【 加拿大地產頭條（canadamls） 撰寫】一個月前，當中國新年的鐘聲敲響之際，溫哥華地區的房地產市場上傳來了一個振奮人心的利好消息，內容就是現在大家天天惦記著的“工籤持有者可豁免15%的房地產過戶附加稅”。此消息無疑是給低迷的大溫地區的房地產市場開出了一支興奮劑，但是就在市場各方人士翹首以待的同時，市場上只聞風聲未見雨至。省長大人在親自宣佈這一動議之後，遲遲未見任何進一步的行動。
近日有消息傳出，省政府將於3月底公佈這一新政策的實施細節，這個“第二隻靴子”終於要落地了！在此之前，市場的情況如何？是否已經準備好了呢？我們來一起看一看。
在剛剛過去的2月份，市況出現了兩大特徵：第一個特徵是價格止跌回穩並有所抬升，尤其是獨立屋市場。在過去6個月內，獨立屋的指標價格總體下跌了6.5%，但是在2月份實現了止跌持平，部分城區略有上升。例如過去幾個月來跌幅最大的西溫哥華的獨立屋市場，2月份就上升了1個百分點。第二個特徵是總銷量比在大幅攀升。由於市場的供應量嚴重不足，市場的購買力依然如故，導致總銷量比由1月份的21.0%上升至2月份的31.9%，上升了近11個百分點，對價格系統的上升，構成了較大的推動力。
老張說過，2016年的市場經歷了一個由熱轉冷的過程，那麼，2017年將是一個由冷漸熱的年份。
上一波行情始於2013年的2月份，止於2016年的7月份。在整個市場上升的過程中，獨立屋一直獨領風騷，遙遙領先於其他房型。在市場行情進行了2年多之後，從2015年的春季開始，公寓和城市屋開始了一輪瘋狂的“補漲”，而在此之前，公寓和城市屋的市場範圍內幾乎毫無作為。由此我們可以看出，上一波行情是獨立屋領漲，騰出了較大的空間之後，其他房型隨後跟上。獨立屋起到了領漲和提拉的作用。
市場在去年8月初進入調整階段以來，不同房型市場範圍內，市況已經出現了逐步分化的態勢：獨立屋價格在逐步下調，城市屋和公寓基本持平，而這種持平是在有升有降的亂象中實現的。值得一提的是，公寓的行情普遍看漲，僅僅在上個月就上漲了2.7%。公寓和城市屋的漲勢，會逐步擠壓和縮小與獨立屋的價格差距，尤其是與中低價位獨立屋的價格差距，再加上省政府利好政策的推動，工籤人員的市場目標也多數以中低價位的房屋為主，所以，下一波行情的特徵應該以公寓和城市屋作為先鋒，對整個市場起到築底和推升的作用。
過去6個月來，整個市場各類房型的綜合指標價格下降了2.8%，其中獨立屋下降了6.5%，公寓價格上升了2.3%，城市屋下降了0.3%。這就是說，共管類房型中，城市屋價格幾乎持平，公寓在徐徐上漲，獨立屋價格也在徐徐下滑過程中逐步企穩。可見，現在的市場已經為房市價格的大反攻，做好了充分的準備。
現在唯一能夠引起市場擔憂的是資金面的問題，因為中國政府在強力打壓民間的資本外流，來自中國的購買力似乎得到了有效的遏制。不過，在大溫地區的房市冷卻的同時，周圍的市場則是熱火朝天。無論是遠在東部的多倫多，還是近在咫尺的溫哥華島或菲沙河谷的東部，只要是大溫地區的範圍之外的熱點城區內，房價都處於持續上升的狀態，這說明，市場資金的力量依然強大。
市場綜述：
在成交量方面，2017年2月份的總成交量為2,425套，與2017年1月相比，大幅提升了59.2%，與2016年同期相比降低了41.9%。上個月的總成交量與過去十年來相同月份成交量的平均值相比，減少了7.7%。2月份的上市量是3,666套，當月銷量比值（當月成交量與當月上市量的比值）為66.15%。
在成交價方面，2月份大溫地區各類房屋的綜合指標價格為$906,700，較1月份上漲了1.2%。這項綜合指標價格是繼2014年6月份綜合指標價格超越市場前期高點（市場的前期高點出現在2012年5月，為$625,100）之後連續上升、連創新高的27個月之後，又經歷了5個月的下滑，開始攀升的第一個月。綜合指標價格比去年同期上升了14.0%。
人氣指標方面，2月份的總銷量比值為31.9%，比前一個月上升了近11個百分點，相對於市場的總存量比較，市場依然處於賣方市場的範圍！銷量比值反應的是市場的人氣，是市場房源的總存量和當月成交量的銷售量比。總銷量比一個月之內上升了11個百分點，表明2月份市場賣方的供應量極其有限，人氣指標的大幅提升是緊張的供求關係造成的。
市況要點：
1. 省政府宣佈對國外買家徵收15%的附加過戶稅的7個月之後，即將進行部分調整，市場將獲得有力的支撐。政策面和技術面上，市場調整應該已經處於谷底階段，溫哥華地區房地產市場將很快進入積聚能量和溫和上升的反攻階段。
