面積3.09萬平米，一共可以容乃1600戶購房者入住。小區綠化率超過40%。

優勢一、房子價格較低，購房者資金不足可重點考慮

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

賽世香樟園是南京賽世仙林房地產開發有限公司2005年開發的房地產項目，緊鄰仙林大學城商務區。整個項目容積率是1.85，佔地面積10.38萬平方米，總建面積24.1萬平米，地上面積19.2萬平米，地下面積4.9萬平米。

項目整體規劃了31棟建築，其中有9棟樓是高層建築、12樓棟是小高層建築，建築面積在15.45萬平米，10棟樓是多層建築，建築面積3.09萬平米，一共可以容乃1600戶購房者入住。小區綠化率超過40%。

優勢一、房子價格較低，購房者資金不足可重點考慮

賽世香樟園是四個項目中價格最便宜的住宅項目，根據頭條幸福裡數據顯示：賽世香樟園二手房的成交均價僅為34323元/平米，與該項目一街之隔的東方天郡成交均價已經突破4萬元/平米。購房者可以在該項目中以最低價格購買最大面積的房子。

優勢二：區位優勢明顯、發展潛力大

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

賽世香樟園是南京賽世仙林房地產開發有限公司2005年開發的房地產項目，緊鄰仙林大學城商務區。整個項目容積率是1.85，佔地面積10.38萬平方米，總建面積24.1萬平米，地上面積19.2萬平米，地下面積4.9萬平米。

項目整體規劃了31棟建築，其中有9棟樓是高層建築、12樓棟是小高層建築，建築面積在15.45萬平米，10棟樓是多層建築，建築面積3.09萬平米，一共可以容乃1600戶購房者入住。小區綠化率超過40%。

優勢一、房子價格較低，購房者資金不足可重點考慮

賽世香樟園是四個項目中價格最便宜的住宅項目，根據頭條幸福裡數據顯示：賽世香樟園二手房的成交均價僅為34323元/平米，與該項目一街之隔的東方天郡成交均價已經突破4萬元/平米。購房者可以在該項目中以最低價格購買最大面積的房子。

優勢二：區位優勢明顯、發展潛力大

賽世香樟園區位優勢十分優越，緊鄰仙林規劃的商務聚集區旁。不但與仙林已經建成最大的商業中心——金鷹一街之隔。而且距離在建最大的商業中心——蘇寧商業廣場也不遠。

未來隨著仙林的商務聚集區日漸成熟，該項目將迎來快速發展期。

劣勢一：小區發生多次事故、口碑較差。

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導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

賽世香樟園是南京賽世仙林房地產開發有限公司2005年開發的房地產項目，緊鄰仙林大學城商務區。整個項目容積率是1.85，佔地面積10.38萬平方米，總建面積24.1萬平米，地上面積19.2萬平米，地下面積4.9萬平米。

項目整體規劃了31棟建築，其中有9棟樓是高層建築、12樓棟是小高層建築，建築面積在15.45萬平米，10棟樓是多層建築，建築面積3.09萬平米，一共可以容乃1600戶購房者入住。小區綠化率超過40%。

優勢一、房子價格較低，購房者資金不足可重點考慮

賽世香樟園是四個項目中價格最便宜的住宅項目，根據頭條幸福裡數據顯示：賽世香樟園二手房的成交均價僅為34323元/平米，與該項目一街之隔的東方天郡成交均價已經突破4萬元/平米。購房者可以在該項目中以最低價格購買最大面積的房子。

優勢二：區位優勢明顯、發展潛力大

賽世香樟園區位優勢十分優越，緊鄰仙林規劃的商務聚集區旁。不但與仙林已經建成最大的商業中心——金鷹一街之隔。而且距離在建最大的商業中心——蘇寧商業廣場也不遠。

未來隨著仙林的商務聚集區日漸成熟，該項目將迎來快速發展期。

劣勢一：小區發生多次事故、口碑較差。

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

賽世香樟園是南京賽世仙林房地產開發有限公司2005年開發的房地產項目，緊鄰仙林大學城商務區。整個項目容積率是1.85，佔地面積10.38萬平方米，總建面積24.1萬平米，地上面積19.2萬平米，地下面積4.9萬平米。

