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Q1.
網友橋下新屋：丁總，自貿區新片區落地一段時間了，臨港未來的樓市怎麼走？
丁祖昱：自貿區新片區的落地，會如何影響臨港未來房地產市場呢？按照城市房地產週期邏輯，短期看政策，中期看庫存，長期看基本面。
短期主要看政策。從臨港新片區限購政策的調整可以看到，為支持當地產業發展做了局部調整，對區域產業發展和人口導入有積極作用，顯然會給臨港樓市帶來較大的刺激和較高的市場關注度，短期利好臨港房地產市場。但是在當前房住不炒的背景下，臨港新房大漲的可能性不大。
中期房地產市場主要看庫存面。從庫存來看，截至2019年6月份，臨港新城新建商品住宅庫存52.7萬平方米，去化週期29.8個月，而上海市新建商品住宅庫存僅11.2個月，可見臨港新城庫存較高。自貿區新片區政策落地，在一定程度上可以加速去庫存。
長期房地產市場主要看基本面，包括經濟、產業和人口。新片區在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，一共提出了12條政策，包括人才“居轉戶”年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。隨著臨港產業的發展壯大，更多的高端產業人口導入，住房需求將持續存在。
Q2.
網友心空空：集體建設用地入市，會對房地產市場產生哪些影響？
丁祖昱：近日，全國人大常委會審議通過了關於土地管理法、城市房地產管理法的修正案，主要有以下七點變化值得關注：其一，破除集體經營性建設用地進入市場的法律障礙。其二，改革土地徵收相關制度。其三，允許已經進城落戶的農村村民自願有償退出宅基地。其四，為“多規合一”改革預留法律空間。其五，將基本農田提升為永久基本農田。其六，適應放管服改革要求，合理劃分中央和地方土地審批權限。其七，土地督察制度正式納入土地管理法律制度。
此次新修改的土地管理法吸取了實踐的成功經驗並上升到法律層面，尤其是允許集體經營性建設用地入市成最大亮點，打破供地二元體制，為未來土地供應增加一個重要渠道。但鑑於入市集體經營性建設用地不能用於商品住宅開發，因此對商品住宅市場影響寥寥，但在對增加租賃住房供應，特別是推動租售並舉制度的發展具有積極影響。另外，新法在土地徵收上和自願有償放棄宅基地上的規定將有效推動農村城鎮化進程，未來農民在增進財產性收入下，大概率將增加釋放房地產需求。
Q3.
網友黑夜雖長：丁總，請問您對濟南的樓市怎麼看？
丁祖昱：當前濟南商品住宅市場供求量價均處下降通道，整體市場下行。從開盤加推來看，近段時間開盤量有所上漲，整體去化率保持穩定，但案場到訪量有所下降，主要是部分剛需及剛改客戶進場。二手房市場價掛牌價約19000元/平方米，環比有所上漲，但觀望情緒濃厚整體表現有價無市。
預計下一階段，濟南的供應還會繼續放量，成交也會有小幅度的上升，但總體來看，價格趨穩是大概率事件。
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