一.得房率不同

所謂得房率，即實際使用面積/建築面積，就是你實際享用的面積比上你掏錢買的面積。在其他條件差不多的情況下，得房率越高，房子越划算。

即便是在同一個小區，不同的房子得房率也不一樣。

一般來說，得房率受兩個方面影響，一是公攤面積，二是開發商偷面積。

公攤好理解，公攤越大，得房率越低。

但偷面積就各式各樣了，有的房子110平能給你偷出130的5房出來，得房率高達120%。

什麼叫偷面積呢？就是開發商在不違反《建築工程面積計算規範》的情況下，想方設法多弄出一些你不用掏錢的面積。

一來，地方對報建小區的容積率有規定，開發商這樣可以在不超出容積率的情況下多建些面積，就能適度提高單價增加利潤；二來，這樣可以讓購房者感覺撿到大便宜，利於出售。

我所見過的偷面積方法大體有這八種：

1. 報建入戶花園，實際做房間。

在入戶門與客廳門之間設計一個類似玄關概念的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。

入戶花園本質上是擴大本屬於公共面積（公攤）的銷售面積，其設計初衷，是為了實現人們將花園引入住宅的夢想，讓人在家裡就享受到私家花園，而現在入戶花園主要變成開發商偷面積的常用手段，很多人在花園放置雜物或者改造為書房。

2. 報建設備臺（就是放空調外機的那玩意），實際併入房間

它是指供空調外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建築內部空間及陽臺空間不相連通的對外敞開的室外空間，這一塊公攤面積，也經常被拿來偷面積。

很多開發商便將設備平臺進行包裝，利用高層框架結構在設備平臺部分開個小門，或者和陽臺打通變成一個更大的陽臺，作為“贈送面積”吸引用戶。

3. 報建多個陽臺，實際將部分併入房間

根據最新《建築工程建築面積計算規範》，露臺、露天游泳池、花架、屋頂的水箱及裝飾性結構構件是不計入建築面積的。

開發商將部分樓板、外展空間設置成花架，又可以作為樓板的樑，驗收通過後，在花架樑上可以搭板成樓板，在其外隔牆成房間。

4. 做飄窗，不計面積

開發商最常見的偷面積的辦法就是從窗戶入手，所謂凸（飄）窗，從字面上理解就是凸出的窗戶，開發商把凸窗推移至建築物外牆以外，使其成本建築的附屬品。

根據現有《規範》要求，窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構淨高在2.10m 及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2 面積。

5. 做露臺，不計面積

一般是指住宅中的屋頂平臺或由於建築結構需求或改善室內外空間組合而在其他樓層中做出的大陽臺。由於它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。

非頂層露臺通常採用退臺的方式實現，多用於花園洋房設計中。頂層露臺贈送為較多見方式，通常贈送面積可達到原戶型的50%以上。

在部分地區，高度達到或超過二個層高的陽臺也可視為露臺，均不計入建築面積，可將大露臺客廳或者臥室相連，拓展了臥室的使用空間。

6. 私享獨立電梯廳

特指電梯轎廂門門口人們等候的區域，部分住宅因為佈局的關係，會存在一塊屬於公攤但其他人用不到的區域。

很多業主會用來堆放雜物或鞋櫃，也有業主將其改造進建築，或將以前的電梯等待區改為私人空間，把入戶門外移，使得業主可以多出部分套內面積。

7. 加建夾層或閣樓

結構層高在2.20m 及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m 以下的，應計算1/2 面積，所以夾層的手法就是對層高做文章。

在5米左右高度的空間中設計出兩層的結構，將戶型層高挑高做成兩層，然後在上層做一個層高低於2.2米的夾層，兩層小複式由此而來，而且高層只計入一半面積。

一般購買頂樓房屋都附贈閣樓，對於形成建築空間的坡屋頂，結構淨高在2.10m 及以上的部位應計算全面積；結構淨高在1.20m 及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積;結構淨高在1.20m以下的部位不應計算建築面積。

閣樓層高一般小於2.1m，所以只計入1/2或不計入面積。

8. 加建地下室

除了贈送花園，有一些高檔小區低密度小區也會贈送半地下室或地下室。一般是一樓的住戶有樓梯可以同室內相連，結合起來就多出了一個空間。

當然，還有些偷面積的方法直接是違反規範的，比如先做天井、凹槽或透空等穿透空間，然後封上使用，俗稱“倒板”。目前來說，只要沒有大規模的舉報，“倒板”倒成功了也可以正常用，只是拆遷的時候不算面積。

以上這些面積，房本里都是不能完全體現出來的，比如按某些地區規定，房本上的入戶花園區域可能只計入了一部分面積，這樣實際的使用面積就比房本上的大。

那麼在二手房交易的時候，根據得房率不同，單價也就會不一樣。

比如中介收你二手房的時候，告訴你同小區老李家的房子只賣1萬，你怎麼能賣1萬2呢？

你當即掏出捲尺，用祖傳的手法把家裡所有能用的面積量了一遍，告訴中介：“這房子得房率可比老李家高出兩成啊！”

