這是財小妹的第273篇原創文章
東北鶴崗市，最近火了。
黑龍江鶴崗市，因為“一套房子只需要一萬塊”的新聞，瘋狂刷屏成為新晉網紅。
房價暴跌這樣的事件，一時之間就搶奪了所有人的關注，但這不僅僅是一件營銷炒作的事情，這背後透露出關於樓市更深層的真相。
房地產行業，終於到了冰與火的分界線了。
鶴崗樓市陷入深淵
鶴崗，是黑龍江的一個地級市，目前房價已經跌出了新角度、新氣勢。
我們首先來看一張圖，感受一下這裡的房價。
通過這張鶴崗某中介的廣告牌，我們能看到當地的房價。
比如說，一套“九州小區7樓”，55㎡的房子報價1.9萬。大家在這裡要注意，是一套1.9玩，而不是一平方的價格，折算一下，單價345元/㎡。
另一個“平安小區7樓”，46㎡的房子報價1.6萬，單價是347元/㎡，簡直讓人難以相信。
不過，這些房子都是個例，後來被證實多是為毛坯棚改房，不能馬上拿到房本而且格局差的房子，比如說複式層沒有窗戶等硬傷。
當然，房屋的租金就更低了，有些房子幾乎“0租金”，每月只要交全暖費就可以入住。
比如說，一個50㎡左右的房子，價格標了1年房租1500元，而且是包了取暖費的，當地的取暖費是25元/㎡左右，這相當於，只要交了全暖費就可以免費住房子了。
但是，我們需要注意的是，雖然鶴崗的房價沒有跌得這麼厲害，但鶴崗的房價是真的出現暴跌，相比高峰期幾乎是“腰斬”。
自2015年起，鶴崗的二手房房價一直處於下跌趨勢，從3000元/㎡，一直跌到2019年初的2200元/㎡左右。
鶴崗房價比較神奇，在過去4年裡出現了比較大的波動。
在2015年初，鶴崗新樓盤房價大概是2000元/㎡，隨後當地房價開始一路上漲至4300元/㎡，不過在2018年下半年，當地房價開始暴跌，截至2019年3月，該地區新樓盤每平方米房價穩定在3200元。
可以說，鶴崗樓市的暴跌已經成了定局，但不至於是“膝蓋斬”，而上面所說的“白菜價”的房子因為被媒體渲染，形成了一種詭吊的氛圍。
房價需要人口經濟支撐
鶴崗的房價一跌再跌，可以說當地樓市崩盤已經成了定局，但是背後的原因值得我們深思。
上面我也說了，鶴崗新房在過去4年內，房價發生了比較大的波動，那麼為什麼會這樣呢？
4年前鶴崗的樓市，本來一片蕭條，但是一紙通知，讓當地樓市繁華起來。
2016年3月，《黑龍江鶴崗市棚戶區改造補償安置方案》出爐，當地房地產開始大搞棚改開放，方案裡面指出拆遷戶可以選擇貨幣化安置，這無疑讓當地的房價開始大漲。
到了2018年年初，《鶴崗市2018年城市棚戶區改造安置房屋購買工作實施方案》加碼推出，完全拉開了棚改貨幣化安置的序曲。
這個時候，棚改的安置大部分都是貨幣化安置，因為在這方案裡邊，由政府購買存量商品房作為安置房的數量，只有500套。
在“買房就能賺錢”的社會共識下，鶴崗房價繼續上升，直接將房價推高到4300元/㎡。
但是，從2018年下半年開始，在國家“堅決遏制房價上漲”的主基調下，棚改貨幣化的浪潮也開始停歇，鶴崗的房價開始應聲而跌，暴跌了大概30%。
當然，鶴崗房價暴跌不僅僅這麼簡單，上面我也說了，近4年來，鶴崗的二手房房價一直在下跌。
這背後還有更深層的原因，那就是鶴崗的人口一直在淨流出，幾乎沒有什麼人需要買房了。
鶴崗，地處黑龍江省，是一個名副其實的資源型城市，而鶴崗礦區，是一個年產千萬噸以上的大型煤礦產區。
