兩年春秋，兩種景象。
兩年前的初春，寧波樓市限購政策剛出臺不久，東方港城四期、五期總共1116套房子放在北侖體藝中心開盤，5000多人排成數十條綿延的人牆，蔚為壯觀，刷爆了寧波人那一天的朋友圈。
三個小時，1116套房子被一搶而空！
可以說，寧波樓市成交量和房價齊齊飆升的新一輪“牛市”之路，即由此肇始。
"兩年春秋，兩種景象。
兩年前的初春，寧波樓市限購政策剛出臺不久，東方港城四期、五期總共1116套房子放在北侖體藝中心開盤，5000多人排成數十條綿延的人牆，蔚為壯觀，刷爆了寧波人那一天的朋友圈。
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三個小時，1116套房子被一搶而空！
可以說，寧波樓市成交量和房價齊齊飆升的新一輪“牛市”之路，即由此肇始。
東方港城四期、五期開盤時的景象
而兩年之後的這個初秋，同樣位於北侖主城區的玖樾裡前陣子首次開盤，卻是截然不同的一番景象。
機構開盤快報顯示，該樓盤開出的總共654套房源，從上午9點到下午2點，五個小時時間，僅賣掉50套左右，去化率不過17%。
北侖樓市怎麼了？
寧波樓市也會如此嗎？
NO.1
一天才能賣2套？
在玖樾裡開盤前幾天，本地一網絡論壇上有網友分析說，剔除春曉—梅山、小港兩個板塊，北侖主城區8月份的商品住宅銷售總套數是69套，即平均每天也就賣個2套多。
“按這個銷售速度，去化率不敢想象……”
按照該網友的統計，未來一年北侖主城區的新房供應量預計有5800套左右。每天賣2套，得賣8年；每天賣10套，也得賣一年半。
北侖主城區新房的供應和銷售情況，到底如何？
"兩年春秋，兩種景象。
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而兩年之後的這個初秋，同樣位於北侖主城區的玖樾裡前陣子首次開盤，卻是截然不同的一番景象。
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“按這個銷售速度，去化率不敢想象……”
按照該網友的統計，未來一年北侖主城區的新房供應量預計有5800套左右。每天賣2套，得賣8年；每天賣10套，也得賣一年半。
北侖主城區新房的供應和銷售情況，到底如何？
北侖主城區一景。資料圖片。圖文無涉
我們“寧波樓市報道”根據市房管中心旗下的寧波市房產交易信息服務網數據，特別作了一番統計。
網站領證資料顯示，今年以來，北侖主城區總共有4個樓盤——印東方、駿宸府、凱旋府、玖樾裡——領取預售許可證，總可售商品住宅套數1336套、建築面積16.56萬平方米。
截至今天，已網籤售出的商品住宅386套、建築面積約4.5萬平方米。整體去化率，還不到30%。
按日均計，每天還賣不到2套……
儘管這裡面有本月初新開的玖樾裡可能尚未開始大批量網籤的因素，但其中有5月底即領證的一個樓盤至今才賣了60套不到、去化率不到24%，卻也能從一個側面反映出當前北侖主城區樓市銷售的艱難。
NO.2
恐怖的數字……
而這樣的局面，也許還只是剛剛開始。
我們“寧波樓市報道”根據浙江省土地使用權交易系統上近兩年北侖主城區宅地的成交數據，也作了一番統計。
從規劃可建面積計算，上述已開盤的4個盤，後面還有約15.6萬平方米的推售量，加上目前已領證但未售出的約12平方米，總可售面積接近28萬平方米。
另一方面，今年新成交的分別被合能、華夏陽光、廈門國貿摘取的3宗宅地，總可售面積約18.2萬平方米。
更值得注意的是，北侖主城區內還有一個超級大盤待售，即近期已經在造勢的開投春江明月。
"兩年春秋，兩種景象。
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可以說，寧波樓市成交量和房價齊齊飆升的新一輪“牛市”之路，即由此肇始。
東方港城四期、五期開盤時的景象
而兩年之後的這個初秋，同樣位於北侖主城區的玖樾裡前陣子首次開盤，卻是截然不同的一番景象。
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截至今天，已網籤售出的商品住宅386套、建築面積約4.5萬平方米。整體去化率，還不到30%。