項目整體規劃了31棟建築，其中有9棟樓是高層建築、12樓棟是小高層建築，建築面積在15.45萬平米，10棟樓是多層建築，建築面積3.09萬平米，一共可以容乃1600戶購房者入住。小區綠化率超過40%。

優勢一、房子價格較低，購房者資金不足可重點考慮

賽世香樟園是四個項目中價格最便宜的住宅項目，根據頭條幸福裡數據顯示：賽世香樟園二手房的成交均價僅為34323元/平米，與該項目一街之隔的東方天郡成交均價已經突破4萬元/平米。購房者可以在該項目中以最低價格購買最大面積的房子。

優勢二：區位優勢明顯、發展潛力大

賽世香樟園區位優勢十分優越，緊鄰仙林規劃的商務聚集區旁。不但與仙林已經建成最大的商業中心——金鷹一街之隔。而且距離在建最大的商業中心——蘇寧商業廣場也不遠。

未來隨著仙林的商務聚集區日漸成熟，該項目將迎來快速發展期。

劣勢一：小區發生多次事故、口碑較差。

賽世香樟園前幾年一直髮生各種事故，導致在仙林區域該樓盤的口碑較差。但是隨著該小區更換物業後，小區管理得到極大的改進，最近幾年已經沒有惡性事故發生。但由於購房者對該小區印象固定，因此口碑一直沒有得到好轉。

劣勢二：距離地鐵站較遠，軌道交通不便。

"

導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

賽世香樟園是南京賽世仙林房地產開發有限公司2005年開發的房地產項目，緊鄰仙林大學城商務區。整個項目容積率是1.85，佔地面積10.38萬平方米，總建面積24.1萬平米，地上面積19.2萬平米，地下面積4.9萬平米。

項目整體規劃了31棟建築，其中有9棟樓是高層建築、12樓棟是小高層建築，建築面積在15.45萬平米，10棟樓是多層建築，建築面積3.09萬平米，一共可以容乃1600戶購房者入住。小區綠化率超過40%。

優勢一、房子價格較低，購房者資金不足可重點考慮

賽世香樟園是四個項目中價格最便宜的住宅項目，根據頭條幸福裡數據顯示：賽世香樟園二手房的成交均價僅為34323元/平米，與該項目一街之隔的東方天郡成交均價已經突破4萬元/平米。購房者可以在該項目中以最低價格購買最大面積的房子。

優勢二：區位優勢明顯、發展潛力大

賽世香樟園區位優勢十分優越，緊鄰仙林規劃的商務聚集區旁。不但與仙林已經建成最大的商業中心——金鷹一街之隔。而且距離在建最大的商業中心——蘇寧商業廣場也不遠。

未來隨著仙林的商務聚集區日漸成熟，該項目將迎來快速發展期。

劣勢一：小區發生多次事故、口碑較差。

賽世香樟園前幾年一直髮生各種事故，導致在仙林區域該樓盤的口碑較差。但是隨著該小區更換物業後，小區管理得到極大的改進，最近幾年已經沒有惡性事故發生。但由於購房者對該小區印象固定，因此口碑一直沒有得到好轉。

劣勢二：距離地鐵站較遠，軌道交通不便。

賽世香樟園是四個項目中距離地鐵站最遠的小區，距離學則路地鐵站有1400米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，業主軌道出行較為不便。

劣勢三：車位配比不足、人車不分流、交通規劃不合理。

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導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

賽世香樟園是南京賽世仙林房地產開發有限公司2005年開發的房地產項目，緊鄰仙林大學城商務區。整個項目容積率是1.85，佔地面積10.38萬平方米，總建面積24.1萬平米，地上面積19.2萬平米，地下面積4.9萬平米。

項目整體規劃了31棟建築，其中有9棟樓是高層建築、12樓棟是小高層建築，建築面積在15.45萬平米，10棟樓是多層建築，建築面積3.09萬平米，一共可以容乃1600戶購房者入住。小區綠化率超過40%。

