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提問：你好，想問個拆骨法的問題，樓盤的沒在價值，文章中提到不保值的因素有裝修開發商溢價，初房情節，學區，想再問一下保值因素中考慮什麼？在拆分法中基礎盤的價值是指同等區域的價值或者不同板塊之間的價格。比如同區域下挨著的兩個盤，AB戶型通透，裝修不計，A.161平，四房，均價2.6，機動車走地下，電動車可入院，小區物業管理還行，B.143平，三房，人車不分流，機動電動車均可入院，小區物業管理差.區域價格在2.0-2.8之間，用幾個緯度去評價？自己拆的如下。不同區域之間就是基礎盤的差價？想具體問下拆分中的價值因素

回答：怎樣考慮一個二手房的購買價值?

1、價格筍度。相比小區同戶型中樓層的平均價格的折扣率。

2、槓桿率。保證價格筍度9折基礎上，能否做低首付。不管用什麼貸款產品，首付不要多於35%。

3、房子所在區塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見於近郊。它的決定性因素來自於：產業+通勤，這兩個好的話，未來回報率不會差特別多。

4、租金回報率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上

5、小區品質。主要是看家門外的物業配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。記住小區室外的部分都是自己不能干預改變的，反而顯得更加重要。

6、戶型裝修。這一塊買得好，可以省很多裝修費用，不佔用啟動資金。

1-4投資打法，如果是自住記得加上5、6.

房子的價值因素是什麼？

決定房價本身的，是供求關係，供求的背後，是面積，地段，房齡，品質，配套(學區)等許多因素綜合在一起。但是，新房過10年，也會變舊房；所有的品質，都會被升級取代；

物業，可以減緩衰老，到物業本身也容易造成溢價；

學區，此一時彼一時，其價格甚至超過房子本身，而我們的目標是「選籌」，不能搞錯重點；品牌開發商，各家自有心頭好，你認我不認，買來萬般好，維權翻臉快，只要你買了，品牌溢價就變現了。只有面積，沒有喜好，沒有折舊，在無限長的的時間裡，面積終究是最堅挺的價值因素，(幾乎)不隨時間流逝，不會貶值。

提問：美麗房姐：您好，請問接力貸是得父母jlh且一方戶口遷到武漢來（都是農村名下沒有房子的），是嗎？房子二次抵押貸款利率範圍大概多少啊？非常感謝

回答：1.最好是離婚都遷過來，多2張房票，如果不離婚就只有一張sfsd房票。

2.目前二抵的產品並不好，建議在資產負債率低於30%的情況下，直接截斷再抵押。

一般情況下，二抵利率控制在7%-10%

提問：17年2月在綠地香樹花城買了一套四室139平的房子，現在工作調動是現在出售還是等證滿兩年地鐵通了再賣

回答：現在不好賣，先持有，明年初再看

提問：美女房姐，漢口王家灣保利星河九州15550怎麼樣

回答：不怎麼樣，賣了很久還沒有賣完，扁擔山和鍋頂山瞭解一下

提問：房美女您好!我和我老婆已經買了三套房了，分別在盤龍城和後湖，房貸已經還清了，盤龍城那套已買十二年了，小區環境較差，另一套在世紀江尚，還在還貸中；去年先後買了天匯龍城的兩套房子，分別用我小孩和我爸的名義買的，我小孩名義那套正在還貸，我爸因為已滿七十歲只好全款，這二套房子留給雙方老人住，又離我老婆上班地方蠻近，現在發現將來我孩子沒有學區房，想賣掉那套盤龍城老小區，換成復地東湖國際，琨瑜府，他今年才十九歲，是等等，還是以他名義買第二套，怎麼樣操作，麻煩指導下!復地東湖國際和琨瑜府怎麼樣選擇?

回答：1.盤龍城房齡老了，後期漲幅空間小，建議出掉。

2.復地學區好，新房比二手性價比高，但是新房目前就剩低樓層了，自住一般。琨瑜府在光谷核心領漲區，價格合適，且後期漲幅空間大。我傾向琨瑜府，但是不知道什麼時候開盤，能不能買到。

3.用二套資格買都不太合適，還可以找到首房首貸的老人票嗎？如果找不到只能用二套資格了。

追問：剛問了琨御府的置業顧問，她說要準備全款，壓力太大，您有什麼建議?

回答：全款沒興趣，性價比太低，資金壓幾年不能動彈...

提問：漢陽弘陽印月府有現房，價格1.65萬如何？請點評下這個盤和國博新城

回答：1.65的價格在漢陽沒有什麼優勢，戶型也一般，買這個盤更多的是考慮自住。國博的性價比更高。

提問：房姐，你好！請問在公寓房可以買嗎？在深圳龍華有70年產權是複式樓！你有什麼看法？謝謝！

回答：是住宅還是商住2用？住宅可以買

提問：房姐：武漢投資買房外省有兩套房一套有貸款50萬非職業炒房純粹是覺得現金會貶值現在武漢戶口辦好樓盤看了一些但是真的很迷茫我想買個總價150左右的房子首付80萬左右有沒有好的建議呢？保利星城九州的房子有置業推過但是鍋頂山的問題...而且聽說像恆大御景灣花山郡都挺難買我是外地人陪跑代價太高

回答：想賺錢沒有這麼簡單

看看四新和白沙洲幾個地鐵限價盤吧

提問：晚上好，一樓和頂樓後期出手，那個比較容易出手！

回答：如果1樓不帶花園就選頂樓

提問：房姐，朋友北海買的什麼避暑房，還是全款50幾萬。問：是不是這錢打水漂了？北海到底如何？謝謝

回答：肯定不是打水漂，房子還畢竟在那個地方。

你朋友買的嘛，沒準別人本身的目的就是消費呢。誇他，使勁誇。沒準誇了之後還可以把多的錢借你呢。

提問：房姐，老家拆遷賠了兩套房，最近突然通知辦證，估計這幾天要籤合同，如果籤合同了，我到武漢來買房，是否會被算非剛需？

回答：老家的房不佔武漢的房票

提問：考慮投資總價在110萬，3房，的二手房，我應該多關注下哪幾個板塊？於洪新城和奧體是麼？

回答：新手最常見錯誤是按照自己錢去投資

最後結果就是，各種不賺錢的理財產品，總有一款適合你。賺錢的都是項目挑人，努力全方位包裝，讓自己去適應好項目。

提問：房姐好！首付40萬左右，武漢首套房，四月份拿到購房資格，目前人和戶口在西安，想在武漢買房投資，可有推薦？新房二手房皆可。謝謝。

回答：花山郡關注一下，其實四十萬選擇不大

提問：房姐好，恆大綠洲5年內到16000有多大機率

回答：下一波行情來了就差不多了

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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