“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
二、日常開銷
A.水電費（不算水費，5年）
水電費的主要構成為日常照明、空調、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（這個不能再低了，否則直接關門算了）。
為了方便統計，我們忽略水費，只估算電費中的主要部分——空調用電，日均12小時，2度/小時，大理商業用電0.775元/度，一年按365天計算。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
二、日常開銷
A.水電費（不算水費，5年）
水電費的主要構成為日常照明、空調、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（這個不能再低了，否則直接關門算了）。
為了方便統計，我們忽略水費，只估算電費中的主要部分——空調用電，日均12小時，2度/小時，大理商業用電0.775元/度，一年按365天計算。
B.人員費
15間規模的民宿，人員配置至少要保證3個人（保潔1個，管理2個），我們暫定投資者不參與管理，全部僱人。根據大理地區的用人市場價來計算。
保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
二、日常開銷
A.水電費（不算水費，5年）
水電費的主要構成為日常照明、空調、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（這個不能再低了，否則直接關門算了）。
為了方便統計，我們忽略水費，只估算電費中的主要部分——空調用電，日均12小時，2度/小時，大理商業用電0.775元/度，一年按365天計算。
B.人員費
15間規模的民宿，人員配置至少要保證3個人（保潔1個，管理2個），我們暫定投資者不參與管理，全部僱人。根據大理地區的用人市場價來計算。
保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。
C.易耗品
D.日常送洗
E.維修費
這三部分每年都會增長，尤其是維修部分，隨著年頭增加，水暖的問題會越來越嚴重，未來方便計算，我們根據一些網絡的數據暫取最低平均值：
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
二、日常開銷
A.水電費（不算水費，5年）
水電費的主要構成為日常照明、空調、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（這個不能再低了，否則直接關門算了）。
為了方便統計，我們忽略水費，只估算電費中的主要部分——空調用電，日均12小時，2度/小時，大理商業用電0.775元/度，一年按365天計算。
B.人員費
15間規模的民宿，人員配置至少要保證3個人（保潔1個，管理2個），我們暫定投資者不參與管理，全部僱人。根據大理地區的用人市場價來計算。
保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。
C.易耗品
D.日常送洗
E.維修費
這三部分每年都會增長，尤其是維修部分，隨著年頭增加，水暖的問題會越來越嚴重，未來方便計算，我們根據一些網絡的數據暫取最低平均值：
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
二、日常開銷
A.水電費（不算水費，5年）
水電費的主要構成為日常照明、空調、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（這個不能再低了，否則直接關門算了）。
為了方便統計，我們忽略水費，只估算電費中的主要部分——空調用電，日均12小時，2度/小時，大理商業用電0.775元/度，一年按365天計算。
B.人員費
15間規模的民宿，人員配置至少要保證3個人（保潔1個，管理2個），我們暫定投資者不參與管理，全部僱人。根據大理地區的用人市場價來計算。
保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。
C.易耗品
D.日常送洗
E.維修費
這三部分每年都會增長，尤其是維修部分，隨著年頭增加，水暖的問題會越來越嚴重，未來方便計算，我們根據一些網絡的數據暫取最低平均值：
三、具體收入
傳統的大多數民宿還是以住宿的收入為主，入住收入取決於入住率和入住價格。(此次計算之中餐飲、展品售賣等附加收入暫且不計)
根據大量的調研和諮詢得知，大理乃至全國的入住率淡旺季大約分為四個層級，分別有不同的入住率和價格。我們按照運營相對較好的情形來計算（大多數民宿淡季的價格集中在100-300元左右，入住率低。旺季的價格相比淡季會翻一番，在600元左右，入住率基本百分之百）。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
