購買房產，已經成為眾多普通市民的投資手段。但是，眾多人都有一個誤區，就是買房若干年後，以更高的價格賣出，就覺得自己賺錢了，事實真的是這樣嗎？假設你在2019年購買一套200萬的房產，五年後要賣多少錢才保本呢？
筆者可以肯定的說，200萬買的房，五年後賣250萬肯定是虧損的，讓我們來細細的算這筆賬。
投資房產的成本主要是，金融成本和稅費成本，我們先算金融成本。
200萬現金，可以選擇的理財產品很多，5%的利率問題不大，存五年後的金額是
200*1.05*1.05*1.05*.1.05*1.05=255萬。
那麼我們用200萬全款購房，五年的金融成本就是
255-200=55萬
假如是貸款購房呢？
貸款購房的金融成本也差不多，200萬的房，首付80萬，貸款120萬，利息成本包括三部分—首付資金利息，貸款利息，還貸資金利息。
首付資金利息
80萬也算大額存單了，五年期的話，5%利息拿不到，4.5%的利息沒有問題。
80*1.045*1.045*1.045*1.045*1.045=99.7， 99.7-80=19.7
首付資金利息成本為：19.7萬
貸款利息目前在5.88左右，我們按貸款20年計算，總利息984005，月均利息4100，每月總還款9933元。
貸款利息成本為：4100*60=24.6萬
還有最容易被忽視的，還貸資金利息，也就是你每月還貸的9933，本來也是有利息的。
9933*60=595980，是你這五年總共還貸的資金。
如果不買房，第一個月的還貸資金可以獲得5年利息，最後一個月還貸資金可以獲得一個月利息。平均可以獲得2.5年利息。
還貸資金利息成本為：595980*0.045*2.5=67047元，就是6.7萬
貸款購房，金融成本合計為：19.7+24.6+6.7=51萬，略低於全款購房。
由於200萬元的5%年利率和80萬元的4.5%年利率都是估算的。
所以筆者最後傾向於，全款購房和貸款購房的金融成本應該差不多，可以取55萬和51萬的中間數——53萬，作為金融成本。
再算稅費成本。
契稅：200萬*1.5%=3萬
維修基金按100元/平方來算，100平方是1萬元
所得稅1% ，賣250萬就是2.5萬
物業費按2000一年，五年是1萬
中介費按1%算，賣250萬就是2.5萬
大致算一下，稅費成本是 3+1+2.5+1+2.5=10萬
其實稅費成本還有沒算進去的，例如印花稅，交易服務費，合同公證費等等。如果在限購地區買房，還需要補繳社保費，“活動費”等等，這些也不計算了，只算了最基本的稅費。
金融成本+稅費成本=53萬+10萬=63萬。
通過上面的計算，我們發現，無論是全款購房還是貸款購房，一套房子200萬買入，5年後250萬賣出，其實是虧損的，需要賣263萬才能勉強保本。
另外，還有一個變量必須考慮，那就是一直懸而未決的房產稅，如果五年內房產稅正式實行，對房產投資的成本，以及對於五年後的房價都是有影響的。
