樓市將像農村的"泥土路"一樣，不經意間就會發生變化。

難走的路有很多種，其中最常見的就是農村的土路，晴天是一身灰，雨天是一身泥。但是，就在這幾年間，泥路消失了，柏油路、水泥路出現了，並且逐漸增多。走在路上的人，再也不用擔心泥與灰。就這樣，不經意之間變化就產生了，一瞬間也就發生了轉折。

其實，樓市又何嘗不是這樣，就像過去的農村泥土路，正在不斷更新為柏油路、水泥路。現在的樓市，也正處於重要的變化之中。近期，有二個消息，可以看出一些端倪。

開發商找了7家銀行才開盤，借錢開發樓盤將不再是容易的事。

近期，有開發商表示，"現在找錢不容易，我們找了7家銀行才有足夠房貸額度，才能開盤！"。這個現象表明，"借錢"的渠道有了變化，資金的口子被紮緊了。

統計局數據顯示，1-7月份，房地產開發企業到位資金9.98萬億元，增速比1-6月份回落0.2個百分點。

增速回落，從開發商角度看，他們缺錢了，"借錢"來源變窄了，不能再任性開發了；從宏觀的角度看，有兩個方面，一是銀行出自風險防控的目的考慮，二是減少錢流向房地產開發，其實是經濟不再過度依賴地產刺激。

土地溢價率下落，開發商卻縮減拿地計劃。

上海易居研究院數據顯示，7月40城土地出讓金收入為2774.1億元，環比下降6.1%，土地出讓金收入增幅由正轉負。同時，土地成交溢價率年內首次出現下落，溢價率為19.9%，結束了連續6個月上升的趨勢。

不同尋常的是，在土地溢價率下落的時候，開發商拿地的熱情卻降低了。在融創的2019年中期業績會上，地產大佬孫宏斌表示，"拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。"。

無獨有偶，不久前富力也表示下半年原則上暫停拿地，碧萬方面雖沒有明確表態，但拿地態度也逐漸謹慎。

開發商不再任性地拿地，缺錢是一方面原因，另一方面則是開發商漸趨理性，清醒的看到樓市進入了重要的轉折階段，

炒房客與投機者將不會再有空間，將會被逐步擠出樓市，房地產也將進入一個不適合投機，更不適合炒作的年代。

房地產進入一個新的轉折階段，未來樓市是"土豆價"還是"鉑金價"。

第一，經濟不再過度依賴地產刺激。有44個字，充分體現經濟不再過度依賴地產刺激。這44個字就是"堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段"。44個字，字字千斤並一錘定音，明確了未來樓市走向，以及與過去樓市的不同。

第二，未來購房潛力人群缺失。我們知道，2018年我國新出生人口僅僅1523萬，創下過去50年的最低水平。其實不僅如此，往前看以往不管是小學還是初中，最不缺的就是生源，學校裡"盛滿"了學生，那時是學生在尋找學校。現在，學校與生源的位置次序變化了，不是學校不夠了，是生源不足了，不少地方招生變成了一件頭疼的事。這種變化，最能說明的就是這個年齡段的人群減少了很多，而10-20年後這些人群卻是購房的主力軍。這種情況之下，人口的減少，房子的需求也勢必減少。

第三，"缺錢"之下，房地產會逐漸迴歸理性。我們剛才說了開發商"借錢"不再容易，實際上將是今後很長一段時間要面臨的實際問題。從6月起，房地產信託與海外融資被規範之後，開發商全靠拿別人的錢來任性建房的路，就走不通了。缺錢之下，開發商不得不理性，無腦拿地與拍腦袋建樓也隨之結束。還有，個人購房按揭方面也不會放鬆，特別是二套房以上的。在新的房貸利率調整之際，央行就表示，金融工作要落實 "房住不炒"的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。理性的樓市，將使房地產更健康。

未來樓市，有豐厚回報的投資性購房將成為歷史，躺著就把錢賺了的好事已經一去不復返了。房地產長效機制將會逐漸完善，房子的居住屬性會慢慢被強化。