二、日常開銷
A.水電費（不算水費，5年）
水電費的主要構成為日常照明、空調、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（這個不能再低了，否則直接關門算了）。
為了方便統計，我們忽略水費，只估算電費中的主要部分——空調用電，日均12小時，2度/小時，大理商業用電0.775元/度，一年按365天計算。
B.人員費
15間規模的民宿，人員配置至少要保證3個人（保潔1個，管理2個），我們暫定投資者不參與管理，全部僱人。根據大理地區的用人市場價來計算。
保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。
C.易耗品
D.日常送洗
E.維修費
這三部分每年都會增長，尤其是維修部分，隨著年頭增加，水暖的問題會越來越嚴重，未來方便計算，我們根據一些網絡的數據暫取最低平均值：
三、具體收入
傳統的大多數民宿還是以住宿的收入為主，入住收入取決於入住率和入住價格。(此次計算之中餐飲、展品售賣等附加收入暫且不計)
根據大量的調研和諮詢得知，大理乃至全國的入住率淡旺季大約分為四個層級，分別有不同的入住率和價格。我們按照運營相對較好的情形來計算（大多數民宿淡季的價格集中在100-300元左右，入住率低。旺季的價格相比淡季會翻一番，在600元左右，入住率基本百分之百）。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
二、日常開銷
A.水電費（不算水費，5年）
水電費的主要構成為日常照明、空調、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（這個不能再低了，否則直接關門算了）。
為了方便統計，我們忽略水費，只估算電費中的主要部分——空調用電，日均12小時，2度/小時，大理商業用電0.775元/度，一年按365天計算。
B.人員費
15間規模的民宿，人員配置至少要保證3個人（保潔1個，管理2個），我們暫定投資者不參與管理，全部僱人。根據大理地區的用人市場價來計算。
保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。
C.易耗品
D.日常送洗
E.維修費
這三部分每年都會增長，尤其是維修部分，隨著年頭增加，水暖的問題會越來越嚴重，未來方便計算，我們根據一些網絡的數據暫取最低平均值：
三、具體收入
傳統的大多數民宿還是以住宿的收入為主，入住收入取決於入住率和入住價格。(此次計算之中餐飲、展品售賣等附加收入暫且不計)
根據大量的調研和諮詢得知，大理乃至全國的入住率淡旺季大約分為四個層級，分別有不同的入住率和價格。我們按照運營相對較好的情形來計算（大多數民宿淡季的價格集中在100-300元左右，入住率低。旺季的價格相比淡季會翻一番，在600元左右，入住率基本百分之百）。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
二、日常開銷
A.水電費（不算水費，5年）
水電費的主要構成為日常照明、空調、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（這個不能再低了，否則直接關門算了）。
為了方便統計，我們忽略水費，只估算電費中的主要部分——空調用電，日均12小時，2度/小時，大理商業用電0.775元/度，一年按365天計算。
B.人員費
15間規模的民宿，人員配置至少要保證3個人（保潔1個，管理2個），我們暫定投資者不參與管理，全部僱人。根據大理地區的用人市場價來計算。
保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。
C.易耗品
D.日常送洗
E.維修費
這三部分每年都會增長，尤其是維修部分，隨著年頭增加，水暖的問題會越來越嚴重，未來方便計算，我們根據一些網絡的數據暫取最低平均值：
三、具體收入
傳統的大多數民宿還是以住宿的收入為主，入住收入取決於入住率和入住價格。(此次計算之中餐飲、展品售賣等附加收入暫且不計)
根據大量的調研和諮詢得知，大理乃至全國的入住率淡旺季大約分為四個層級，分別有不同的入住率和價格。我們按照運營相對較好的情形來計算（大多數民宿淡季的價格集中在100-300元左右，入住率低。旺季的價格相比淡季會翻一番，在600元左右，入住率基本百分之百）。
經過計算我們發現，在經歷了5年穩定的經營後，仍然未能回本，甚至沒達到收支平衡。事實上很多民宿開到第三年就堅持不下去了。
“從明天起，做一個幸福的人餵馬、劈柴，周遊世界從明天起，關心糧食和蔬菜我有一所房子，面朝大海，春暖花開”
提起民宿，文藝青年們大多可以侃侃而談，講故事，說情懷，從詩詞歌賦聊到人生哲學。
對他們而言，民宿代表著詩與遠方，代表著面朝大海春暖花開，代表著陶淵明式的田園生活和心靈的自由。