曾幾何時鶴崗煤礦帶動的就業人數上十萬，但由於受大環境的影響，煤礦生產不景氣，對鶴崗工業形成了負向拉動，開始裁員縮小體量。
曾賴以生存的煤礦資源在萎縮，當地經濟開始陷入裸泳的尷尬境地之中。
2011年，鶴崗的GDP為313.1億元，2017年則減少至282.9億元。
經濟不給力，人口自然就開始外逃。
2011年鶴崗總人口為108.8萬人，2017年為100.9萬人，僅僅6年時間內就下跌了7.3%，而且還有22.4%是60歲及以上的老年人。
經濟、人口、棚改，鶴崗房價賴以支撐的三大支柱都垮掉了，房價應聲而跌自然就不奇怪了。
樓市進入分化時代
可能很多人覺得鶴崗的房價暴跌，離我們很遠，但我要告訴大家，這種情況以後會不斷出現。
從2017年開始，“漲價去庫存”藉助“棚改貨幣化”的東風捲席了很多三四五線城市。
一夜之間，這些城市的房子需求暴漲，當地人民、炒房客用真金白銀將房價一步步推高，很多城市從3000元每平米開始翻倍暴漲，有的城市甚至突破10000元每平米。
但是，現在棚改政策已經開始逐步消停，甚至將會在2020年正式落幕，這個時候就開始出現問題了。
當初，很多炒房客湧入這些城市炒房，購買了一批房子，但是現在他們也都知道“房地產稅”真的要來了，疊加房價失去上漲空間，這些炒房客需要將這些房子及時套現。
如果這個城市有很多剛需客來接盤，這批炒房客就能夠高價套現離場，問題恰恰就是這些人口淨流出的城市，因為缺乏樓市需求，導致炒房客只能低價套現離場。
一旦房價暴跌，很多人就會擔心房價繼續下跌，這會讓更多的人拋售房價，最終導致大量拋售樓市，房價繼續暴跌。
這裡有一個核心的關鍵點就是“人口”，當一個城市的人越來越少，就沒人去接盤這些房子，何況以後還要繳納“房地產稅”。
可以說，那些房價曾被棚改政策拉昇過但人口卻又是淨流出的城市，房價必然會暴跌，曾經飛得有多高，以後就會跌得多慘。
那麼，這些地方房價暴跌，是否會影響到全國的樓價呢？
當然不會，現在全國樓市還是基本高位橫盤，而且那些人口淨流入的城市的房價還有上漲的空間。
我一直在講，房價靠人口和經濟來支撐，房子和土地值不值錢，關鍵看人口和經濟。由於經濟好的地方，必然會吸引人口，所以我們看人口其實就可以判斷出個一二。
所以我並不看好未來東北和西北一些城市的房價。不過在那些地方，也會存在強大的吸虹效應，省會城市的房價會好點。
當下，依然有一些人口淨流出的城市的房價在上漲，比如丹東今年3月的房價同比漲幅超過20%。但我只想告訴你，這些人口淨流出的城市，房價該怎麼漲起來的，以後就會怎麼跌下去。
不過北方些人口淨流出的城市就算房價暴跌也依然影響不了整體樓市，畢竟當地本來房價就偏低，就算暴跌，總體市值也比較小，影響力也小。
從城市大小看，房價的穩定，總體還是要看一二線重點城市。從區域劃分，南方的房價競爭力毫無疑問未來肯定比北方強，因為未來中國的人口肯定是逐步往南方流。
從城市群的角度看，未來中國必然會圍繞城市群再做文章，這些有人口淨流入的城市群區域的房價，跌也跌不到哪裡去。
但總結一句話，房子，不再是萬能的賺錢神器了，大多數地方的房子在我看來根本沒有長期投資價值。
房價分化的時代，2019年正式開幕！
這一次，將會有大量的炒房客被拍死在沙灘上，不信的話，我們等著瞧。
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