按日均計，每天還賣不到2套……
儘管這裡面有本月初新開的玖樾裡可能尚未開始大批量網籤的因素，但其中有5月底即領證的一個樓盤至今才賣了60套不到、去化率不到24%，卻也能從一個側面反映出當前北侖主城區樓市銷售的艱難。
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從規劃可建面積計算，上述已開盤的4個盤，後面還有約15.6萬平方米的推售量，加上目前已領證但未售出的約12平方米，總可售面積接近28萬平方米。
另一方面，今年新成交的分別被合能、華夏陽光、廈門國貿摘取的3宗宅地，總可售面積約18.2萬平方米。
更值得注意的是，北侖主城區內還有一個超級大盤待售，即近期已經在造勢的開投春江明月。
開投春江明月效果圖
這個盤的土地是2010年10月成交的，當時成交樓面價1700元/平方米不到，而同區域內這兩年成交的宅地單價多數在1.2萬元/平方米、1.3萬元/平方米的水平，相較之下，簡直恍如隔世……
更可怕的是，開投春江明月的總建築面積有約37萬平方米之巨，其中住宅體量約27萬平方米——這差不多就是上述4個新盤加起來的總體量。
這樣總的算下來，接下來北侖主城區還有約73萬平方米的可售商品住宅。
如果按今年前九個月約4.5萬平方米的去化速度計，消化週期將長達恐怖的146個月——12年還要多2個月……
這還沒算上2017年、2018年開售的幾個樓盤目前還剩下的接近3萬平方米的可售面積。
短短兩年時間，北侖主城區這個市場的供應狀況，已經天差地別。
在兩年前東方港城四期、五期開盤時候，經過此前五六年“熊市”的漫長消化，當時北侖主城區內幾乎已經無房可售。所以，才有1100多套房子三個小時便被“搶空”的狂歡。
當然，當年的東方港城總體量號稱90萬平方米之巨，儘管其從2012年首度開盤後市場一直悽迷，5年時間也都賣光了。目前北侖主城區看上去巨大的商品住宅可售體量，是不是像計算的那樣要賣10幾年，倒也不一定，這只是一個粗略、靜態的計算。
NO.3
寧波樓市會步北侖後塵嗎？
業界普遍認為，北侖主城區的樓市是一個相對封閉的市場，主要購房需求就是當地居民，不像春曉—梅山、小港有寧波主城區乃至其他地方的投資購房者進入，因此供應量大增後會明顯影響到銷售速度。
在這個意義上，北侖主城區樓市這兩年間局勢的變化，對於寧波樓市而言，被認為不具備太大的參考意義。
真的如此嗎？
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兩年前的初春，寧波樓市限購政策剛出臺不久，東方港城四期、五期總共1116套房子放在北侖體藝中心開盤，5000多人排成數十條綿延的人牆，蔚為壯觀，刷爆了寧波人那一天的朋友圈。
三個小時，1116套房子被一搶而空！
可以說，寧波樓市成交量和房價齊齊飆升的新一輪“牛市”之路，即由此肇始。
東方港城四期、五期開盤時的景象
而兩年之後的這個初秋，同樣位於北侖主城區的玖樾裡前陣子首次開盤，卻是截然不同的一番景象。
機構開盤快報顯示，該樓盤開出的總共654套房源，從上午9點到下午2點，五個小時時間，僅賣掉50套左右，去化率不過17%。
北侖樓市怎麼了？
寧波樓市也會如此嗎？
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一天才能賣2套？
在玖樾裡開盤前幾天，本地一網絡論壇上有網友分析說，剔除春曉—梅山、小港兩個板塊，北侖主城區8月份的商品住宅銷售總套數是69套，即平均每天也就賣個2套多。
“按這個銷售速度，去化率不敢想象……”
按照該網友的統計，未來一年北侖主城區的新房供應量預計有5800套左右。每天賣2套，得賣8年；每天賣10套，也得賣一年半。
北侖主城區新房的供應和銷售情況，到底如何？
北侖主城區一景。資料圖片。圖文無涉
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網站領證資料顯示，今年以來，北侖主城區總共有4個樓盤——印東方、駿宸府、凱旋府、玖樾裡——領取預售許可證，總可售商品住宅套數1336套、建築面積16.56萬平方米。
截至今天，已網籤售出的商品住宅386套、建築面積約4.5萬平方米。整體去化率，還不到30%。
