前些天台風，網友給我發來一張照片。
前些天台風，網友給我發來一張照片。
颱風過後，過道瓷磚掉了一地。這面牆還不是室外，突然就掉了。據說是新城一個小區，查了一下時間，交付大概是15年左右。
從脫落的情況看，大概有幾方面原因：
當時的水泥砂漿配比不當。水泥砂漿的配比比較嚴格，如果沙子比例高，就容易導致水泥砂漿的黏力不夠，也就容易脫落。或者水太多，瓷磚和砂漿之間也會剝離，也會容易脫落。
抹灰層沒有處理乾淨。抹灰層沒處理乾淨，就會有些雜物留在牆面上，也會減弱水泥砂漿的吸附效果，最終影響黏力。主要是這些問題，其他還有留縫不當、二次敲擊導致瓷磚鬆動、瓷磚泡水沒泡好等等。
前些天台風，網友給我發來一張照片。
颱風過後，過道瓷磚掉了一地。這面牆還不是室外，突然就掉了。據說是新城一個小區，查了一下時間，交付大概是15年左右。
從脫落的情況看，大概有幾方面原因：
當時的水泥砂漿配比不當。水泥砂漿的配比比較嚴格，如果沙子比例高，就容易導致水泥砂漿的黏力不夠，也就容易脫落。或者水太多，瓷磚和砂漿之間也會剝離，也會容易脫落。
抹灰層沒有處理乾淨。抹灰層沒處理乾淨，就會有些雜物留在牆面上，也會減弱水泥砂漿的吸附效果，最終影響黏力。主要是這些問題，其他還有留縫不當、二次敲擊導致瓷磚鬆動、瓷磚泡水沒泡好等等。
老舊小區的問題，如果從房屋質量本身而言，是個正常的問題。建築本身是有使用壽命的，無論是國內還是國外，都需要對“到齡”的建築進行不斷地修繕。
現在的問題在於，我們身邊出問題的建築，往往是問題出得太早。剛交付出就問題的房子都不少。
老舊小區的問題，也是這樣。撇開房屋主體安全（一般而言，房屋主體質量較少出問題），但其他的毛病也讓居住在此的居民們，渾身不自在，甚至寢食難安。
前些天台風，網友給我發來一張照片。
颱風過後，過道瓷磚掉了一地。這面牆還不是室外，突然就掉了。據說是新城一個小區，查了一下時間，交付大概是15年左右。
從脫落的情況看，大概有幾方面原因：
當時的水泥砂漿配比不當。水泥砂漿的配比比較嚴格，如果沙子比例高，就容易導致水泥砂漿的黏力不夠，也就容易脫落。或者水太多，瓷磚和砂漿之間也會剝離，也會容易脫落。
抹灰層沒有處理乾淨。抹灰層沒處理乾淨，就會有些雜物留在牆面上，也會減弱水泥砂漿的吸附效果，最終影響黏力。主要是這些問題，其他還有留縫不當、二次敲擊導致瓷磚鬆動、瓷磚泡水沒泡好等等。
老舊小區的問題，如果從房屋質量本身而言，是個正常的問題。建築本身是有使用壽命的，無論是國內還是國外，都需要對“到齡”的建築進行不斷地修繕。
現在的問題在於，我們身邊出問題的建築，往往是問題出得太早。剛交付出就問題的房子都不少。
老舊小區的問題，也是這樣。撇開房屋主體安全（一般而言，房屋主體質量較少出問題），但其他的毛病也讓居住在此的居民們，渾身不自在，甚至寢食難安。
比如消防安全問題，停車問題，電梯，外立面瓷磚脫落問題等等。要求更高一點，外觀設計，人性化（適老化、智能化）等等。
這次自上而下的老舊小區改造大工程，解決的就是“其他的毛病”，真的是房屋主體質量問題，最合適的是拆遷。雖然這次老舊小區提的是“改造提升”，但棚改這件事在局部還是有可能做的。但得等，地方政府，特別是像二三線城市，有這個財力自己啟動拆遷的，真不多。
如果棚改的“黃金時代”過去了，那麼這次老舊小區改造的“風口”，需要緊緊抓住。
老舊小區改造的杭州方案
拆遷，杭州走在全省前面。這次老舊小區改造，杭州也吃上了“頭啖湯”。
杭州最近發佈《杭州市老舊小區綜合改造提升工作實施方案》，還確定了老舊小區改造四年行動計劃，2019年試點先行，2020年全面啟動，2021年全面推進。