優勢一、房子價格較低，購房者資金不足可重點考慮

賽世香樟園是四個項目中價格最便宜的住宅項目，根據頭條幸福裡數據顯示：賽世香樟園二手房的成交均價僅為34323元/平米，與該項目一街之隔的東方天郡成交均價已經突破4萬元/平米。購房者可以在該項目中以最低價格購買最大面積的房子。

優勢二：區位優勢明顯、發展潛力大

賽世香樟園區位優勢十分優越，緊鄰仙林規劃的商務聚集區旁。不但與仙林已經建成最大的商業中心——金鷹一街之隔。而且距離在建最大的商業中心——蘇寧商業廣場也不遠。

未來隨著仙林的商務聚集區日漸成熟，該項目將迎來快速發展期。

劣勢一：小區發生多次事故、口碑較差。

賽世香樟園前幾年一直髮生各種事故，導致在仙林區域該樓盤的口碑較差。但是隨著該小區更換物業後，小區管理得到極大的改進，最近幾年已經沒有惡性事故發生。但由於購房者對該小區印象固定，因此口碑一直沒有得到好轉。

劣勢二：距離地鐵站較遠，軌道交通不便。

賽世香樟園是四個項目中距離地鐵站最遠的小區，距離學則路地鐵站有1400米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，業主軌道出行較為不便。

劣勢三：車位配比不足、人車不分流、交通規劃不合理。

賽世香樟園交通規劃比較混亂，首先就是車位配比不足，只有1:0.96，導致小區車位極為緊張。其次整個小區人車不分流，因此小區交通極為混亂，人車混行。

劣勢四：樓盤投資客比較多，出租房源佔比較大。

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導讀：

本篇文章主要分享的是南京仙林區域的二手房購房指南。文章一共有兩個篇幅，第一篇分析仙林目前的居住環境，第二篇分享的是仙林最值得購買的樓盤。對仙林區域熟悉的購房者可以直接跳過前兩篇，閱讀最後一篇。

仙林是個比較大的概念，目前包括仙林大學城、仙林湖、青龍山地鐵小鎮三個板塊，本文重點講述的是仙林大學城板塊，請各位購房者不要混淆。

南京是一個龍盤虎踞的城市，整個城市擁有豐富的山水資源。長江、玄武湖、紫金山、月牙湖、南湖這些得天獨厚的山水資源並不像其他城市分佈在遠郊，而是全部集中在主城區。這使得整個城市居住環境非常的宜居。

如果我們硬要在這個宜居城市中挑選一個最宜居的區域，那非仙林大學城區域莫屬了，仙林大學城擁有濃郁的人文環境、得天獨厚的山水資源、並且是南京唯一的低密度居住區，在南京各個區域中可以說是獨一無二的。

下面冷眼就和大家分享一下仙林大學城區域情況以及該區域最值得購買的四大樓盤。

一、居住環境篇：南京全市最宜居的區域，沒有之一。

全市唯一低密度居住的環境、12所頂級高校形成的人文氛圍、前衛的區域景觀設計、豐富的內外山水景觀資源共同創造了仙林大學城獨一無二的全市最宜居的居住環境。

1、仙林大學城雲集12所高校，擁有20萬師生，人文環境得天獨厚。

仙林大學城顧名思義，它的的確確是一個由大學組成的城市，整個區域一半面積分佈著南京十二所頂級高校，雲集20萬左右師生，為整個區域提供了濃厚的人文氛圍。

如果你居住在這個區域，你可以隨處可見青春洋溢的大學生，你可以隨時去遊覽大學的校區，回顧大學的往事，你可以天天去大學食堂蹭飯，你可以時不時的去大學課堂蹭課。你可以去圖書館看書，雖然你已經畢業，但只要居住在這個區域其實就是居住一個超級大的學校裡，這樣的生活你不向往嗎？這樣的生活哪裡能享受到？

