時代商學院研究員孫華秋 實習研究員林詩婷
近年來，繼南都物業、綠城服務、中奧到家等一批物業管理服務公司紛紛上市後，越來越多的物業管理公司也希望藉助資本的力量迅速“跑馬圈地”。
近日，深圳市特發服務股份有限公司（以下簡稱“特發服務”）也向證監會提交了招股說明書，擬在創業板上市。
此次IPO,公司擬公開發行不超過2500萬股，募資3.45億元，用於物業管理市場拓展項目、信息化建設項目、補充流動資金等5個項目。
招股書顯示，特發服務成立於1993年，總部位於深圳，是一家以綜合設施管理服務為核心業務的物業服務管理供應商。其實際控制人為深圳市國資委，客戶包括華為、阿里巴巴、騰訊、中國移動、大疆科技等知名企業。
據時代商學院《2019年創業板IPO企業排行榜》顯示，特發服務排名第35位，處於中上游水平。其在現金比率和流動比率等指標上得分較低。
儘管特發服務近年業績增長迅猛，但是時代商學院研究發現，其正面臨主營成本上升、毛利率持續下滑、應收賬款週轉率遠低同業等問題。
毛利率下滑趨勢難擋
招股書顯示，2016-2018年，特發服務的營業收入分別為36993.96萬元、50759.60萬元和69901.50萬元，2017年和2018年分別同比增長37.21%和37.71%，業績持續快速增長。
讓人意外的是，儘管特發服務的經營業績呈逐年遞增態勢，但毛利率卻連年下滑。
據招股書數據，2016-2018年，特發服務的綜合毛利率分別為23.98%、21.96%和21.05%。
同期，對主營業務毛利貢獻最大的綜合物業管理服務毛利率分別為18.82%、17.52%和16.54%，而公司毛利率最高的增值服務業務也從2016年的74.87%下降到2018年的59.10%，減少了15.77個百分點。
一位券商分析師認為：“毛利率持續下滑，預示隨著市場競爭加劇，企業主營業務受到衝擊，盈利能力開始趨弱。”
時代商學院研究員發現，造成特發服務毛利率持續下滑的一個重要原因是其主營成本在不斷上升，侵蝕了其利潤空間。
物業管理產業屬於勞動密集型行業，人力成本在主營業務成本中的佔比較大。特發服務的主營業務成本亦是以人工成本為主。
2016 -2018 年，公司人工成本佔當期主營業務成本的比例分別為 63.96%、66.61%和 65.19%。而同樣在創業板排隊IPO的物業管理公司開元物業2016-2018年上半年人工成本佔主營成本比例分別為55.20%、52.64%和53.64%。
如圖表一所示，近年來，隨著各地職工工資標準和社保福利水平的剛性調升，特發服務主要服務項目所在的珠三角、長三角等區域工資水平亦顯著上升，工資薪酬年均增幅接近10%，公司面臨著較大的用工成本上漲壓力。
9月5日，一位券商分析師告訴時代商學院研究員：“特發服務如果想要提高盈利水平，需要在業務擴張的同時，有效控制人力成本的增加。”
特發服務在招股書也坦承：“公司大力推進服務標準化、信息化及智能化以應對人力成本上漲的壓力，但仍無法保證能持續有效地控制或降低人力成本。若公司無法持續地應對人力成本上升的風險，不斷提高盈利能力，公司的業務發展及經營業績將受到不利影響。”
"時代商學院研究員孫華秋 實習研究員林詩婷
近年來，繼南都物業、綠城服務、中奧到家等一批物業管理服務公司紛紛上市後，越來越多的物業管理公司也希望藉助資本的力量迅速“跑馬圈地”。
近日，深圳市特發服務股份有限公司（以下簡稱“特發服務”）也向證監會提交了招股說明書，擬在創業板上市。
此次IPO,公司擬公開發行不超過2500萬股，募資3.45億元，用於物業管理市場拓展項目、信息化建設項目、補充流動資金等5個項目。
