今年上半年，地產前20強金融街(000402.SZ)交出了一份表現不錯的成績單。
半年報顯示，金融街上半年實現合同銷售額178.4億元，同比增長94%；實現營收95.2億元，同比增長43.4%；歸屬於上市公司股東淨利潤10.52億元，同比增長21.7%。無論是銷售增長還是財務指標，金融街在上半年的表現均比較亮眼。
然而，金融街面臨去化率低，存貨高的問題。一方面，金融街控股2018年存貨週轉率只有0.17，創近五年曆史新低，且處於行業較低水平。另一方面，金融街運營效率低，銷售去化率已降至37.7%，只達到行業平均水平的一半。同時，其土儲收緊，土地投資額同比減少32.15%。
這直接影響其現金流狀況。長江商報記者梳理髮現，2017-2018年，金融街經營活動現金流淨額分別為-72.54億元、-90.29億元。不過，2019年上半年，其經營性現金流回正至70.19億元，投資性現金流亦有所回升。同時，其籌資性現金流大幅減少至-26.17億元。
一位業內研究人士對長江商報記者表示，拿地速度降低，很大程度上說明相關地產企業實際上也開始落實穩健運營的導向。類似週轉率等數據，說明受行業降溫等影響，確實也會影響項目的銷售和去化。三季度預計類似企業節奏上會慢一點，而到了第四季度預計會有調整。
上半年營收淨利雙增
近日，金融街發佈2019年上半年財報，報告期內，金融街實現營業收入95.2億元，同比增長43.6%;實現歸母淨利潤10.5億元，同比增長21.7%;毛利率較去年同期，也提高了2個百分點至47.46%。
對於業績的提升，金融街方面表示，業績增長首先得益於公司開發銷售和工程的有序推進。其次，是由於公司資產管理業務經營效能的持續提升。
從主營業務來看，上半年公司房產開發業務實現營業收入82.6億元，在總營收中佔比達86.78%，較去年同期增長51.7%。毛利率為42.3%，較上年同期增加3.86個百分點。其中，住宅產品實現收入68.2億元，毛利率為45.9%，商務產品收入14.4億元，毛利率為42.8%。
不過，2019年上半年，金融街毛利率雖然出現增長，但各地區間毛利率差異也十分明顯，例如金融街北京區域的毛利率高達76.5%，但在天津、惠州的毛利率僅為34.3%和27.4%。
現金流方面，2019年上半年，金融街經營性現金流回正至70.19億元，投資性現金流亦有所回升。同時，其籌資性現金流大幅減少至-26.17億元。
雖然上半年業績增速明顯，但近5年來，金融街控股的營業收入和淨利潤幾乎原地不動，增長陷入停滯，2018年甚至出現了營業收入和淨利潤雙雙下滑的現象。根據年報，金融街控股2018年實現營業收入約221.13億元，同比下滑13.35%，淨利潤約40.37億元，同比下滑1.61%。
克而瑞發佈的2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示，在權益金額排行榜上，金融街位列第84位，2017年和2016年分別排名第71名和第49位。3年時間，行業排名下跌35名。
與此同時，負債也有所攀升，2019年上半年，金融街有息負債總額656.3億元，較去年同期增長4.4%;一年到期的非流動負債為121.5億元，同比增長69.11%；短期借款為5.08億元，同比下降85.26%。
同時，2019年上半年，金融街淨負債率由年初的184.26%下降9.4個百分點至178.2%，短債覆蓋比率由去年同期1.2提升至1.3，償債能力得以提升；但其資產負債率卻由2018年年末的74.94%升至76.06%。
上半年僅新增項目儲備5個
作為老牌京派房企，在行業加速擴張規模的當下，金融街近年擴張規模速度有些緩慢，今年以來，其拿地力度明顯下降。
業績報告顯示，截至8月9日，金融街今年分別在重慶、佛山、蘇州、無錫新增項目儲備5個，新增計容建築面積56.0萬平方米，實現權益投資額59.1億元。去年同期新增12個項目，投資87.1億元，土地投資額同比減少32.15%。
其中，7月26日，金融街以總價31.13億元獲得的蘇州市吳中區一地塊成交樓面價達18136元/平方米，而蘇州市吳中區2019年供應的9宗住宅土地樓面均價僅為12325元/平方米。
另一方面，金融街近年來全球化佈局進展緩慢，固守北京大本營，直到2014年才開始戰略性地進入上海、廣州，擴大一線城市佈局。然而，隨著一線城市的調控趨嚴，2017年下半年開始，金融街控股只能再次啟動擴張，佈局區域進一步下沉，進入武漢、成都、蘇州、廊坊、佛山。
年報顯示， 2018年其新增項目20個，已佈局全國15個城市，不過對比同是京企的首創置業，與其29個城市的佈局進度相比，金融街動作明顯滯後。
一位業內人士向長江商報記者表示，對於此類企業的發展來說，過去幾年其實是因為發展節奏沒有邁開，沒有大規模擴張。而這兩年隨著房屋銷售業績的增加，其全國市場的投資節奏明顯加快，這或也說明其對於產品的定位也在提高。從劣勢的角度看，此類企業在住宅等領域的開發經驗還欠缺，所以往往資金規模做大方面也比較欠缺。所以建議其積極研究除商務地產以外的投資機會，這樣才可以形成更大的發展態勢。
存貨週轉率創近五年新低
金融街還面臨去化率低，存貨高的問題。年報顯示，2016年至2018年，金融街存貨不斷上升，兩年增加了211.86億元。2018年其存貨達776.38億元，佔總資產的52.30%。2019年6月底，存貨仍有744.74億元。
2014年至2018年，金融街的存貨週轉次數分別為0.33、0.19、0.23、0.3和0.17。克而瑞數據統計顯示，2018年171家房企存貨週轉次數平均值為0.35。金融街控股2018年存貨週轉率只有0.17，創近五年曆史新低，且處於行業較低水平。
業內認為，存貨週轉率0.17對應的庫存消化週期大概是五六年，標杆性企業去化週期一般在兩年之內，對比之下，金融街週轉速度明顯較慢。對企業而言，存貨積壓的成本比較高，去庫存的壓力較大，可能整個項目銷售節奏較慢，會導致其出現資金回籠速度慢的風險。
存貨週轉率進一步降低，尤其銷售去化率已經降至37.7%。具體來看，北京、廣州、上海、重慶為金融街上半年銷售重點城市，銷售額金額比例分別為34.6%、26.0%、15.2%、12.3%。儘管把握金融街表示抓住區域中心城市銷售回暖的市場窗口期，加快銷售去化，但在北京、廣州、重慶的銷售面積與可售面積比例均未超過40%，分別為29.4%、36.1%以及33.3%。
易居企業集團CEO丁祖昱在解讀2019年上半年房企業績榜單時表示，2019年主流房企整體預期貨值去化率大約60%左右，相較而言，金融街的銷售去化率遠低於主流房企的平均水平，只達到行業平均水平的一半。
上述研究人士對長江商報記者表示，類似存貨週轉率和具體銷售策略有關，不過金融街本身可售項目不多，所以單個項目的營銷也很容易影響此類週轉速度。比如說2018年其部分可售項目的銷售狀況不錯，那個時候會有較好的週轉速度。而今年本身可售項目減少和行情本身降溫，這都會影響銷售節奏。
對於房企的營業成本等，或說明一些經營的速度在放緩，相關的經營壓力也略有增加。這和企業面臨降溫的時候出現的市場困難等有關。類似營業收入壓力增加，也會對此類企業的盈利空間等形成影響。
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