2、仙林大學城擁有豐富的山水資源，內外景觀優勢無可比擬。

紫金山

湯山溫泉

仙林區域被各種著名的風景區包圍，你居住在仙林就如同生活在風景區裡面。距離最近的是紫金山風景區（4A風景區）、棲霞山風景區（4A風景區），和仙林邊界只有1.5公里，簡直就是家門口的風景區，有種我家住在風景區的感覺。稍微遠點的寶華山風景區是佛教、道教的聖地，湯山風景區的溫泉馳名中外，幕府山和濱江風光帶更是風景宜人。這簡直就是喜歡旅遊、喜歡風景購房者的居住聖地。

羊山湖

仙林內部景觀資源毫不遜色，首先整個區域一半面積由大學校區組成，成為天然的人工景觀。其次擁有大大小小的五個公園：羊山公園、蕭宏石刻公園、龜山公園、仙鶴門公園、百里風光帶、最後區域東部擁有天然湖泊——羊山湖，政府還在區域中心挖掘三個人工湖。

仙林內外擁有如此豐富的景觀資源，在南京各個區域是十分少見的。

3、前衛的景觀設計：綠化帶比路寬、超級寬的綠化隔離帶，高密度綠化景點

仙林的規劃設計參照的是美國小鎮的模式，因此就算是二十年後的今天，景觀設計也是十分超前了，目前南京很多新建的新區依然達不到這個標準。

綠化帶比路寬

正所謂無圖無真相，上圖是我在仙林區域隨便兩個區域截的圖，無論是道路中間的綠島、還是小區的綠化隔離帶都遠遠超過道路的寬度。

第一張圖截取的道路是仙林最主要的交通要道仙林大道，兩條道路大概是13米左右，中間的綠島竟然寬達39米，比兩條道路寬度加起來還寬，旁邊的小區隔離綠化帶也達到38米，第二張圖截取的是仙林的次幹道，道路28米寬，左右兩邊的小區綠化隔離帶達到27-40米寬。

這種瘋狂建設綠化隔離帶的道路規劃，把道路噪音汙染已經降到最低。

景觀節點分佈全區

上文的五個景觀公園是仙林有名有姓的公園，其實仙林遍佈大量的小公園，這些小公園本身是綠化帶或者是綠化節點，但是因為面積太大，自然形成了一個小公園。上圖就是仙林兩個比較大綠化節點，這麼大的面積說是綠化帶實在是有點過分了。

4、全市唯一的低密度居住區，人口密度極低。

政府在對仙林整個區域進行規劃的時候，就定位一個高端的居住區，因此整個仙林片區的樓盤主要以別墅、花園洋房兩種建築形態為主，整個仙林區域高層項目只有三個，分別是亞東城、賽世香樟園、東方天郡。其餘項目都是以洋房、別墅項目為主的小區。

低密度居住小區組成整個區域的住宅區，導致整個區域人口密度極低，生活環境就相對舒適。天空不會被高層遮擋、大街上不會人流湧動、無論做什麼事情都十分悠閒，沒有急促的感覺。

5、最美風景，仙林每一處地方都能成為風景。

仙林整個區域聘請的國際知名設計師進行規劃的，按照的是美國小鎮的模式進行打造，整個區域非常重視綠化、景觀，因此仙林是個公園裡的區域，每個地方都可以成為一個景點。

二、房地產篇：仙林大學城四大最值得購買的樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園

看完仙林的情況，大家是不是對仙林的房子充滿購房的衝動了。遺憾的是，整個仙林大學城經過二十年的發展，整個區域土地已經開發殆盡，已經不可能再有新房項目面世。不過仙林還是有許多優質二手房在售的，下面冷眼和大家詳細分享一下仙林大學城最值得購買的二手房。

仙林區域最值得購買樓盤篩選

首先為了避免口水戰，冷眼首先公佈一下篩選標準，以示公正：

拆遷安置房小區排除

理由：拆遷安置房最大的缺陷就是沒有電梯，這對高齡購房者是十分不友好的，所以排除在外。

別墅、類別墅小區排除

理由：別墅、類別墅小區價格高、也不是普通購房者購買的物業，因此排除。

遠離中心區域小區排除

理由：很多項目遠離仙林中心區域，無法享受到完善的商業、生活配套，先天上就比其他項目有缺陷，因此排除掉。

高價小區

理由：價格過高，偏離項目價值的小區排除掉。

通過以上標準進行篩選，最終冷眼選出仙林最值得購買的四大樓盤：仙龍灣山莊、東方天郡、亞東城、賽世香樟園。這四大樓盤各項指標十分靠近，首先全部位於仙林區域中心的核心位置。共享仙林商圈。其次房齡基本接近，都是在2006年左右建設完成的房子，學區也全部屬於南師附中仙林分校。