2. 在美國開始加息之後，加拿大央行近期宣佈依然保持中心利率不變，依然處於歷史極端低位。各大銀行開始暗中增加房貸利息並適度提高貸款門檻和嚴格審批程序，長期的房貸低息政策已經接近尾聲。
3. 大溫地區本地人在市場內交易依然活躍，中低價位的房屋仍然是市場上交易量最大的品種，也是市場的總體重心，低價位上市的公寓和連體屋以及大溫周邊地區菲沙河谷等地標價不足百萬的舊獨立屋和新建的小型獨立屋的交易非常活躍。
4. 高價位房地產價格下滑明顯，局部城區已經出現8%至13%的降幅。目前已經處於逐漸企穩的狀態。
5. 來自中國的留學生家長和短期遊客早已成為市場買家的主力軍，支撐著市場的半壁江山。加拿大政府將在中國設立更多的簽證中心，未來將會看到更多的留學生家長及短期遊客入市。新的過戶稅政策的調整，會使得其中部分人收益。
6. 中國的環境汙染和持續性的貨幣貶值，短期內無法改善，會進一步推動民間資本外逃，有利於溫哥華地區的房地產市場。
7. 過去一年來，新移民入境數量有了大幅的增加，2015至2016年度，全年入境的新移民總量已經達到了32.09萬人，是過去30年來的最高值。2017年度將大幅提高移民配額。新移民的增加會給本地房地產市場注入新的活力，中低價位的房產市場尤為如此。
8. 華人建商越發活躍，正在拆建的獨立屋遍地開花，建築質量和風格也越發成熟，未來幾年將更多地影響溫哥華地區的城市風貌和建築格局。
9. 華人建商正在快速進入大中型的公寓和城市屋小區開發市場，列治文、本拿比和溫哥華西區已經成為他們的主戰場，公寓和城市屋開發用地的交易日漸活躍。
10. 加拿大聯邦以及各省新近公佈的移民計劃，以及在二月初開始實行的新版BC省提名移民計劃，將移民市場帶來勃勃生機，推動民用和商業地產市場。
11. 商業地產已經成為華人投資商的關注熱點，也強烈地吸引著海外資金的目光，投資目標漸趨多元化，買家主要以尋求土地開發增值，以及項目的保值和穩定回報為主。值此民用地產市場調整之際，大中型商業地產項目已經開始進入熱銷狀態。
12. 新的公寓樓盤在不斷地被推入市場，買家認購踴躍，樓盤預售市場火熱。邊緣地區不斷湧現的中低價位樓盤十分搶眼，強烈地吸引著年輕人口。
13. 中心地區地段優越和環境優良的舊獨立屋仍然是市場的寵兒，市場調整期內依然搶手，溫哥華東區表現搶眼，菲沙河谷的市況也大體相同。
14. 調整來臨，菲沙河谷市場依然火熱，Abbotsford和Mission兩個城區表現尤為亮眼，各類房型都在強勢上漲著。
15. 各個邊緣城區近幾年推出的新建小型獨立屋和大中型城市屋近幾年一直是年輕購房族追捧的目標，高貴林東北部、楓樹嶺東部、素裡中南部、蘭裡中部等地新屋房源日漸緊俏。
16. 美國退出TPP協議，此舉將對BC省的經濟發展，尤其是在林木、海產、礦產、農產品的出口等方面，產生不利的影響。美國人對新一屆政府的不信任情緒，未來將刺激美國對加拿大尤其是溫哥華地區的投資，有利於本地的地產市場。
17. 美國難民在潮水般地湧入加拿大，給未來的人口增長和房地產市場的需求量，增加了很大的想象空間。
市場熱點：
獨立屋方面：過去3個月以來大溫地區上漲最多的城區在以往我們極少提及的地處邊緣的威斯勒、寶雲島、斯高米市和陽光海岸，漲幅分別是3.1%、0.9%、2.4%和2.8%，其餘的大溫地區獨立屋市場均處於下跌狀態。公寓市場方面：過去3個月來大溫漲幅最大的城區是南本拿比，漲幅為6.5%，其次是列治文和北本拿比，漲幅均為5.8%，邊緣城區威斯勒漲幅為6.1%。城市屋市場方面：過去3個月來漲幅最大的城區是新西敏，漲幅為 6.2%，其次是高貴林，漲幅均為3.3%，邊緣城區斯高米市漲幅驚人，達16.2%。然而，市場總是漲跌互現的，尤其是在市場調整期內理當如此。近期跌幅最大的是北溫哥華的獨立屋市場，3個月來的跌幅為4.3%，其次是高貴林的獨立屋，3個月的跌幅為3.6%。
觀察結論 ：
2017年的2月，在市場完成了調整前期的震盪之後，共管類房屋價格穩中有升，獨立屋價格逐步企穩，在進一步的利好政策來臨之前，市場已經做好了充分的準備。相持階段應該已經結束，萬事俱備只欠東風。我們有理由相信，大自然的春天和房地產市場的春天將同步來臨。
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出品：加拿大地產頭條
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