華潤悅璽、仁恆濱河灣現已報名結束，進入“漫長”的複核、搖號期。
覆盤這兩個項目，吃瓜群眾還沉浸在“買到即賺xxx萬”的自嗨模式中，又或者感嘆自己沒有房票和資金，錯過絕佳的上車機會。
但聰明的購房者已從它們身上發現了成都樓市的現狀和未來趨勢，華潤悅璽、仁恆濱河灣的預售價格、報名情況，向外界傳遞了兩個信息。
一、成都是一個不缺改善客群、且購買力十足的城市。
2017年《成都市城市規劃管理技術規定》實施以後，市面上主打100㎡以上的剛改、改善產品，面積和總價直接決定這類房源是具有一定門檻的。
而這次華潤悅璽、仁恆濱河灣兩個項目預售，激發出兩三萬組能拿出70萬+首付的購房家庭，如此龐大的基數，說明成都是一個不缺改善客群、且購買力十足的城市，這對於其餘主打改善產品的開發商無疑是一劑強行鍼。
二、樓市依然處於嚴控期，限價影響著每一個項目、每一位購房者。
華潤悅璽、仁恆濱河灣都定位於高端產品，位於中心城區成熟板塊，但由於拿地時間早，均開出了遠低於周邊二手房的價格，說明成都樓市依然受限價政策影響，這對於購房者而言是一利好消息。
以上兩點說明現在仍是購房的好時機，但不代表未來都是；未來市場的主流產品將會是剛改或純改，並且具有一定的市場。
當前的限價原理和土拍市場就是很好的說明。
限價的重要參考依據就是一個項目的樓面地價，樓面地價+建造成本+適當利潤=預售價格。目前市面上預售價格低的都是拿地時間早的低價地，而近兩年拿地成本高的金茂府、中糧瑞府、佳樂雲錦閣，開盤價格都不低。
18年成都土拍市場比較冷淡，供地不多，成交樓面地價也不高。而進入19年，成都主城區多處供地，房企參與熱情明顯提高，成都上半年已成交9宗樓面地價1萬+的地塊。就算到時還有限價政策，但基於1萬多的地價成本+低密度的要求，它們後期都將主打改善產品，開出來的價格大多也不會低於2萬/㎡。
在這樣的環境下，購房者該如何買房？
針對想撿耙活的投資者，我推薦了7個倒掛有望達到一萬+/㎡的樓盤（當然中籤率也極低）《撿耙活、買好盤，認準這幾個就可以了！其中一個已經取證》；針對預算有限的剛需購房者，我們盤點過100萬左右的樓盤《三環周邊，100萬還能買哪些盤？》。
今天這篇稿子，再給讀者朋友推薦一個我上週末陪朋友去看過的繞城內、帶裝修的低密度改善洋房——保利獅子湖。
(保利獅子湖意境圖）
（保利獅子湖實景圖）
我這朋友住在建設路第五大道，雖是老小區，但周邊生活配套完善，故一直沒有換房的打算。今年小孩即將出生，小套二已不夠用，換房被提上了議程。
此前他將置換範圍一直鎖定在建設路板塊內，奈何建設路早已是東門的成熟板塊，目前僅有SM錦悅、首創天禧68、朗基城、太陽公元四個樓盤有新房待售，還都捂盤好幾年不開，處於供小於求的狀態。
並且附近的二手房均價已達到1.9萬+/㎡，首付50萬隻能勉強買個小套二，萬科金域藍灣、龍湖三千里等改善房源總價更是300萬+/套，置業難度和購房門檻都相當高。
5月8日，蜀龍路通車以後，實現了建設路板塊與保利獅子湖、保利198片區的15分鐘生活圈，保利獅子湖、保利198片區被重新定位為“外建設路”板塊，於是他將範圍擴大至了這個潛力與價值窪地並存的區域。
（蜀龍路沿線地塊意境圖）
保利獅子湖帶裝修的純板式洋房均價1.15-1.2萬/㎡，總價大多在150萬以內，和建設路的改善盤相比便宜近150萬/套。一條環線位置的距離，首付50萬由套二變套四，居住舒適度得到質的提升，相信這對於每一個人都極具吸引。
（保利獅子湖意境圖）
此外，外改區域還處在成都環城生態區內，集中了保利湖心島、保利獅子湖、中洲中央公園、萬科五龍山等多個改善大盤，保利198公園、保利獅子湖公園、萬科五龍山公園也都分佈於此，是一個值得購買的宜居板塊。