下面冷眼將對最值得購房樓盤進行詳細分析:

1、仙龍灣山莊優劣勢詳細解析

仙龍灣山莊位於仙林大道以南，處於仙林大學城核心地段，學區是南師附中仙林分校。項目佔地16萬平米，規劃建築面積近20萬平米。整個項目主要以6層花園洋房的產品為主，涵蓋少量別墅、公寓物業類型。

優勢一：周邊居住環境極為優越。

仙龍灣山莊是坐落仙林別墅規劃區內，因此居住環境極為優越，是四個項目中最好的。

項目西面是保利紫晶山、朗詩鐘山綠郡等別墅項目，全部建設的是2-3層的別墅或者類別墅物業，不但毫無遮擋，而且由於別墅小區環境優美，本身就是一個景觀區。項目東部是南京審計大學金審學院的優美的校區，內部校區優美，人文氛圍濃厚，業主可以隨時去校區體驗大學生活。項目南部是農業科學院，只是進行一些農作物的培養和養殖，無任何汙染，而且根據實地探查發現，該研究所已經荒廢好久。

項目北部是仙林最大的交通要道仙林大道，一般會產生噪音汙染，但該項目小區綠化帶超級寬，最小50米，最寬達到60米，基本上沒有任何汙染。

項目西部仙隱南路是一條斷頭路，因此車流量較小，基本不會產生噪音汙染。

蕭宏石刻公園就位於項目西面400米左右，公園是一個巨大的免費對外開放的公園，內部擁有各種景觀。等於仙龍灣山莊業主的私家花園。

優勢二：項目性價比高，花園洋房和高層價格一樣。

仙龍灣山莊房子的性價比是四個項目中最高的。根據頭條幸福裡數據顯示：仙龍灣山莊成交均價低於東方天郡，和亞東城價格持平，僅高於賽世香樟園的價格。

但是大家要清楚四個項目中只有仙龍灣山莊的物業類型是6層的花園洋房，其他都是高層項目。在房地產市場中，洋房和高層是有幾千的差價，但是仙龍灣山莊不但沒有差價，反而和其他項目高層物業價格持平。

購房者可以拿高層的總價在仙龍灣山莊輕鬆的購置一套洋房的產品。

優勢三：戶型方正、得房率高，一層擁有超大院子。

三房兩廳兩衛：120-130平米

兩房兩廳一衛：90-100平米

仙龍灣山莊的戶型非常優秀，所有戶型都十分方正，毫無浪費；戶型採光較高，三房的戶型是三開間朝南，兩房的戶型是兩開間朝南；並且該項目通過設備平臺、陽臺贈送較多面積，再加上洋房得房率高，基本上超過90%以上。

三房兩廳兩衛：120-130平米

該項目的一層擁有更多贈送空間，因為每個一層都贈送大小不一的院子。

優勢四：頂級物業公司，對小區管理較好

仙龍灣山莊的物業公司是銀城物業，屬於南京一線物業公司，對小區管理嚴格負責，對小區環境維護較好。

劣勢一：遠離商業中心、配套設施在1公里範圍之外。

仙龍灣山莊位於區域的邊緣地帶，遠離區域的中心，距離金鷹一期2.8公里、距離金鷹二期2.3公里。雖然依然在商業輻射範圍內，但距離位置較遠。

仙龍灣山莊1公里範圍內只有自身配置的一條沿街商業，菜場、超市、社區商業、商業中心都在1公里範圍之外的，因此周邊配套設施匱乏，生活較為不便。

劣勢二：軌道交通出行不便

仙龍灣山莊正好處於兩站地鐵線路中心，從北門到仙鶴門地鐵站路程有600米，從北門到學則路地鐵站路程有800米，如果考慮小區內部距離，大部分仙龍灣山莊業主到達地鐵站的距離在1公里左右，這個距離不遠不近，十分尷尬。業主如果乘坐地鐵出行十分不便。