招股書顯示，特發服務成立於1993年，總部位於深圳，是一家以綜合設施管理服務為核心業務的物業服務管理供應商。其實際控制人為深圳市國資委，客戶包括華為、阿里巴巴、騰訊、中國移動、大疆科技等知名企業。
據時代商學院《2019年創業板IPO企業排行榜》顯示，特發服務排名第35位，處於中上游水平。其在現金比率和流動比率等指標上得分較低。
儘管特發服務近年業績增長迅猛，但是時代商學院研究發現，其正面臨主營成本上升、毛利率持續下滑、應收賬款週轉率遠低同業等問題。
毛利率下滑趨勢難擋
招股書顯示，2016-2018年，特發服務的營業收入分別為36993.96萬元、50759.60萬元和69901.50萬元，2017年和2018年分別同比增長37.21%和37.71%，業績持續快速增長。
讓人意外的是，儘管特發服務的經營業績呈逐年遞增態勢，但毛利率卻連年下滑。
據招股書數據，2016-2018年，特發服務的綜合毛利率分別為23.98%、21.96%和21.05%。
同期，對主營業務毛利貢獻最大的綜合物業管理服務毛利率分別為18.82%、17.52%和16.54%，而公司毛利率最高的增值服務業務也從2016年的74.87%下降到2018年的59.10%，減少了15.77個百分點。
一位券商分析師認為：“毛利率持續下滑，預示隨著市場競爭加劇，企業主營業務受到衝擊，盈利能力開始趨弱。”
時代商學院研究員發現，造成特發服務毛利率持續下滑的一個重要原因是其主營成本在不斷上升，侵蝕了其利潤空間。
物業管理產業屬於勞動密集型行業，人力成本在主營業務成本中的佔比較大。特發服務的主營業務成本亦是以人工成本為主。
2016 -2018 年，公司人工成本佔當期主營業務成本的比例分別為 63.96%、66.61%和 65.19%。而同樣在創業板排隊IPO的物業管理公司開元物業2016-2018年上半年人工成本佔主營成本比例分別為55.20%、52.64%和53.64%。
如圖表一所示，近年來，隨著各地職工工資標準和社保福利水平的剛性調升，特發服務主要服務項目所在的珠三角、長三角等區域工資水平亦顯著上升，工資薪酬年均增幅接近10%，公司面臨著較大的用工成本上漲壓力。
9月5日，一位券商分析師告訴時代商學院研究員：“特發服務如果想要提高盈利水平，需要在業務擴張的同時，有效控制人力成本的增加。”
特發服務在招股書也坦承：“公司大力推進服務標準化、信息化及智能化以應對人力成本上漲的壓力，但仍無法保證能持續有效地控制或降低人力成本。若公司無法持續地應對人力成本上升的風險，不斷提高盈利能力，公司的業務發展及經營業績將受到不利影響。”
圖表一：2016-2018年廣東、浙江、湖北省城鎮單位就業人員年平均工資增長情況
數據來源：特發服務招股書
運營管理能力仍有待提高
既然人工成本的上升難以有效控制，那麼能不能從提高運營效率方面來改善盈利能力呢？
通常而言，應收賬款在流動資產中具有舉足輕重的地位，公司的應收賬款如能及時收回，公司的資金使用效率便能大幅提高。較高的應收賬款週轉率可以加大企業資產的流動性，增強企業的償債能力。
而存貨週轉率越高，表明企業存貨資產變現能力越強，佔用在存貨上的資金週轉速度就越快，資金使用效率越高。
因此，時代商學院選取應收賬款週轉率和存貨週轉率兩個財務指標來分析企業的經營效率情況。
招股書顯示，2016-2018年，特發服務應收賬款週轉率分別為3.84、4.67和5.40，同期存貨週轉率分別為88.94、163.96和236.93。
