3月末，密集的業績發佈會，讓上市房企逐一交出成績單。大部分房企憑藉增長的合同銷售額，以及寬鬆的現金流，取得歷史最好業績。但同時，行業鉅變，土地價格飛漲、建安成本增加、頻繁的政策調控和價格管制下，房企帶著規模一路狂奔的背景下，利潤空間一再被壓縮。
中指院數據顯示，中國百強房企的淨利潤率持續走低，2016年僅為11%。黃金十年結束，中國房地產業的暴利時代過去了。
面對未來，尋求有質量的增長，成為越來越多房企的訴求。今年初，恆大集團(03333.HK)董事局在公司內部會議上提出，公司戰略將從“規模”增長逐步轉向“規模+效益”的雙增長。這在一定程度上奠定了這家規模第一的房企“適當控速”的未來基調。
從2016年下半年開始，越來越多的企業因為無法獲得有效的利潤回報而選擇退出房地產開發行業。留下的房企需要一顆更堅強的內核，它是成本控制能力和利潤空間拓展能力的體現，以增收又增利為落腳點。
利潤下滑趨勢依舊
雖然2016年的房地產行業一派繁榮，企業們喊了很多年的提升利潤率的目標，並沒有普遍實現。
中指院報告指出，2016年，百強房企銷售規模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達48027.1億元、40251.7萬平方米，同比增長52.5%和39.4%。銷售業績的快速增長帶動了營收、利潤規模的提升。百強房企的營業收入均值達392.1億元，淨利潤均值達45.7億元，同比分別增長36.8%、26.2%。
但百強房企淨利潤增長率仍低於營業收入增長率10.6個百分點，行業“增收不增利”現象依然凸顯。中指院數據顯示，2016年百強房企淨利潤率因規模和綜合實力的差異呈現出逐級遞減的趨勢，前10企業、11～30企業、31～50企業、51～100企業的淨利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至於淨利潤率均值，則持續走低至11.0%，較上年下降0.5個百分點。
多年穩居淨利潤榜榜首的淨利潤一哥中海地產(00688.HK)亦未能倖免。中海年報顯示，中海2016年歸屬上市公司股東淨利潤為370.2億港元。過去四年，即從2012～2015年，中海淨利潤分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元，同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。合併中信重新計算財務數據後，2016年中海淨利潤的增幅只有6.9%，增速驟降。如果剔除中信的影響，2016年的淨利潤同比增幅為14%。儘管如此，還是跌破了20%的淨利潤增長率紅線。
行業盈利增長下降，早在2013年初現端倪。雖然大多數企業都已接受這一趨勢並試圖通過加強內部管控、降低成本等方式逆轉局面，但截至目前，依然沒有出現樂觀跡象。
萬科(000002.SZ)年報數據顯示，2016年，萬科實現銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，營業收入2404.8億元，增長23%，歸屬於上市公司股東的淨利潤僅為210.2億元，增長16%。在銷售榜的前三名，恆大、萬科、碧桂園(02007.HK)呈現類似走勢，即淨利潤增長速度跟不上營收增速，更跟不上合同銷售金額增速，顯示一線陣營的利潤沒有與規模同比增長，盈利水平仍在走低。
同策諮詢研究部總監張宏偉對第一財經記者稱，從2015年開始，房企以規模增長為主要發展目標，即使今年政策頻繁、行情不好，但多數房企同樣定下增速為20%甚至以上的銷售目標。
張宏偉認為，“企業以犧牲利潤為代價，推動規模的增長。雖然週轉率越來越高，但利潤率卻逐年下降。”這恰能解釋，為何2016年國內銷售金額前三名、進入3000億元俱樂部的恆大、萬科、碧桂園，卻非淨利潤一哥的現象。
“除了企業主觀層面的犧牲利潤以推動規模增長外，不斷升高的土地成本是壓縮企業利潤的主要原因。”張宏偉表示。
規模與效益的取捨
爆發式增長的時代紅利一去不復返，“有質量的增長”成為2017年3月房企業績發佈會上最頻繁被提及的一句話。規模以利潤為落腳點，利潤又反過來要求規模增長為其提供支撐。
利潤率在下降，但房企對規模的酷愛仍未消退。3月22日，華潤置地執行董事、董事會副主席唐勇在投資者分析會上表示，規模很重要，意味著行業地位。
