摘要：產業地產在未來的發展過程中，需要形成更細更富有前瞻性的產業發展模式。即便是類似物業地產等領域，也需要創新模式，降低對土地的依賴，同時注重產業地產背後的效益。
本報記者 趙琳琳報道
隨著中國產業結構調整優化和企業轉型升級，產業地產作為產業發展的載體和空間，在產業孵化、產業聚集、產業服務以及產業生態構建等方面起著越來越重要的作用，品牌房企、產業運營商、製造業巨頭以及投資公司等紛紛入局產業地產。
從粗放式發展到開始關注區域規劃和產業環境，再到圍繞核心產業構建產業集群，產業地產帶動了區域發展，同時也成為構建新型城鎮化的捷徑。為企業發展起到越來越大的推動力。
但隨著“持有時代”的到來，產業地產的發展面臨新的挑戰。
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產業地產並非藍海
早前，在政策刺激、企業轉型等因素的刺激下，大量房地產商、製造企業、金融資本開始往產業地產領域轉型，由於經濟大勢好，行業監管寬鬆等因素，產業地產一直是一個悶聲發大財的行業。
而近年來，產業地產行業的盈利能力呈現下降趨勢。另一方面，地方政府融資平臺受限，為產業地產商的投資兜底或變相支付越來越變得有心無力。而且，地方政府對待產業地產的看法也越來越成熟，PPP模式的推行讓產業地產運作模式更加透明。
再加上，前些年快速擴張的各類產業地產項目將進入運營階段，產業地產行業陣痛期也將來臨。產業地產商的格局將要面臨重新洗牌，在增量擴張、存量併購、特色發展和模式創新的發展過程中，優勝劣汰在所難免。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，當前中國產業地產發展中，缺乏大規劃，市場較為混亂。任何行業與地產的結合，都稱為產業地產，如“養老與地產”的結合視為養老地產，“旅遊與地產”的結合叫做旅遊地產，業態模式過於單一；另外，由於高成本的開發，開發商在後期運營成本較高，長時間內難以維繫，因此，產業地產的死亡率極高；還有就是產業地產的盈利水平較為落後，因此穩定的開發模式極為重要；再者，當前產業地產的發展中，模式同質化嚴重，如何錯位發展是問題所在。
此外，“招商也是產業地產目前面臨的主要挑戰，在管理服務上也有相應的要求。當前，中國房地產行業正受到政策、資本和資源約束的多重挑戰，中國房地產行業必須尋求可持續發展經營的創新空間”。中研普華研究員姜開玉在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示。
但與此同時，她表示，中國產業結構優化升級政策和經濟發展方式的轉變，也將極大地促進產業地產的發展。中國消費市場逐漸爆發，製造業發展空間巨大，政府逐步放手產業園區，交由企業運營，產業地產迎來發展機遇。
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轉型助力高質量發展
從中國經濟發展來看，轉型升級是今後的主旋律，在轉型升級的壓力下，地方政府或將目光投向能聚集資源、提升形象、帶來稅收的項目，而產業地產符合要求，也將會成為發展經濟的重要抓手。
全聯房地產商會祕書長趙正挺指出，從粗放式的產業地產開發，到圍繞核心產業構建產業新城，產業地產正在成為構建新型城鎮化的新路徑，為企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展起到越來越大的推動力。
房訊網董事長劉凱表示，未來中國產業地產發展將面臨四大趨勢：開發模式將從“賣房賣地”轉向“持有運營”；產品模式將從“園區經濟”轉向“城市經濟”；盈利模式將從“客戶思維”轉向“夥伴思維”；運營模式將從“管理園區”轉向“服務園區”。
因此，他認為，產業地產終究要回歸到產業本身，迴歸到服務本身，通過專業的品牌打造和管理輸出搭建平臺，以高效的資源配置手段和系統化的園區佈局，深度挖掘產業的內在價值，打造推動區域經濟發展的新增長極。
北科建集團原董事長郭瑩輝告訴記者，政策的收放決定行業走勢，產業地產在當前政策下在各個城市有不同的生存空間；功能升級，助力園區提質增效，產業地產不再單純是產業園區的概念，還承載了一個城市多個領域的指標；由重資產到輕資產，或者輕重結合是產業地產未來的選項。
另外，嘉豐達董事長汪浩認為，城市更新是當下投資的重要機會，城市更新的核心是產業的升級與迭代，產業更新導入最具活力的新人群促進居住、辦公、商業空間的更新，大城市傳統的大拆大建路徑也不再適用，精細化對存量空間的有機更新成為主流；產業地產面臨產業迴歸，未來將不再是地產行業，長期投資持有，通過做服務、做運營，才能取得長期穩定的回報。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，產業地產發展過程中，未來需要形成更細更富有前瞻性的產業發展模式。即便是類似物業地產等領域，也需要創新模式，降低對土地的依賴，同時注重產業地產背後的效益。比如說在產城融合的情況下，圍繞高鐵新城、智慧新城等領域，可以積極做創新。尤其是類似當前的垃圾分類等內容，其實產業地產也可以發展，把垃圾處理既作為此類產業地產可以研究的內容，也在這個過程中提升相關住宅小區發展的品質。
其實，對於產業地產來說，轉型本身還是要基於產業轉型而進行的，過去的產業地產的產出效率不高，未來需要結合科創等因素，積極形成更多的產業用地政策。比如說產業用地本身就需要在用地上做調整，類似轉售為租，這樣可以降低土地成本，同時也有助於形成更好的用地模式和產業導入模式。
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