特發服務近三年的應收賬款週轉率和存貨週轉率均逐年提高。
可以看出，公司已經意識到問題的所在，並開始進行積極有效的探索。
然而，與同行可比公司相比，特發服務的營運管理能力還是存在著很大的短板，亟待改善。
如圖表二所示，2016-2018年，特發服務可比公司的應收賬款週轉率平均值分別為9.95、9.32和10.42，可比公司的存貨週轉率平均值分別為1903.58、690.34和716.90。
可見，近三年，特發服務應收賬款週轉率幾乎不及可比公司平均水平的一半，而存貨週轉率不及可比公司平均水平的1/3。
對此，特發服務僅在招股書解釋稱，主要由於公司經營業績出現較快增長，公司營業成本和應收賬款出現較為明顯的增長。
時代商學院研究發現，特發服務應收賬款週轉率遠低同業，或許與特發服務的經營業務佔比有很大關係，公司服務業態包括園區物業、公共物業、商業物業、住宅物業等，其中，園區物業營業收入佔比超8成。而可比公司綠城服務等住宅物業營業收入佔比比較大，園區物業業務佔比較小。
廣州一位券商分析師告訴時代商學院研究員：“隨著市場競爭加劇，公司所管理物業規模不斷擴大，如果特發服務的管理水平、組織模式、內部控制不能及時調整和完善，並提高應收賬款管理能力，改善經營壓力，那麼，這將會對公司的經營業績造成不利影響。”
7月30日，時代商學院就該公司應收賬款問題向特發服務發函調研，不過，截至9月12日發稿時，特發服務尚未作出回覆。
"時代商學院研究員孫華秋 實習研究員林詩婷
近年來，繼南都物業、綠城服務、中奧到家等一批物業管理服務公司紛紛上市後，越來越多的物業管理公司也希望藉助資本的力量迅速“跑馬圈地”。
近日，深圳市特發服務股份有限公司（以下簡稱“特發服務”）也向證監會提交了招股說明書，擬在創業板上市。
此次IPO,公司擬公開發行不超過2500萬股，募資3.45億元，用於物業管理市場拓展項目、信息化建設項目、補充流動資金等5個項目。
招股書顯示，特發服務成立於1993年，總部位於深圳，是一家以綜合設施管理服務為核心業務的物業服務管理供應商。其實際控制人為深圳市國資委，客戶包括華為、阿里巴巴、騰訊、中國移動、大疆科技等知名企業。
據時代商學院《2019年創業板IPO企業排行榜》顯示，特發服務排名第35位，處於中上游水平。其在現金比率和流動比率等指標上得分較低。
儘管特發服務近年業績增長迅猛，但是時代商學院研究發現，其正面臨主營成本上升、毛利率持續下滑、應收賬款週轉率遠低同業等問題。
毛利率下滑趨勢難擋
招股書顯示，2016-2018年，特發服務的營業收入分別為36993.96萬元、50759.60萬元和69901.50萬元，2017年和2018年分別同比增長37.21%和37.71%，業績持續快速增長。
讓人意外的是，儘管特發服務的經營業績呈逐年遞增態勢，但毛利率卻連年下滑。
據招股書數據，2016-2018年，特發服務的綜合毛利率分別為23.98%、21.96%和21.05%。
同期，對主營業務毛利貢獻最大的綜合物業管理服務毛利率分別為18.82%、17.52%和16.54%，而公司毛利率最高的增值服務業務也從2016年的74.87%下降到2018年的59.10%，減少了15.77個百分點。
一位券商分析師認為：“毛利率持續下滑，預示隨著市場競爭加劇，企業主營業務受到衝擊，盈利能力開始趨弱。”
時代商學院研究員發現，造成特發服務毛利率持續下滑的一個重要原因是其主營成本在不斷上升，侵蝕了其利潤空間。
物業管理產業屬於勞動密集型行業，人力成本在主營業務成本中的佔比較大。特發服務的主營業務成本亦是以人工成本為主。
