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產業地產三大新趨勢
蘇智淵戴德樑行高級董事中國區產業地產部主管
傳統房地產作為資本的一種表現形態，在中國的發展已經存在較長時間，過去三四年很多傳統房企開始轉型做 “產業地產”。
“產業地產絕對不是簡單的‘產業 +地產’，重點是在產業運營上。” 蘇智淵對記者表示，房企需要對發展什麼類型的產業做有戰略性的思考，打造一條生態鏈式的空間配套體系，同時通過“資本 + 孵化”的手段建立一套長期的產業投資運維繫統，這樣的產業地產才可能進入良性發展。
蘇智淵認為，當前產業地產處於摸索期，未來產業地產的發展方向有三大新趨勢：
第一，產業 + 產品。對目標產業做足功夫之後，把物業產品做好，充分考慮到客戶的產品需求，在層高、承重、柱距等細節問題上出亮點。第二，產業 + 生態鏈。摸清目標產業所需的產業生態環境，在園區內配備生態鏈的各個環節。第三，產業+ 創投。根據企業不同階段的資金需求，扶持有潛力的企業並投資入股。
展望 2019 年，蘇智淵表示，產業地產最大的挑戰來自於宏觀經濟層面的風險加劇，這是今年市場最大的不確定性。
關於火熱的物流地產，物流用地供給的瓶頸已經越來越明顯，物流地產市場供小於求的情況將很難在短期內得到平衡。蘇智淵說：“物流地產長期發展向好，但由於過度依賴電商，如果電商發展速度放緩，同時伴隨成熟電商自建倉庫的趨勢越來越明顯，短期內物流地產可能面臨一定風險。所以 2019 年是每個物流地產人應該開始考慮變陣的一年。”
謹慎樂觀寫字樓市場仍脆弱
簡可(James Macdonald)第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管
房地產調控持續深化，面對 2019 年市場的不確定性，簡可給出了他的答案：謹慎樂觀。
“政策越來越多地由地方政府因地制宜決定。除了短期價格控制外，目標往往更加微妙且注重長期可持續性。”簡可認為政策端的變化依舊是一城一策的房地產調控深化。
“商業地產方面，寫字樓市場仍很脆弱，融資收緊和利潤率下降迫使企業更加關注成本，但如果新供應得以控制，寫字樓市場的需求大體上仍可支撐市場。”簡可分析，零售市場將繼續受到線上零售平臺和消費者信心下降的挑戰；酒店市場面臨分野局面：供應量有限、服務好的城市，酒店業情況正在改善，而入住率較低的三四線城市，酒店業可能依然低迷。
住宅市場中的開發商面臨的問題正在出現分化，簡可表示，大型房企正在積極佈局新產業和新技術，賦能開發和物業管理，以此提高質量、降低成本；中小企業難以突破其原有的業務範圍，缺乏創新和現代經營思維；而對小型房企來說，融資問題是最緊迫、最直接的難題。
從區域角度來看，2019 年的投資機會在哪裡？“有新的重大政策和基礎設施建設的地區具有良好的投資前景。”簡可認為，長三角區域的南通，大灣區的佛山、中山、珠海等城市，海南在內的自貿區等區域，將會受到重大政策與基礎設施建設利好帶來的機會。比如滬通大橋開通在即、大灣區規劃發佈落地。
商業地產市場新機遇與新挑戰
謝晨 CBRE世邦魏理仕中國區研究部主管
今年，中國經濟下行壓力和國際貿易不確定性持續存在，但科技發展、消費升級、區域經濟和擴大開放政策將為商業地產市場帶來新機會。
預計，中國主要城市寫字樓需求增長將稍有放緩，核心區域韌性顯現，科技發展、共享辦公和持續開放帶來的外資需求將帶來新增長點。零售物業在消費企穩的背景下供需持續旺盛，線上線下的融合進一步深化，商場跨界功能升級。
去年，在外資投資快速增長的推動下，大宗投資市場交易金額創歷史新高，預計今年外資將持續活躍，內資投資熱度回升，資產端的供給也較為充裕。
展望 2019 年，改革開放將沿著產業升級、區域一體化、制度創新、行業開放等多個方向進一步深化。粵港澳大灣區規劃出臺、科創板設立、醫療和教育領域擴大開放等大事件都將為面臨內外挑戰的中國經濟帶來新的活力。
此外，還有哪些是外資紛紛尋求入市機會的領域？ 2019 年，建議繼續優先關注一線城市增值型投資機會，尤其是區位良好、樓宇品質具提升空間的項目，以及所屬板塊價值處於快速上升通道的優質項目。
南京、杭州等租賃市場基本面穩健的二線城市物業也值得關注。除此之外，共享辦公、長租公寓等新熱點業態的高速發展，使位於核心商圈及其邊緣的老舊中小型零售物業，面臨改造和價值重估的重大機遇。長期趨勢下醫療、養老地產、長租公寓、數據中心等也是值得關注的。
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