所以在他們想象中，民宿應該是這樣的：
而開民宿的人平時的生活應該是，這樣的：
而事實上，他們平時大概率可能是這樣的：
甚至，這樣的：
就是這樣曾經無所畏懼地奔跑在民宿這條不歸路上。輾轉兩三年後，才發現讓情懷落地，比想象的要難得多。
01
“那時我們有夢 關於文學，關於愛情 關於穿越世界的旅行 如今我們深夜飲酒 杯子碰到一起 都是夢破碎的聲音”
A，男，29歲，上海人，原先是個營銷副總。
行業紅火的時候年薪也有百來萬，家裡底子也好，品味也不錯，厭倦了日復一日的地產工作，想放飛心靈。
於是在一個春暖花開的時節，辭了工作，賣了上海的一套房子，來到了心心念唸的大理洱海邊，雄心勃勃地想在民宿行業闖出一番天地來。
A的民宿請了圈內的小網紅設計師操刀，剛開業那陣子，也是紅火了一把，在洱海市場激起了一絲水花。
然而理想很豐滿，現實很骨感
隨著開業熱潮的冷卻，在“房滿為患”的洱海，很快就被市場遺忘。後來，只有通過降價的方式才能吸引客人的注意。
半年後，入住率不到30%，寥寥二十條點評，裡面1/3是差評。
花如期在開，面朝大海的生活似乎也觸手可及，近千萬的成本回收卻遙遙無期。
後來他說的最多的一句話就是——“一入民宿深似海。”
聽著海浪拍岸，彷彿是夢碎的聲音。
02
B，31歲，原為北京一家藝術學院的老師。
她從小喜歡讀書寫字，2013年的時候偶然開了個微信公眾號，開始每天不斷更。沒想到無心插柳柳成蔭，兩三年下來，在圈內已是小有名氣。
很快有出版社找上門，結集成冊出書。由此結識了更多志同道合的朋友，也鏈接到了更多的資源。
除了寫作，她還擅長攝影，經常在公眾號上發一些自己的攝影作品，也給不少圈內好友拍過照。漸漸地，找她拍照的人也開始多了起來。
在粉絲的鼓勵下，她嘗試開了個線上的攝影培訓班，沒想到一年的培訓收入，竟然超過了幾年的工資收入。
待時間成熟，她辭了學校的工作，和一個酒店業的朋友攜手奔向莫干山，去開了家精品民宿。
她負責推廣和外聯接待，朋友負責日常管理和經營，兩人配合得很好，民宿的入住率持續穩定在80%左右。
如今，她的生活大致一分為三，白天打理民宿，晚上用來寫作，每月還要外出幾次給客戶攝影，過得不亦樂乎。
03
很多人都有一個“民宿夢”，建一座夢想中的房子，過夢想中的生活。
其實許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關經歷。
當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”
畢竟，現在開民宿的投資也不小，總不能坐吃山空。
可是他們不懂運營，也不懂日常管理和服務，滿腔情懷，被現實撞得頭破血流。
本以為開了民宿，就可以過上風花雪月的生活，平時就是喝喝茶、聊聊天。其實很多時候，都要親自上陣，刷馬桶、扛行李、處理訂單......每天就像打仗一樣兵荒馬亂。
客人少了就開始焦慮生意，客人多了便累到懷疑人生。
關鍵是辛苦還沒有得到相應的回報，儘管有大牌設計師加持，但是眼前的客人依然日益稀少，入不敷出。
這才明白，民宿不只是漂亮的房子。除了漂亮的外表，還需要個性、銷售渠道、服務和體驗。
可惜等明白這些，已經虧不起了。
讓情懷落地，是很多民宿主必須考慮的問題。
B的成功主要是有三點：
第一，選址至關重要，幾乎佔了60%。她選擇莫干山，是進行深度的考察，從區位、風景、交通、人流量等多重維度考察，才和朋友定址的。
第二，硬件很重要，但沒有民宿主人重要。民宿，終究是一種時間美學，承載著民宿主人的情懷和故事。“如家”的住宿環境，“主題”式的裝修風格，以及主人的熱情好客是民宿的一體三面。
多數客人選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，要讓客人感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而目前民宿業面臨的最大問題就是同質化趨勢，那些和酒店無差別的民宿，何以動人，人家為什麼要來你這邊入住？
民宿要具有設計感和個性，已經是現代民宿轉型的一個重點。
第三，情懷是民宿的靈魂，很重要卻不是唯一重要的。
民宿，歸根結底是一門生意，生意的本質是盈利，空談情懷不能變現。
有一些民宿主懷揣著夢想不計成本，導致建造成本過高，回本期太長，為失敗埋下了因子。
在盈利模式上，很多民宿主連基本的定價、渠道運營、服務體系都搞不清。這在粗放式生長的民宿早期時代，或許還能僥倖存活。
而在民宿業日趨規範的今天，運營能力是制勝關鍵。
04
民宿是時代發展下，人們對於多元化，以及用戶個性化需求的產物。
現存的民宿，有以麗江民宿為代表的故事性主人文化（這也是民宿的起源）；以德清莫干山景區為依託自成一脈的洋家樂；以逃離北上廣解壓為目標的雅文化民宿；當然還有杭州、浙江一帶興起的採摘農莊、茶館一類農家樂的轉型民宿。
相比傳統酒店，民宿更加個性化、時尚化、自由化，能夠滿足人們日益多樣化的旅遊住宿需求，因而愈來愈受到遊客的喜愛。