二.樓層、朝向、裝修、戶型等

關於樓層，頂層和底層一般賣不上價，砍價的時候也可以以樓層為由讓對方降價。

據我們對多位住頂層與底層的小夥伴的採訪，頂層即便所謂的隔熱層防雨層做得再好，難免會出現夏天熱，雨季吵的現象，底層則一般有采光差，不安靜，蚊蟲多等弊端。

關於朝向，南向比北向要貴，一方面，九年義務教育告訴我們我國的太陽在南面，南邊有更充足的光照，另一方面，我國北方的冬天有凜冽的西北風，朝北的話賊冷。

關於裝修，賣家裝修成本肯定是分攤到二手房價裡的，然後有些“失誤”的裝修，買家也可以藉此作為殺價理由。

關於戶型，一般有以下幾種不利的戶型設計會影響價格，供大家參考：

◈ 1. 浪費面積

許多戶型設計出來的一些區域，非常雞肋。有的戶型玄關設計不大合理。玄關又屬於動線區域，太長的話只能浪費了。

◈ 2. 區間安排不合理

比如，有些戶型的客餐廳區域做得巨大，比剩下所有區域加起來還大不少，如果不是豪宅而是功能性的正常戶型，超大的客餐廳真沒啥必要，如果不做飯你會在廚房裡呆著嗎？超大廚房就是浪費面積浪費金錢。這些不利的地方，都是買家可以和房東砍價的地方。

◈ 3.不規則戶型

一些邊邊角角非常多的戶型，看起來標新立異藝術感十足。但實際使用起來不僅利用率低，一些正常的傢俱更是不好擺放。

◈ 4.動線交叉

這幾年置業顧問有個詞必掛在嘴邊，就是“動靜分離”。但其實呢，大家都是一百多平方的房子，動靜哪有那麼明顯，主要還是動線要合理。

一言以蔽之，樓層、朝向、裝修、戶型、景觀等等，都是可以決定二手房價格的重要因素，全面細緻的考察，更加能對一套房子的價值有著合理的判斷。

三.稅費與其他費用

這個說的就比較多了，我們在二手房交易中聽到最多的一個詞叫“滿五唯一”，即取得房產證滿五年，且為家庭唯一住房。

有“滿五唯一”條件的房子，對賣方的個人所得稅是免徵的。這就意味著，如果沒有達到這個條件，賣家往往會把稅費轉嫁到買家身上去，因而提高價格。

若是房子連兩年都沒滿，賣家還要交買賣房子差價的5.8%的增值稅，這部分費用賣家同樣會轉到房價上去，使價格更貴。這也就是許多房源要標註“滿二”的原因。

再就是手續費，即便房子除了業主以外一切都一樣，手續費也會不同。

有的業主是全款買的房或貸款還清的房，你只需把房款、稅費和中介費這些該交的費用交齊就行了，就算你是按揭買他的房，也只需去銀行走正常的貸款流程即可。

但有的業主是貸款還沒有還清的房，這時業主就要全款向銀行進行贖樓，顯然業主是不願意掏這大幾百萬的，那麼約定俗成的操作是第三方金融公司借出一筆短期的錢，就是我們俗稱的“過橋費”。無論是贖樓服務費還是過橋費，都是買家承擔，而且過橋的利息可不低，通常可以達到房屋成交額的1%。

最後，如果業主的房子被贈予的或繼承他人的，辦理過戶的時候還要繳納20%的個稅，這種“隱藏稅費”，斷不可忽視。

所以，非滿五唯一的房一般貴一些，賣家轉嫁了一部分價格給買家；全款二手房也可以比貸款二手房賣得貴一些，因為買家不用出那麼多其他費用；贈予和繼承房賣得便宜一些，因為買家要多交稅。

總之，稅費細節，一定要問清楚，這關乎到賣家有沒有將成本轉嫁給買家，買家需不需要多付不必要款項等等。

四.小區性質

根據小區的調性不同，同一小區的不同面積價位也會不一樣。

比如，定位為高檔小區的地方，剛需戶型一般買的人少。因為沉重的物業費和高檔配套的溢價，使得真剛需們完全買不起，但有錢人又看不上剛需戶型，要買肯定買大的。最後的結果就是，高檔小區的小戶型一般相對便宜。

同理，在剛需片區，大戶型往往就不那麼容易賣了。原因也一樣，有錢人看不上，窮人買不起。結果就是，剛需小區的大戶型相對便宜了。

這裡可以推演出兩個結論。

一是別在剛需區買豪宅，也別在豪宅區買剛需，因為未來不好轉手。

二是可以反其道而行之，偏偏在剛裡挑豪，豪裡挑剛，不過要等到業主實在難以出手，價格降到一定程度，才可抓住機會出手收之。有點賭時機的感覺。

五.業主掛牌策略和自身境況

一千個業主就是一千個哈姆雷特，你永遠不知道他在想什麼。

有的業主喜歡溫水煮蛙，稍微把掛牌價提高那麼一點點，然後讓買家一點一點砍。這麼煮著煮著價格就低了不少，買家掐指一算覺得自己撿了個大便宜，就匆匆成交了。

有的業主喜歡欲擒故縱，把掛牌價標的非常高，最後放出個差距比較大的底價讓買家大吃一驚，開心成交。就和緬甸買翡翠一樣，商家報價1萬6，你一眼識破真假怒砍到280就地拿下，心裡還美滋滋自以為慧眼如炬，其實說不定那塊石頭就值20。

有的業主確實是手頭急需用錢，放個誠心價格趕緊變現，也就是我們俗稱的筍盤。

有的業主只是想試探市場，掛個高價看看市場什麼反應，好做進一步決策。

...

總之，淘二手房時，你看到的價格絕對不是業主的底價，中介描述的業主拋房原因也一般也與真實情況有所出入，買家賣家間的心理博弈，必須得好好下點功夫。

六.結

當你自以為淘到一個價廉物美的二手房時候，你買的可能是個得房率低、業主掛高賣低、戶型漏洞百出、賣家還得交一大堆稅的“偽筍盤”。

當你自以為房子賣了個好價格，比同小區其他房子單價高不少的時候，你的房子可能是個實用面積巨大、景觀無可挑剔、戶型天衣無縫、價格就該高於周邊的“黃金鑽石盤”。

關於二手房買賣，一定得多研究研究，畢竟魯迅曾經說過：“凡事總須研究，才會明白。”

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