劣勢三：開發商品牌小，無知名度。

仙龍灣山莊的開發商是南京中豪房地產發展有限公司，是南京本地的一個小的品牌開發商，基本上沒有知名度，開發項目較少。

2、亞東城優劣勢詳細解析

亞東城項目地理位置位置優越，位於仙林兩大交通樞紐交匯處，是仙林最大的住宅項目，佔地面積29萬平米，總建築面積50萬平米，物業類型為高層、小高層，容積率1.5，綠化率高達45%。項目規劃有6000平米的大型會所，社區幼兒園以及4萬平米高檔次商業配套，各種配套設施齊全。

優勢一：地理位置好、未來發展前景好

亞東城位居仙林的核心位置，距離仙林商業核心不到1公里，未來隨著蘇寧商業廣場、石林青春天地商場等核心區商業物業的開發，亞東城將迎來新一波的利好。

優勢二：交通出行方便，與地鐵無縫對接。

地鐵二號線學則路地鐵站就在亞東城的南部，亞東城的南門與地鐵站咫尺之遙，可以無縫對接，因此該小區業主地鐵出行十分方便。

優勢三：項目周邊配套齊全，1公里範圍內擁有各種配套設施。

亞東城周邊配套十分齊全，而且全部位於亞東城1公里的範圍內。九霄夢天地、亞東商業街、蘇果超市、愛尚街區、亞東俱樂部等區域型商業就緊挨亞東城建設，大型商業中心東城匯、金鷹距離亞東城也不遙遠。

劣勢一：高層奇葩戶型多，不規整

亞東城總共有小高層、高層兩種物業形態，其中高層物業形態是點式樓，戶型較為奇葩。

第一種是9-11層的小高層物業，建築形態是板式樓、南北通透，戶型比較正常，沒有太大的缺陷。

第二種是16-18層的高層物業，建築形態是點式樓，南北不通透，戶型不方正，個別高層一層七戶人家，居住舒適度較差。

劣勢二：臨近地鐵，視覺、噪音汙染嚴重

地鐵二號線在仙林部分是全高架外露，亞東城南部正好緊鄰二號線，因此不可避免的有噪音和視覺上的汙染。

雖然亞東城也有較寬的綠化帶，與地鐵線路大概有50米的距離，但是由於地鐵噪音汙染較大，又是處於高架的高空，因此亞東城的南部房子因此不可避免受到影響。

劣勢三：建築形態差、樓棟分佈不均

亞東城整個小區是中間排布較矮的9-11層小高層產品，四周排布16-18層高層產品，這導致整個項目非常壓抑。居住在小高層的住戶會感受到四周高層建築的壓迫感。

3、東方天郡優劣勢詳細解析

東方天郡是棲霞建設在仙林開發的高端地產項目，客群主要面對仙林高端人士。整個項目位於仙林大學城的中心區域，大致可以分為東區、西區兩個區域，總建築面積達到39萬平方米。

項目在戶型上均引入“入戶花園”，並且在項目規劃上以4層疊加式花園洋房及小高層、高層建築為主體框架，小區配備了4000平方米的雙會所和6000平方米風情商業街的配套設施。

優勢一：項目檔次高、口碑好，住戶、租客中外國人佔比高

東方天郡是南京本地品牌房企棲霞建設開發的項目，這個項目開發的時候定位高端項目，因此整個小區的規劃、檔次、產品是四個項目中最高的，因此該項目一直保持較好的口碑。在區域住宅市場具有較高的知名度。

其次該項目緊鄰南京國際學校，吸引大量外國人購買和居住，他們可以承受的單價和租金能力較高，因此抬高了該項目的房價。

優勢二：品牌開發商、品牌物業公司

棲霞建設是南京本土的開發商，開發物業以高端物業為主，在南京特別是棲霞區的高端購房者中擁有極高的知名度，旗下住宅項目都擁有極高的品牌溢價；與此同時，棲霞物業也是南京頂級的物業公司，對小區管理十分嚴格，擁有較高的知名度。