時間表也出來了
2019年試點先行，改造項目65個，7.9萬套，2788幢；
2020年全面啟動，改造項目344個，15.9萬套，4314套；
2021年全面推進，改造341個項目，11.6萬套，3254幢；
2022年整體收尾，改造226個項目，10.3萬套，3317幢。
也就是說，到2022年底，整個杭州準備改造老舊小區約950個、1.2萬幢、43萬套、3300萬平方米，將涉及上百萬人。
杭州吧，今年常住人口破了千萬，上百萬也就是十個杭州人，有一個涉及。扣除農村，這個比例會更高。
杭州是浙江最早出方案的，溫州目前還不知道，有些地方可以參照一下。當然，溫州這個財力是比不上。
以2000年為界
杭州劃定的老舊小區改造範圍是，以2000年為界，重點改造：
2000年（含）以前建成、近5年未實施綜合改造且未納入今後5年規劃徵遷改造範圍的住宅小區；
2000年（不含）以後建成，但小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意願強烈的保障性安居工程小區也可納入改造範圍。
老舊小區綜合提升
杭州整個改造的方向和國家的要求是一致的。
據媒體報道，杭州這次老舊小區的改造是“綜合改造”和“服務提升”，即完善基礎設施、優化居住環境、提升服務功能、打造小區特色、強化長效管理。
比如水電氣遷改、地下管網、汙水零直排、拆違復綠、消防整治、智慧安防、物業改善等基礎設施方面，會進行統籌整治。
除此以外，還會根據不同的小區，增加一些“靈活”項目：比如設置停車泊位、加裝電梯、海綿設施、空間整治以及電動汽車充電等，同時努力挖掘空間，增加養老幼托等配套服務設施。
主動權給居民
杭州的老舊小區改造會充分尊重居民意願。這是政府管理方式的一種改變。過去拆遷，往往是政府求著居民拆，有個別談不攏，還要走司法途徑。花了錢不說，還鬧了個關係不愉快，遺患無窮。
這次，政府的想法轉過來了——變“要我改”為“我要改”。簡單地說，小區業主要是不同意，那就不改了。換句話說，把改造的主動權給老百姓，同樣的也讓政府的角色變得更為親和。
本來是個好事，幹嘛鬧個不愉快呢？
按照杭州的規定——各區、縣（市）政府以及管委會，於每年10月底向市建委申報本轄區下一年度老舊小區改造計劃。原則上，申報項目需符合物權法規定的“雙2/3”條件，且業主對改造方案（內容）的認可率達2/3。每年改造計劃的具體項目，根據居民意願可作適當調整。
如果小區居民覺得小區需要改造，向社區提出來後，社區會進行摸底。想要改造的小區，要滿足三個2/3，即全小區2/3的居民同意改造，改造範圍佔整個小區面積的2/3，都達到了才能申報計劃，確定哪些地方要改造，制定方案，改造方案的認可率達到2/3，才能進行下一步落實實施。
所以，那時候說，我就建議溫州各小區業委會們可以主動點，溫州的“頭啖湯”誰能吃到，也要看業主們的“我要改”。
錢哪裡來
老舊小區改造，居民們一般都會比較歡迎，但錢哪裡來，估計是直接關係群眾積極性的關鍵問題。
杭州的做法是財政資金+居民出資。杭州的《實施方案》要求，原則上居民要出資參與本小區改造提升工作，具體通過個人出資或單位捐資、物業維修基金、小區公共收益等渠道落實；探索引入市場化、專業化的社會機構參與老舊小區的改造和後期管理。
今年年初杭州確定的部分試點項目——
溫州到底什麼時候確定改？怎麼改？具體時間不好說，但肯定要做。據說今年，溫州會試點啟動10個小區的改造。
杭州已經啟動，溫州也快了。
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