唐勇將規模的增長比作“長跑與短跑”的關係，若要追求短期快速增長並不難，但這種“衝刺”不可持續，只有保證一定的利潤水平才是有質量的增長。唐勇表示：“我們注意到業內個別同行規模增長較快的現象，會綜合考慮毛利率、負債比率、激勵機制和未來風險等因素，做出適當的調整。”
中海也開始強調規模了。據透露，中海今年的拿地預算是人民幣1000億元，1600萬平方米的土地儲備。而2016年全年，中海一共買入18宗土地，新增土儲為972萬平方米，拿地總金額為406.8億元。
相反，以往過度追逐規模的房企，開始重視盈利能力的提升。作為規模第一的房地產企業，恆大公開宣佈，要調整戰略，實現“規模+效益”的雙增長，將從2017年起逐步提升淨利率水平，使得該數字在未來兩年達到9%～10%的水平。
碧桂園財務部門負責人也表示，隨著公司結算單價的提升，預計未來利潤率會有所提升。該公司過去幾年的利潤率逐步下降，從2012年的16.2%下降至2015年的8.6%，雖然2016年略微回升，但依然維持於8.9%的低位。
綠城中國行政總裁曹舟南直接提到了目前的風險問題。“簡單的規模增長，這是很危險的，一方面是對投資者的不負責任，另一方面是對客戶的不負責任。”
還有一個群體，因為運營能力的掉隊而選擇退出市場。2016年9月，聯想以138億元的價格將房地產業務資產包轉讓給融創;隨後的11月，華鑫股份剝離房地產開發業務。同年12月，中航地產向保利地產出售的房地產項目及公司股權完成交割。
預期趨於謹慎
去年，中國房地產行業銷售金額突破11萬億，達到歷史新高，開發商銷售額大幅增長，現金餘額空前充足。但伴隨著新一輪宏觀調控給市場帶來的不確定前景，進入3月底的開發商，已經明顯沒有年初的樂觀。
在昨日舉行的融創中國(01918.HK)業績發佈會上，融創中國董事長孫宏斌表示，貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會影響到企業現金流，貸款減少，房價肯定會受影響。這個行業風險很大，風險大不是因為市場，因為現在買的地要虧錢。“如果真的政策放鬆後，我也不大相信會大漲，因為房價已處在高位了。我們對市場是非常悲觀的，我們從去年10月份開始基本上就不拿地了。”
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從政策預期看，本輪房價調控全面再升級，遇漲即調。而且與往年調控不一樣的是，本輪調控力度刷新了歷史紀錄，多次政策可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。“全面收緊，預期在改善需求被抑制後，包括北京、成都、廈門這些城市有望再次進入低迷調整期，成交量已經出現了明顯下調。”
在禹洲地產的業績發佈會上，禹洲地產董事長林龍安說：“房價單向上漲的年代已經結束，中國房地產進入穩定增長時代。”
“今年的銷售目標是300億，會根據實際情況到年中再提高銷售指標，未來五年計劃要突破千億銷售額，但是我們很關注盈利數據，我們希望把每個項目利潤率做高。”林龍安告訴記者。禹洲地產年報顯示，2016年禹洲地產合約銷售金額為232.06億元，同比上升65.54%;淨利潤為17.75億元，同比增長7.13%。
同樣對未來保持謹慎的還有綠城中國，在其2016年度業績發佈會上，曹舟南更是保持悲觀的態度。他認為，去年國內新房成交量是11.6萬億，可是約5萬億購買力是投資購買。而今年房地產政策調控明顯加強，因此成交量應該會降到7萬億～8萬億。面對這樣的下降幅度，他認為很多開發商規模不可能增加很快。
出於這樣謹慎的情緒，綠城將自己的銷售目標也定得非常保守。曹舟南表示，綠城房產銷售目標約700億，代建銷售目標約200億。按照該數字，綠城的規模或比去年下滑，而曹舟南則認為規模並不重要。
事實上，在大多數業內人士看來，動輒翻倍的規模增長並不能持續。所以，穩健型企業如萬科、中海，均將每年的增長幅度確定在20%～30%左右，即便面臨市場行情大好，也不會有過於超預期的表現。
2017年，恆大將其合同銷售目標確定為4500億，較上年超過80%的增長幅度下調為30%左右，但依然是行業最高目標。而碧桂園一改此前“翻倍”的口號，將年度目標確立為4000億，增長約30%。
更值得提及的是，萬科在年報中對12個城市的項目存貨進行13.8億元的跌價準備，較2015年底增長82.3%。對於2016年存貨跌價準備，萬科董祕朱旭在27日召開的業績說明會上回應稱。“這主要是基於審慎的態度，未來仍將謹慎，尤其對三四線城市保持謹慎。”
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