優勢三：地理位置好、發展前景好

東方天郡位居仙林的區域中心，緊鄰規劃的中央商務區。在建的蘇寧商業廣場與東方天郡僅一路之隔，隨著未來仙林中央商務區的成熟及完善，東方天郡將進入快速發展期。

劣勢一：房價過高，性價比低

東方天郡是四個項目中價格最高的，根據頭條幸福裡數據顯示：東方天郡是唯一一個成交均價突破4萬元/平米的項目，遠遠高於其他三個項目。

該項目如此之高的價格更多的是品牌溢價、物業管理溢價、居住人群溢價，在產品層面與其他項目相差不大，因此性價比較低。

劣勢二：緊鄰商業中心、交通要道，環境較為嘈雜

東方天郡的西區緊鄰大型商業中心以及交通要道，不但影響居住環境，還會帶來噪音、尾氣、粉塵等各類型的汙染。

劣勢三：出行不便

東方天郡的軌道出行與仙龍灣山莊一致，正好處於仙林中心、學則路兩個地鐵站的中間，距離學則路地鐵站有800米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，距離不近不遠較為尷尬，業主軌道出行較為不便。

4、賽世香樟園優劣勢詳細解析

賽世香樟園是南京賽世仙林房地產開發有限公司2005年開發的房地產項目，緊鄰仙林大學城商務區。整個項目容積率是1.85，佔地面積10.38萬平方米，總建面積24.1萬平米，地上面積19.2萬平米，地下面積4.9萬平米。

項目整體規劃了31棟建築，其中有9棟樓是高層建築、12樓棟是小高層建築，建築面積在15.45萬平米，10棟樓是多層建築，建築面積3.09萬平米，一共可以容乃1600戶購房者入住。小區綠化率超過40%。

優勢一、房子價格較低，購房者資金不足可重點考慮

賽世香樟園是四個項目中價格最便宜的住宅項目，根據頭條幸福裡數據顯示：賽世香樟園二手房的成交均價僅為34323元/平米，與該項目一街之隔的東方天郡成交均價已經突破4萬元/平米。購房者可以在該項目中以最低價格購買最大面積的房子。

優勢二：區位優勢明顯、發展潛力大

賽世香樟園區位優勢十分優越，緊鄰仙林規劃的商務聚集區旁。不但與仙林已經建成最大的商業中心——金鷹一街之隔。而且距離在建最大的商業中心——蘇寧商業廣場也不遠。

未來隨著仙林的商務聚集區日漸成熟，該項目將迎來快速發展期。

劣勢一：小區發生多次事故、口碑較差。

賽世香樟園前幾年一直髮生各種事故，導致在仙林區域該樓盤的口碑較差。但是隨著該小區更換物業後，小區管理得到極大的改進，最近幾年已經沒有惡性事故發生。但由於購房者對該小區印象固定，因此口碑一直沒有得到好轉。

劣勢二：距離地鐵站較遠，軌道交通不便。

賽世香樟園是四個項目中距離地鐵站最遠的小區，距離學則路地鐵站有1400米距離，距離仙林中心地鐵站有1300米距離，業主軌道出行較為不便。

劣勢三：車位配比不足、人車不分流、交通規劃不合理。

賽世香樟園交通規劃比較混亂，首先就是車位配比不足，只有1:0.96，導致小區車位極為緊張。其次整個小區人車不分流，因此小區交通極為混亂，人車混行。

劣勢四：樓盤投資客比較多，出租房源佔比較大。

賽世香樟園因為一直是仙林價格低谷，而且地理位置不錯，未來發展潛力大，因此一直是投資客青睞的樓盤。整個小區的業主投資客佔比較多，這些投資客大都把房屋出租以償還房貸，導致小區租客佔比較多。

仙林大學城憑藉獨特的人文氛圍、得天獨厚的山水景觀資源、前衛的景觀設計、全市唯一的低密度住宅區域，成為南京唯一的最宜居區域。經過冷眼評測：仙龍灣山莊、亞東城、東方天郡、賽世香樟園是目前仙林區域最值得購買的四大樓盤。

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