去年8月份，正是市場最火熱階段。我當時在鏈家上設定關鍵詞：總價100萬以下、朝南，關注了幾十套房源。
如果回過頭來看，有不少房子即使降價幅度較大、時間超過半年，也依然沒有賣出去。
NO.1丨壹
降價也賣不掉的二手房
比如琥珀北村一套35㎡小戶型，報價59萬，30天內無帶看。
優點：一環內、總價低、教育資源不錯（公辦靈童幼兒園、琥珀小學、琥珀中學）。
缺點：房齡較老、物業較差。這套房源位於高樓層，每天爬樓梯上樓很麻煩。
按照最近的行情價，35㎡戶型，成交價在55萬左右。
再比如，西環中心廣場一套60㎡一室戶型，總價85萬。之前報價95萬。
優點：潛山路與黃山路交口，地鐵3號線就在樓下；這是南區，學區是稻小、五十中望嶽中學。
缺點：開放小區，沒有正規大門和園林景觀；60㎡做一個臥室，不如同面積的兩房戶型。
哪些房子難出手呢？
1、戶型太小的房子
一般小戶型房子，要不掛學區。要不預算有限，暫時過度。但這樣的房子需要並不大，加上佔用買房名額，流通性較弱。
2、戶型太大的房子
雖然人人都想住大房子，但是並不是人人都有能力去買大房子。自住的話，大戶型隨便買。但如果是投資，90多㎡小三房最合適。
3、不帶學區的老破小
老破小配套完善，生活方便，但沒有物業、沒有電梯、電路老化、通透採光一般等問題較多，二手房市場極不受歡迎。
4、實用性不強的戶型。
比如60㎡兩房，比60㎡一房吃香；90㎡三房，絕對比90㎡兩房好賣，這就是戶型的功能性。
5、靠近高架、鐵軌、汙染源、殯儀館等“不利因素”的房子，比較難出手。
6、經常維權的房企，慎選。比如前幾天，金大地時代天街維權，這大概是我見過品質最差的交付。最主要的問題，是水電的問題，而且基本修復不了。
NO.2丨貳
2019年房價怎麼走？會大漲嗎？
最近市場有所回暖，這是有目共睹的。但是，如果就此說2019年房價大漲，可能性幾乎為零。
最近一個月，全國房價都在漲、超20個城市放鬆調控、降準降息、貸款利率迴歸基準、限價放鬆等消息“層出不窮”，真真假假。
但是，只要有限購、金融政策沒有放鬆，房價就可控。
為了避免未來換房時房子難出手，在一開始買新房時就要“多個心眼”。
在合肥，新房接受度比二手房好多了。但是2019年合肥新房，面臨這幾個問題：
1、看整體價格，政務區融創雙盤成交價紛紛奔上了4萬+，奠定了政務區在合肥這座城市的地位。
除此之外，濱湖區、包河區、蜀山區、廬陽區等房價突破2萬+，加上限價盤的清盤，買房門檻直線上升。
高新區和經開區，對於剛需來說，門檻稍低點，但選擇並不多。
價格便宜的瑤海區和新站區，大部分人都看不上。
從3月份開盤結果來看，高價盤入市，壓力仍然很大。哪些說“售罄”的，可能就去化7、8成；說熱銷9成的，實際3成都不到。
2、看地段，合肥城市發展的不均衡，導致目前東、北片區均沒有明顯的改善成色。板塊會輪動，但很少有人踩對點。
但是，遵循以下4點原則，概率較大。一是在市區，或者靠近市區，並有大量儲備用地；二是周邊有地王，或者地價較高；三是有獨特的景觀資源；四是有地鐵（包括規劃中的地鐵）。
3、看產品，目前市場上的高價盤，地價偏高，雖然房價不便宜，但是利潤不高。導致很多人花了錢，但並沒有買到預期的產品。2018年下半年土市降溫，地價下降，我認為可以關注這些純新盤。不管價格有沒有驚喜，但開發商利潤不低。
但是，相對來說，品質房企開發的樓盤，更有保障。
NO.3丨叄
結語
現在，能不能買房？
最近，很多人都在諮詢：目前看不清行情，此時要不要買，要不要拋？
從大方向來看，目前合肥樓市三個邏輯沒有改變：
一是，過去20多年樓市發展，週期一直存在，只有時間長短的不同；總體來看，房價始終堅持在波動中上漲、前行。
二是，合肥單核城市發展模式沒變，全省資源和人口向這裡聚集沒變。
三是，通脹環境下，不動產是投資保值的最優渠道。
如果放在長週期考慮，目前“大多數樓盤不需要搶就能買到”的市場，適合自住購房者慢慢挑選。
但是，從短期來看，樓市依然處於“混沌期”。
1、合肥的老城區最近幾年都不“受寵”，如果要買二環內，建議品質新房，或者優質學區房、地鐵房。出行擁擠、房屋品質一般，大多數二手房沒有投資價值。
2、從區域來看，接下來幾年合肥發展大勢依然在南邊和西邊，濱湖區和高新區依然是發展重點。如果預算多，買西邊、南邊，仍然具備投資安全性和價值。
3、如果買三縣，建議考慮地鐵、品牌這兩個要素。如果有學區，價格合理，可以大膽買入。
4、資金很重要。
來源：微 信 公 眾 號-合 肥 樓 市（微信號：loushi_hf）