在民宿的上半場，民宿是個新鮮事物，用好奇心解決引流問題可謂事半功倍。當解決掉“行業認知”之後，就需要回歸到“價值認知”，讓用戶真正體會到民宿的內在價值。
而這一塊，不少民宿明顯慢了半拍。
如今，傳統民宿已經過了新品的階段，逐漸從跟風轉入過剩，民宿泡沫開始催生。
據統計，如今我國民宿客棧總量已達到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在“十一”長假期間，網曝有些網紅客棧每天花千元左右“刷單”，遊客選擇民宿的最重要的參考依據，就是訂單數量和評價內容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現在依然需要提前數週預定才有房。
更有一些知名酒店以及跨界巨頭，比如如家，比如天貓小鎮，從一開始入場，就定於為綜合的鄉村場景休閒體驗，意圖彎道超車，直接進入下半場的軌道。
面臨市場的全面洗牌和淘汰，站在十字路口的那些曾經的網紅民宿，又該何去何從呢？
05
網上有一個數據：95%的民宿還未盈利。這個信息聽上去有點駭人聽聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數字說話。
通過前期投入、日常支出和年收入來粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。
一、前期投入
A.租金
首先我們選定最具代表性的雲南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當地人的房子）和轉讓，我們選擇大理最為主流的轉讓。
通過搜尋大理周邊的招租信息發現，洱海周邊區位相對好一點的租金都已經飆升到了10—20萬/年（15個房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現在定位打造一家15個房間中等層次的民宿，租期為5年，一次性付清（個別會分期付）。
B.裝修
經諮詢調研，15個房間規模的民宿，基礎裝修、傢俱電器、以及民宿的風格營造，至少需要50萬以上。
C.營銷
目前，中小型房地產公司的新媒體營銷投入大概是3萬/月起，涉及文案、設計、簡易H5互動開發等線上部分業務（不涵蓋線下落地執行費用）。
在綜合考量與房地產營銷的差異性和民宿後期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營銷支出為1萬/年（新媒體純靠經營者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設計，在微信微博朋友圈等地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內了）。
二、日常開銷
A.水電費（不算水費，5年）
水電費的主要構成為日常照明、空調、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（這個不能再低了，否則直接關門算了）。
為了方便統計，我們忽略水費，只估算電費中的主要部分——空調用電，日均12小時，2度/小時，大理商業用電0.775元/度，一年按365天計算。
B.人員費
15間規模的民宿，人員配置至少要保證3個人（保潔1個，管理2個），我們暫定投資者不參與管理，全部僱人。根據大理地區的用人市場價來計算。
保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。
C.易耗品
D.日常送洗
E.維修費
這三部分每年都會增長，尤其是維修部分，隨著年頭增加，水暖的問題會越來越嚴重，未來方便計算，我們根據一些網絡的數據暫取最低平均值：
三、具體收入
傳統的大多數民宿還是以住宿的收入為主，入住收入取決於入住率和入住價格。(此次計算之中餐飲、展品售賣等附加收入暫且不計)
根據大量的調研和諮詢得知，大理乃至全國的入住率淡旺季大約分為四個層級，分別有不同的入住率和價格。我們按照運營相對較好的情形來計算（大多數民宿淡季的價格集中在100-300元左右，入住率低。旺季的價格相比淡季會翻一番，在600元左右，入住率基本百分之百）。
經過計算我們發現，在經歷了5年穩定的經營後，仍然未能回本，甚至沒達到收支平衡。事實上很多民宿開到第三年就堅持不下去了。
此時卻再次面臨了交房租和重新裝修，目前國內的裝修水平，能堅持5年已經是相當的不錯了。粗略一算又要投入將近100萬進去。
如果依舊能夠平穩上升和發展，按照以上的算法，在第8年的時候會開始盈利。
8年的不懈投入與堅持，才能換來盈利，而且還是在忽視了租金上漲、旅遊導向、政策變動（洱海周邊民宿2017年3月開始停業，400多天後才允許經營）等諸多的風險，這種常規的民宿，你的情懷還夠支撐嗎？所以，民宿有風險，投資需謹慎！
天道酬勤。作為房東新人，我們能做的就是多看多思考，在民宿經營的日常中，實踐和驗證自己的想法、判斷。