本文刊載於《三聯生活週刊》2019年第26期，原文標題《房價終於還是漲不動了》
文/謝九
今年一季度之所以出現一輪小陽春行情，一是因為部分城市過去幾年房價出現了實質性下跌，比如曾經高不可及的北京房價，距離高點下跌了兩成左右，對很多潛在購房者產生了很強的吸引力，在經過了兩年低迷期之後，部分城市又重新積攢了一定的購買力。
房貸利率下跌，也在很大程度上降低了購房的成本，成為刺激樓市上漲的又一重要因素。在穩增長的壓力下，我國的貨幣政策和前幾年相比出現明顯放鬆，雖然主要目的是為了刺激實體經濟增長，但是最終也不可避免地惠及樓市。流動性越來越寬鬆，對於樓市產生兩大影響：第一是房貸利率更低，房貸利率一路下行，實質性降低了購房成本；第二大影響是購房者獲得房貸更容易，由於銀行的貸款額度更加寬鬆，在實體經濟難以全部消化的背景下，自然而然也會有更多的貸款流向樓市。
另外，購房者積極性上升，很重要的原因在於賭未來的樓市調控會放鬆，從而重演過去樓市報復性上漲的老路。因為最近中國經濟面臨的不確定性加大，在這樣的背景下，有可能會放鬆樓市來刺激經濟增長，這種邏輯也刺激了很多人買房的積極性。
但從現實來看，這樣的邏輯顯然並不成立。即使在中美貿易摩擦最緊張的時刻，管理層對於“房住不炒”也沒有出現任何鬆動，反而在繼續打壓剛剛有所升溫的樓市。6月份的陸家嘴金融論壇上，銀保監會主席郭樹清再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，郭樹清表示：“歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不划算。”
當然，管理層不僅僅是口頭警告。6月14日，中國人民銀行成都分行出手，要求各銀行一手房首套利率至少上浮15%，二套房至少上浮20%。南京、杭州等部分城市也都出現了首套房利率上調的現象。在整體利率下行的背景下上調房貸利率，釋放出來的信號已經非常清晰，那就是不能讓房地產搭乘寬鬆貨幣政策的東風。
近期過熱的部分樓市，也都出臺了相當嚴厲的調控政策。比如西安大幅提升限購門檻，本地戶籍要求落戶滿一年，外地戶籍要求5年社保，才可以滿足西安的購房條件，如此高的限購門檻已經和一線城市看齊。
如果說在中美貿易摩擦最緊張的時刻，國內都沒有放鬆房地產調控，甚至還在繼續升級，由此也就可以看出，這一次的“房住不炒”的確是在動真格，未來指望政策層面重新刺激房地產，可能性已經微乎其微。
除了政策層面，再來看看市場層面。從供給關係來看，過去很多人認為一線樓市只漲不跌，主要理由是一線樓市的供需矛盾永遠難以解決，大量人口湧入形成巨大市場需求，而有限的土地供應，又決定了一線城市的供給有限。但事實上並非如此，以北京來看，已經連續兩年出現人口淨流出，人口外流，也就意味著樓市的需求下降。而從供給來看，最近幾年，北京大規模增加土地供應，尤其是“限房價，競地價”的“限競房”大量上市，更使得北京新房供應量大增。截至今年5月，北京的樓市庫存達到了7萬套，創下最近8年來的新高。說明即便是北京，樓市的供需矛盾也沒有人們想象中那麼緊張。另外一個可作參考的例子是東京，東京的土地資源緊張程度遠勝於國內任何一個城市，即便如此，當年東京的地價和房價也都一度暴跌70%以上。
從三、四線城市來看，未來房價最大壓力在於棚改貨幣化收緊。過去幾年，為了快速推進棚戶區改造，很多城市力推貨幣化安置，也就是給拆遷戶直接發錢，讓他們去市場上買房，從2014年到2017年，我國棚改的貨幣化安置比例從10%飆升至60%，這種做法成為三、四線樓市上漲的重要推手。去年開始，棚改貨幣化安置開始明顯收緊，去年10月，國務院會議明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策。一旦貨幣化安置比例大幅下降，三、四線樓市將失去重要購買力。今年鶴崗樓市賣出白菜價，不排除有更多的三、四線樓市步其後塵。
判斷未來的房價上漲還是下跌，通常有兩個重要的先行指標，一個是商品房成交量，一個是土地成交量。從目前來看，國內樓市這兩個關鍵指標，都預示著未來房價下行壓力較大。
從商品房成交量來看，今年1～5月份，商品房銷售面積同比下降1.6%，降幅比1～4月份擴大了1.3個百分點。通常而言，成交萎縮，往往是房價下跌的先兆。當房子越來越難賣時，會有更多的開發商選擇降價，以此快速回籠資金，避免現金流斷裂。
而商品房成交量下降，帶來的連鎖反應就是土地市場也開始降溫。出於對樓市前景的不樂觀，開發商拿地的熱情也開始明顯下降，今年1～5月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%，土地成交價款2269億元，下降35.6%。過去幾年，土地市場最常見的現象就是“地王”頻出，現在開發商們更加務實，做好了過冬的準備。土地和房價是麵粉和麵包的關係，土地市場降溫，也會在源頭上給房價降溫。
開發商們之所以對拿地的熱情下降，直接原因是資金壓力越來越大，既要償還大規模發債積累的債務，同時樓市銷售遇冷又導致回款不暢，開發商們不得不更加精打細算過日子。而更深層次的原因在於，開發商們越來越意識到行業拐點到來，在“房住不炒”的大背景下，房地產行業曾經的好日子已經一去不復返。
今年5月份的房地產數據中，還有一個值得關注的關鍵指標，就是房地產開發投資增速終於出現了回落，這個指標的變動，也印證了開發商們對行業前景的悲觀。雖然去年開始萬科就喊出了“活下去”的口號，但是房地產投資並沒有因此減速，去年的房地產開發投資增速為9.5%，比2017年提高了2.5個百分點，今年的投資增速也是繼續上揚，這種趨勢一度讓很多人迷惑不解，認為開發商高喊“活下去”或許只是假象。直到今年5月份，房地產開發投資增速終於開始回落，這也說明開發商們確實認同了行業拐點的到來，開始真真切切收縮戰線。
由於國內樓市在過去十幾年帶來了過於驚人的財富效應，所以很多人對未來的樓市財富奇蹟依然保有很深的信念。當鶴崗的樓市賣出白菜價，當開發商們都開始準備過冬，對於個人而言，或許也是時候放下對樓市暴富的執念了。