按日均計，每天還賣不到2套……
儘管這裡面有本月初新開的玖樾裡可能尚未開始大批量網籤的因素，但其中有5月底即領證的一個樓盤至今才賣了60套不到、去化率不到24%，卻也能從一個側面反映出當前北侖主城區樓市銷售的艱難。
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恐怖的數字……
而這樣的局面，也許還只是剛剛開始。
我們“寧波樓市報道”根據浙江省土地使用權交易系統上近兩年北侖主城區宅地的成交數據，也作了一番統計。
從規劃可建面積計算，上述已開盤的4個盤，後面還有約15.6萬平方米的推售量，加上目前已領證但未售出的約12平方米，總可售面積接近28萬平方米。
另一方面，今年新成交的分別被合能、華夏陽光、廈門國貿摘取的3宗宅地，總可售面積約18.2萬平方米。
更值得注意的是，北侖主城區內還有一個超級大盤待售，即近期已經在造勢的開投春江明月。
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這個盤的土地是2010年10月成交的，當時成交樓面價1700元/平方米不到，而同區域內這兩年成交的宅地單價多數在1.2萬元/平方米、1.3萬元/平方米的水平，相較之下，簡直恍如隔世……
更可怕的是，開投春江明月的總建築面積有約37萬平方米之巨，其中住宅體量約27萬平方米——這差不多就是上述4個新盤加起來的總體量。
這樣總的算下來，接下來北侖主城區還有約73萬平方米的可售商品住宅。
如果按今年前九個月約4.5萬平方米的去化速度計，消化週期將長達恐怖的146個月——12年還要多2個月……
這還沒算上2017年、2018年開售的幾個樓盤目前還剩下的接近3萬平方米的可售面積。
短短兩年時間，北侖主城區這個市場的供應狀況，已經天差地別。
在兩年前東方港城四期、五期開盤時候，經過此前五六年“熊市”的漫長消化，當時北侖主城區內幾乎已經無房可售。所以，才有1100多套房子三個小時便被“搶空”的狂歡。
當然，當年的東方港城總體量號稱90萬平方米之巨，儘管其從2012年首度開盤後市場一直悽迷，5年時間也都賣光了。目前北侖主城區看上去巨大的商品住宅可售體量，是不是像計算的那樣要賣10幾年，倒也不一定，這只是一個粗略、靜態的計算。
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寧波樓市會步北侖後塵嗎？
業界普遍認為，北侖主城區的樓市是一個相對封閉的市場，主要購房需求就是當地居民，不像春曉—梅山、小港有寧波主城區乃至其他地方的投資購房者進入，因此供應量大增後會明顯影響到銷售速度。
在這個意義上，北侖主城區樓市這兩年間局勢的變化，對於寧波樓市而言，被認為不具備太大的參考意義。
真的如此嗎？
資料圖片。圖文無涉
樓市形勢的變化，說到底還是看市場供需狀況。
供應方面，據市自然資源和規劃局數據，今年上半年市六區共成交宅地面積逾200萬平方米，同比漲幅接近60%。
另據上海易居研究院統計數據，寧波市區今年前八個月成交的宅地可轉換成的建築面積，接近495萬平方米，已經比2018年全年還多出近60萬平方米。
在這樣的土地成交基礎上，雖然目前寧波樓市庫存較低——據寧波市房產交易信息服務網數據，截至今天，市六區可售商品住宅套數不到2萬套、約250萬平方米，按今年上半年月均5400多套的銷售量計，也就夠賣三個半月的——但後續寧波樓市的供應量，並不會特別緊張。
考慮到當前融資渠道被全面收緊後，房企可能會加速推盤以回籠資金，業界人士認為，接下來寧波樓市的供應量可能會不斷放大。
購房需求方面，在房貸收緊特別是調控政策頻出、多地樓市已經出現下行跡象的當前，寧波的購房者心理難免會受到影響，投資、投機性購房需求乃至自住需求，接下來都可能收縮。
整體供需形勢逆轉之後，寧波樓市出現類似北侖主城區樓市那樣銷售放緩的局面，並非不可能。
供不應求，價格上漲；供過於求，價格下跌——這條最基本的經濟規律，大家應該都知道……
寧波晚報記者
鍾婷婷
編輯
葛淑雅
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