在房住不炒的當下，時常有這樣一群人諮詢我。
他們名下有房，手上有二三十來萬的閒錢。深知在通脹時期，現金不斷貶值的道理，希望可以買套房穩固資產。每個月額外拿出來還貸的錢不過3、4K。
這類人群算剛需麼？名下都有房，不屬於剛需範疇。算改善？可用來換房的資金又明顯不足。
但手上的二三十萬怎麼辦？買理財，每天的收益還不夠一家三口的過早錢。通常這類人我都建議他們去價格便宜，有一定人口基礎，有大型產業規劃的遠郊去看看。
但他們多半看過遠郊的荒蕪之後，就退卻了。事實上按照慣例，價格低，空間更大。
舉幾個例子，15年前，光谷魯巷一帶，雜草叢生。白天跑在路上的公交車都不多，一過晚上8點甚至一路公交都沒了。名副其實的郊區，當時房價2000-3000元/平，現在二手房3萬元/平左右。
7年前，光谷關山大道一帶，傳說中的521路在路上飛奔，從關山大道到司門口25分鐘足夠，保利茉莉公館當時7000多，現在二手房2.5萬/平左右。
5年前，光谷中心城還叫光谷東，路上的車還沒有天上的鳥多，當時朗詩里程一期售價不到6000元/平，現在二手房1.8萬元/平。
而隨著武漢版圖的不斷東擴，站在未來回望現在，郊區盤的“黑馬”單還能繼續列下去。
NO. 1｜壹
武漢這個外來人口超越本地土著的新一線城市，財富洗牌和階層流動在過去20年，以房產為媒介，攪動了一大批人。
當下逗留於漢口濱江、武昌中北路的城市新貴們，在數年前，可能也都是手握所謂郊區盤的窮屌絲。
在房住不炒的大環境下，房子的屬性更加明確。
但想要保值，其贏利點依然等於（賣出價-買入價）*面積*週轉
價差是贏利乘法裡的基數，它的大小，決定了盤面大小。擁有了最低買入價，就擁有了一半財富力。
4年前陽邏的價格3000多點，白沙洲8000左右。放到現在來看，陽邏到了9000，白沙洲的房子也才剛過16000。
郊區盤的優勢就是劣勢太明顯，距離遠、配套需等待、持有周期長，所以定價只能“最低”，低到只要任何紅利兌現，就有機會。
當你以為郊區盤苦兮兮，有價無市，短期內看不到改變時。真正需要改變的是你的思路。
NO. 2｜貳
然而，並非所有郊區盤都是值得買的。郊區盤坑多，政策變動，房企經營不善，高位入場，都可能讓購房者元氣大傷。
缺少整體規劃，沒有幾縱幾橫的通達路網，住宅分佈不多，這樣的地方可緩緩看。
綜合來看，價值窪地+靠譜房企+超級大盤，才是能下手的郊區盤。
政府的指揮棒，房企的拓荒，新武漢人置業的腳步，才有城市擴容的機會，武漢也才從二環到三環再到四環，一步步擴寬。
如果說現在的光谷中心城得益於東湖高新管委會的搬遷，產業規劃的整體東移。那麼隨著武漢框架拉大，郊區盤已遠拓至四環外，城市邊際效應遞減，置業郊區盤變成一項技術活。
一直以來武漢都標榜著城市向東。光谷發展三十年，從魯巷到關山大道，到光谷大道、金融港所在的光谷南，再到光谷五路等光谷中心城板塊，如今到了葛店、紅蓮湖所在的光谷東，武漢往東的道路還在不斷前行。
從各個板塊的價格來看，關山大道、光谷中心城等在2016-2018年的行情中漲幅顯著，關山大道2.5萬，光谷中心城1.8萬，從價格層面上顯然已失低價買入的先機。
參照前面說到的贏利公式，待配套都落實後高價買入，等同於站崗，獲益空間就急劇壓縮，並不是優選。
要選窪地，只能繼續向東。
在現在的光谷東板塊有很多大體量的項目在售，紅蓮湖的聯發、鄂旅投、葛店的中建、中海、萬科，梧桐湖的合景泰富、北大資源等，都將填補市場空白。
那麼參照郊區盤的購入公式，光谷東的這些盤該怎麼選？
在我看來，紅蓮湖處於價值和價格的窪地。
NO. 3｜叄
何以見得？
首先，我們先來看目前定價體系，從高到低是葛店>梧桐湖>紅蓮湖。葛店最高，已經達到12000元/平，紅蓮湖最低，還在5、6K左右。
其次，按區域熱度和紅利兌現度，葛店>紅蓮湖 >梧桐湖。
紅蓮湖地處鄂州市華容區廟嶺鎮，距離武漢市光谷政務中心約20公里，東距鄂州市區 23 公里，正處在武漢──鄂州──黃岡──黃石這塊被譽為長江經濟金三角的中心。
