購房者觀望氛圍濃,有門店交易量降70%-80%,業主議價空間達5%,大戶型成交難
北京“3·17”調控政策出臺已有兩月,對樓市的影響開始顯現,尤其是“認房認貸”的政策條款對改善型購房者影響很大,導致目前購房主力由之前的改善向剛需轉移。對比新政前,目前北京二手房市場的客群和產品發生了不小的變化。為此,新京報記者特地採訪了北京熱點區域內鏈家、中原、21世紀不動產、房天下門店的店長,這些經紀人在銷售一線的親身經歷為我們還原了一個真實的二手房市場。
購房者想違約
業主無奈降20萬
●北京中原五棵松片區區域經理陳貴勳
區域樓市:我所在門店主要負責五棵松區域的紫金長安和今日家園兩個小區的二手房交易。紫金長安屬中高端商品房小區,這是附近最好的商品房,成交單價在11萬元-13萬元/平方米之間。今日家園是滿五年的經濟適用房,單價在7萬元-8萬元/平方米之間,相對來講是海淀區的價值窪地。這兩個小區50%客群,來自於本小區的置換客群。
自北京調控新政實施以來,我們每天帶看量和實際成交量都大幅下降,現在一週帶看量都沒有原來一天的多,成交量下降了70%-80%。
目前二手房成交特徵是:有些置換客群在政策前,已經把名下房子賣了,所以必須重新買房。或者是新政前,業主已收了定金,必須把房子出售。上個月我們也成交了兩單,基本上都是這種,新政之前把房子賣了,手裡拿了錢必須買的剛需客群。
最近我們成交的一套房。購房者是附近301醫院的醫生,為上班方便,準備賣掉一郊區房,選擇購買今日家園一套100平米的兩居室。新政前,購房者交了20多萬定金,當時該套房的單價為8萬左右,總價800萬左右。隨著時間推移,政策效應有所顯現,房價有所下降,購房者開始覺得買的時機不對,於是選擇跟業主溝通,希望價格能再下降些。5月份,我約他們一起溝通。購房者的意思是,如果不降房價,只能違約不買。而業主方處於對未來市場的預判,誠心賣,最終同意下調20萬元,780萬元左右成交。
1000萬房子
業主願降50萬
●21世紀不動產昆泰國際中心店經理孫雷
區域樓市:我負責的門店是在東二環外交部區域,從朝陽門到東四十條周邊,比如昆泰公寓、悠唐麒麟公館、怡景園、日壇國際公寓等,大都是2005年後的次新盤,10年左右房齡,投資投機客較少,基本上都是剛需客群,在附近上班換到該區域買房,或小房子換大房子的客群,目前這一區域單價在7萬元-8萬元/平方米。
新政後,交易量有了明顯下滑,我們片區交易量少了50%左右。新政前,剛需購房者只要看好房子,價格談得差不多,週期對得上,成交概率很大。但新政後剛需購房者觀望氛圍濃厚。這類客群的特點是,房子早就出手了,手裡拿著錢在新政前打算買,但新政出來後,看房的比原來少了,看中後願意與業主洽談的也減少了。很多買家遲遲不願意出手,普遍的心態是願意多看看、再等等,認為價錢可能還會下降些。即使有些剛需客戶願意去洽談,但能出的價位也比業主的心理價位低。
目前掛牌量比新政前多了一些,這也是一些業主願意洽談的原因:供應多、需求少,所以價格方面,也比新政前有小範圍下滑。新政前,價格堅挺,簽約價最多讓幾萬元的“面子錢”,新政後業主更願意跟購房者洽談,價格可議空間更大,我們片區目前平均有5%的議價空間,比如1000萬的房子,業主願意下降50萬左右。
購房者不急出手
單價回落8千元
●房天下北京豐體時代加盟店店長武英傑
區域樓市:我們門店位於豐體時代大廈底商,周邊主要為1985年左右的小區,房屋面積一般在45-70平方米,周邊配套成熟,交通便利有地鐵。這一片區的剛需客群以外來人口購房居多,主要為30歲左右的年輕人,買房用途多為婚房,購房面積50平米左右,改善型購房多為80平米兩居和110平米以上三居。
新政對於純剛需購房影響不大,只是這一購房群體在等待市場穩定後再出手購房。
我接觸的一個32歲的河北客戶小王,畢業後一直在北京工作,今年年初打算購房,之前無購房和貸款紀錄,屬純剛需非京籍首套在京購房。新政前,小王通過我們店看上了幾套房都沒能成交。原因在於,首付剛剛好,可一約談業主,業主就漲價。小王感覺很多業主不是誠心賣房,加上預算有限,小王后來都不出來看房了。新政後市場逐漸調整,小王又開始找我們看房,因為業主報價穩定,而且很多購房客戶選擇觀望,市面上可選房源稍多些。小王的心態也有了明顯變化,他表示這次不那麼著急了,慢慢挑選合適的房源。
新政導致的變化,主要體現在價格和業主心態方面。新政前我們門店周邊大井東里的房子,單價已經漲到7萬元/平米,新政後房價回落到6.2萬元左右/平米。而業主賣房心態也較之前穩定,不像新政前那樣一有買房客戶就考慮漲價,現如今在業主合理報價基礎上都有一定的議價空間。
部分大戶型樓盤
4月零成交
●鏈家大望路區域某門店經理
區域樓市:從我們店所在片區來看,未來二手房市場受政策、成交以及市場環境的影響,整個價格會呈下降趨勢。客戶和業主的博弈心理也會越來越嚴重,成交也會越來越困難,尤其是大戶型。未來一段時間內,哪一片區域價格先下來一部分,客戶一定會流向價格相對低的區域。
二手房市場在新政作用後,確實出現了難交易的情況。目前客戶大部分對市場的觀望心態非常強烈。新政後的最大變化是,一些大戶型樓盤成交難度明顯增加,甚至是沒有成交。4月份,有些樓盤為0成交。近期成交的二手房,主要是以90平米以下房源為主。
現在的客戶群體,主要是新政之前已經賣完房還沒有買到的,以及一些受政策影響沒有購買成功的,還有一部分此前沒有買到合適房子的剛需購房者。
剛需客戶群體主要是為結婚首次購房,以及二次置業的客戶群體為主。新政在一定程度上也對剛需購房者產生了一些影響,比如之前改善是為了提升居住品質,但新政後,因為有過貸款記錄,對品質的提升顯然比較困難。部分客戶群體換房後,還不如從前的居住品質。
在價格方面,4月份略有回落,5月份以來業主在報價上也有鬆動。真正有客戶出價購買時,往往議價空間還較大。
本版採寫/新京報記者 張曉蘭