（香城溼地公園、保利獅子湖實景圖）
獅子湖更是具有產品業態多樣的特點，項目整體規劃面積約8千畝，主要包括溼地花卉公園、生態湖區、香城溼地公園和生態社區，是一座建在城市森林、溼地公園旁的住宅小區。
生態社區由多個不同風格、類型的組團組成，包含高層、小高層、洋房與別墅產品，選擇性廣，目前主推銀杏郡和紫竹郡兩個組團。
（紫竹郡、銀杏郡意境圖）
紫竹郡組團總佔地面積約28畝，容積率2.5，所有樓棟為排列式佈局，由3棟130-141㎡的板式小高層和5棟142-143㎡的洋房組成。
所有房源全部帶裝修交付，配有新風系統、地暖、入戶玄關櫃、消毒櫃等，最新成交均價約1.15-1.20萬/㎡。
我個人比較喜歡高層142㎡的A1戶型，它分佈在樓王位置的4號樓，為兩梯兩戶、純板式的橫廳設計。
A1戶型結構合理、整體通透，客廳更是270°採光和觀景效果。
另外A1戶型入戶玄關牆設計，賦予了住戶歸家時的儀式感和隱私性，雙陽臺配置也提升了整體空間的開闊性。
樣板間實景圖
銀杏郡組團總佔地57畝整體容積率1.8，規劃樓棟16棟，共455套。
整體採用行列式佈局，呈5行分佈，所有房源全部為板式結構，除三個單元是東西朝向以外，其餘樓棟均為南北朝向。
（樓棟圖）
目前還有少量的套四洋房房源在售，帶裝修均價1.2萬/㎡，配有進口天然石材、智能控制面板等。
149㎡的C戶型推薦關注，此戶型南北通透，純板式的橫廳設計，並且處於樓棟的端頭位置，具有雙面觀景、三面採光的特點。
此外，C戶型還為雙套房設計，客廳帶有約7.2㎡的觀景陽臺，最大采光面約14.4米，具有非常高的居住舒適度。
樣板間實景圖：
購買建議：
1、在限購政策下，現在仍是買房的好時機，但不會一直都是。另外，土拍市場和城市規劃，都促使未來市面上的房源多以剛改或改善產品為主，今年上半年成都又誕生了多宗樓面地價1萬/㎡以上的地塊。因此，建議有能力的讀者朋友，儘早或優先配置改善型房源。
2、本次蜀龍路通車，打破了建設路至三環路、新都至中心城區的交通瓶頸，促進沿線區域的土地開發利用價值，保利獅子湖、保利198片區迎帶來新的騰飛，被重新定義為“外建設路”板塊。
特殊的環線位置，使得外建設路板塊既能承接建設路板塊的人口外溢，又可以將新都城區的改善人群向內引流，未來並不缺乏人氣。目前外建設路板塊的萬科五龍山、中洲中央公園等項目都已清盤，僅有保利獅子湖還有新組團房源加推。
（保利獅子湖實景圖）
3、保利獅子湖紫竹郡、銀杏郡均為低密度、偏改善的板式小高層和洋房，具備較高的居住舒適度，但其帶裝修價格僅1.15-1.20萬/㎡，首付45左右上車改善盤。
而這個價格只能勉強入手一套建設路的小套二房源，目前繞城內的大多數新盤預售價格也陸續突破1.5萬/㎡。價格層面，保利獅子湖具有明顯優勢，是值得考慮的高性價項目，這在現在或以後都是很難得的。
4.從配套情況來看，生態資源是它最大的優勢。另外項目本身為千畝大盤，配備了商業、幼兒園，內部還有公交車直達地鐵站，基本的日常生活所需都能滿足。
5、我認為保利獅子湖還有很大的潛力，目前保利198片區缺乏大型的商業、醫療配套，同時區域內缺乏一條地鐵線路。
但隨著蜀龍路的通車、區域人口的逐漸增加，後期很有可能會陸續配建商業、醫療配套。另外，地鐵8號線二期規劃未定，保利198片區作為東北方向主要的居住板塊之一，不排除後期會在該區域附近規劃一個站點。
注：該項目已經得預售許可證（101948），無需搖號就可直接購買。若你對該項目感興趣，
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