2016 -2018 年，公司人工成本佔當期主營業務成本的比例分別為 63.96%、66.61%和 65.19%。而同樣在創業板排隊IPO的物業管理公司開元物業2016-2018年上半年人工成本佔主營成本比例分別為55.20%、52.64%和53.64%。
如圖表一所示，近年來，隨著各地職工工資標準和社保福利水平的剛性調升，特發服務主要服務項目所在的珠三角、長三角等區域工資水平亦顯著上升，工資薪酬年均增幅接近10%，公司面臨著較大的用工成本上漲壓力。
9月5日，一位券商分析師告訴時代商學院研究員：“特發服務如果想要提高盈利水平，需要在業務擴張的同時，有效控制人力成本的增加。”
特發服務在招股書也坦承：“公司大力推進服務標準化、信息化及智能化以應對人力成本上漲的壓力，但仍無法保證能持續有效地控制或降低人力成本。若公司無法持續地應對人力成本上升的風險，不斷提高盈利能力，公司的業務發展及經營業績將受到不利影響。”
圖表一：2016-2018年廣東、浙江、湖北省城鎮單位就業人員年平均工資增長情況
數據來源：特發服務招股書
運營管理能力仍有待提高
既然人工成本的上升難以有效控制，那麼能不能從提高運營效率方面來改善盈利能力呢？
通常而言，應收賬款在流動資產中具有舉足輕重的地位，公司的應收賬款如能及時收回，公司的資金使用效率便能大幅提高。較高的應收賬款週轉率可以加大企業資產的流動性，增強企業的償債能力。
而存貨週轉率越高，表明企業存貨資產變現能力越強，佔用在存貨上的資金週轉速度就越快，資金使用效率越高。
因此，時代商學院選取應收賬款週轉率和存貨週轉率兩個財務指標來分析企業的經營效率情況。
招股書顯示，2016-2018年，特發服務應收賬款週轉率分別為3.84、4.67和5.40，同期存貨週轉率分別為88.94、163.96和236.93。
特發服務近三年的應收賬款週轉率和存貨週轉率均逐年提高。
可以看出，公司已經意識到問題的所在，並開始進行積極有效的探索。
然而，與同行可比公司相比，特發服務的營運管理能力還是存在著很大的短板，亟待改善。
如圖表二所示，2016-2018年，特發服務可比公司的應收賬款週轉率平均值分別為9.95、9.32和10.42，可比公司的存貨週轉率平均值分別為1903.58、690.34和716.90。
可見，近三年，特發服務應收賬款週轉率幾乎不及可比公司平均水平的一半，而存貨週轉率不及可比公司平均水平的1/3。
對此，特發服務僅在招股書解釋稱，主要由於公司經營業績出現較快增長，公司營業成本和應收賬款出現較為明顯的增長。
時代商學院研究發現，特發服務應收賬款週轉率遠低同業，或許與特發服務的經營業務佔比有很大關係，公司服務業態包括園區物業、公共物業、商業物業、住宅物業等，其中，園區物業營業收入佔比超8成。而可比公司綠城服務等住宅物業營業收入佔比比較大，園區物業業務佔比較小。
廣州一位券商分析師告訴時代商學院研究員：“隨著市場競爭加劇，公司所管理物業規模不斷擴大，如果特發服務的管理水平、組織模式、內部控制不能及時調整和完善，並提高應收賬款管理能力，改善經營壓力，那麼，這將會對公司的經營業績造成不利影響。”
7月30日，時代商學院就該公司應收賬款問題向特發服務發函調研，不過，截至9月12日發稿時，特發服務尚未作出回覆。
圖表二：2016-2018年特發服務與可比公司應收賬款週轉率、存貨週轉率的比較情況
數據來源：特發服務招股書
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