目前南京樓市仍處於調控期，認房又認貸，那麼如何首套房、二套房的認定標準是什麼？首套、二套在購房首付比例和辦理貸款時有什麼區別呢？
一、購房時，首套二套如何認定？
關於首套房，南京市針對購買首套房的認定標準為：
1、家庭包括夫妻雙方及未成年子女，在南京市不動產登記機構無已登記的住房；
2、家庭成員名下無由法院、民政等有權部門出具或簽署的判決書、調解書、協議書等，明確歸家庭成員所有但還未在本市不動產登記機構做轉移登記變更的房產。
根據南京購房政策，南京戶籍在南京主城8區限購2套。限購的主體是家庭，因此對於首套房、二套房認定的標準也是以家庭為單位的。這個家庭概念是以夫妻加上未成年子女，成年後的單身個人也可算為一個家庭。
另外，對首套、二套的政策只針對居住性房產，也就是住宅；其他性質的房產不在限購範圍內，例如：商業用房，辦公用房或商鋪車庫地下室等。
2019年南京購房限購政策
區域 | 戶籍 | 擁有房產情況 | 限購政策 |
南京主城8區 | 南京戶籍 | 無房 | 已婚可購2套單身可購1套 |
有1套房 | 已婚可再購1套單身限購 | ||
2套及以上 | 限購 | ||
非南京戶籍 | 無房 | 限購1套 | |
有房 | 限購 | ||
溧水 六合 高淳 | 南京戶籍 | 不限購 | |
非南京戶籍 | 無房 | 限購1套 | |
有房 | 限購 | ||
二、貸款時首套二套如何認定？
1、公積金貸款首套二套的認定
南京公積金貸款認貸又認房，以家庭為單位，名下有一套房，即使沒有用過公積金，再貸也算二套。
需要指出的是，購買第二套住房時家庭已有房產面積超過120平方米，或人均面積超過40平方米不能辦理公積金貸款；如果家庭現有首套住房建築面積不超過120平方米，在滿足家庭人均住房建築面積不超過40平方米的條件下，可以申請公積金貸款購買第二套住房。家庭人均住房建築面積=家庭現有首套住房建築面積/家庭實際人口數（夫妻雙方及未成年子女）。
首套、二套的公積金貸款區別
2、辦理商貸首套二套的認定
在銀行貸款（首付）鑑定中，部分銀行是認貸不認房。貸款是否還清決定首付首套二套（幾成）。貸款是全國都能查到的，因此在外地的貸款沒還清，在南京再買也算二套。
首套、二套的商貸首付區別
購房人情況 | 住房及房貸情況 | 南京主城 | 六合 | 高淳、溧水 |
無房 | 無購房、無房貸記錄 | 首付≧3成 | 首付≧3成 | 首付≧3成 |
有已結清貸款記錄 | 首付≧5成 | 首付≧3.5成 | 首付≧3成 | |
已有一套房 | 無房貸記錄 | 首付≧5成 | 首付≧3.5成 | 首付≧3成 |
房貸已結清 | 首付≧5成 | 首付≧3.5成 | 首付≧3成 | |
房貸未結清 | 首付≧8成 | 首付≧5成 | 首付≧4成 | |
兩套及以上 | 房貸已結清 | 第三套及以上停貸 | 銀行根據情況審定首付和利率 | |
房貸未結清 | 第三套及以上停貸 | |||
三、交稅費時首套二套如何認定？
在首套房和二套房的認定中，房管局（稅費）是認房不認貸的。家庭名下有幾套房，決定交多少契稅。目前全國還沒有實現聯網，因此外地房屋不計入。
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