2013年9月18日，鄂州市政府與鄂旅投公司宣告由鄂旅投整體開發紅蓮湖旅遊新城。項目投資規模超百億元，規劃面積不少於50平方公里。
新區規劃“一核、三心、四軸、多片區”空間結構，“一核”為紅蓮湖新區綜合服務中心，“三心”為紅蓮湖旅遊度假核心、商業副中心和科技產業服務中心，“四軸”為紅蓮湖大道城市主發展軸、新城大道城市次發展軸、高新六路城市次發展軸和武黃高速區域交通服務軸，“多片區”包括濱湖旅遊區、濱湖生態居住區、雙創特色小鎮區、地大科教產業園區、半導體產業園區、高科技產業區、科教電商服務區、現代生態農業示範區。
2016年12月，中國集成電路行業單體投資最大的項目——總投資240億美元的國家存儲器基地項目奠基。所以產業分佈上，紅蓮湖也是先行一步。
本身，從紅蓮湖駕車到光谷的車程就只在30分鐘左右，比很多武漢其他主城區到光谷的距離都近。而在光谷交通發佈光谷最新的軌道交通線網規劃中，還規劃有一條從關山大道至鄂州紅蓮湖的30號線，全長33公里。
教育配套上，位於武漢市東湖國家自主創新示範區未來科技城的未來三路以東、拓樹灣路以西、科技五路以南、岱家山以北的中國地質大學（未來科技城校區），預計2019年9月投入使用。
城市有容，必然是百花齊放，政策、配套已紛紛落地的紅蓮湖隱隱然是待起飛熱土。
NO. 4｜肆
選好區域，避開了政策盲點接下來需要避開不靠譜房企。這是是遠離郊區盤風險的第二步。
光谷東擴、紅蓮湖畔，目前已有恆大、聯發、鄂旅投等房企進駐，全部是大體量小鎮級項目，等到項目扎推呈現時，紅蓮湖的熱度將全城矚目。
聯發國際度假區，整個項目被紅蓮湖環抱，也是該區域最亮眼的項目。
整個項目佔地約2240畝，總建面122萬方，容積率約為1.22。由12個地塊組成，設置有湖濱會所區，酒店度假區，風情商業街區，國際健康養生區，低密度住宅區（別墅區域）和濱湖生活區（高層區域）等六大功能分區。
聯發集團是源自於廈門國資背景企業集團，隸屬於福建省最大（千億）上市國企建發股份旗下核心企業。
前不久由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院連續16年主辦的“2019中國房地產百強企業”研究成果發佈會在北京釣魚臺國賓館揭曉，聯發連續13年入榜，並躍升至第46位。
現在，從項目出發途徑滬渝高速抵達光谷中心城管委會的車程，只在30分鐘左右。周邊已有幾個小區實現交付，周邊人氣比較旺。超市、中型餐飲、連鎖水果店都有，日常生活無需發愁。
與項目一路之隔的恆大影城已經建好，該影城設有大型兒童樂園、休閒娛樂、主題餐飲、精品零售、特色小吃等多種業態，走兩步就可以逛街，住在這裡和住在主城區一樣方便。
同時，區域內部擁有雙語國際幼兒園、 3所小學，紅蓮湖第一小學、紅蓮湖小學，與項目一牆之隔的華師附小已於2016年9月開學招生。據周邊的居民說，這個小學的教學質量還不錯，在這裡上學的孩子幾乎很少送去培優。
郊區盤需要靜待花開。識機而動，守得雲開，方得富貴。
NO. 5｜伍
這個盤當初賣別墅，七八千的單價一口氣賣了近千套，讓整個紅蓮湖片區的別墅一年之內價格翻了一倍。
現在這個項目已經沒有別墅在售，目前在售的是高層產品。錯過了別墅，還要錯過高層麼？
項目此次推出加推2、3號樓高層樓王產品設計精良，1個單元，兩梯兩戶，每一戶的面積為126平，全部為四房設計，品質和舒適度都很不錯。
而這套房的單價只在5000元/平左右，算下來首付門檻15萬左右，而每個月的月供也3、4K左右。
15萬，可能還不能滿足一家三口一趟舒適的歐洲5國遊，3、4K可能還不夠太太買一套護膚品。但如果用這個錢買一套房，你可以想一想後面的故事。
這兩年，越來越多渴望親近大自然武漢人都有這樣的體會：市中心的高層迭代太快，在武漢周邊，想要找一套有湖景，價格低，住的舒服的房子動則100W起。
而如果還心懷有 “芳草鮮美，落英繽紛”的詩意生活時。一套首付僅15萬起的聯發國際度假區高層產品，也是一劑良藥。