從萬科東方傳奇看西安樓市
在西安，有一個神奇的樓盤，早就預知了西安樓市變化的走勢，在2016年底清盤之後，穩健地“捂盤”至今，在房價達到高位橫盤期之後，自信的（不愁賣）迴歸市場，達到了利益最大化，也坑慘了一批購房者。下面有請當事樓盤萬科東方傳奇出場：
2016年10月以均價10000元/㎡開盤1號、2號樓（83/120平戶型）在2個月之內“緩緩”銷售結束之後，直到6月16才以均價14500元/㎡開盤銷售樓王13號樓（130/150），本來說好在3月開盤的剛需戶型7號樓83//120戶型樓盤“捂盤”至今仍未開盤,計劃改至9月開盤。售樓部銷售人員以短期就會開盤的話術從3月開不了拖到領導說4月開，直到4月23萬科東方傳奇和萬科城市之光因未取得預售證違規銷售被查封后，才得知暫時不開盤，開盤時間可能在6、7月了。6月份銷售人員說7號樓暫時不開，先開樓王13號樓。最後在7月6號房管局公佈西安市樓盤下半年供應計劃後才看到7號樓預計在9月開盤。
從最初所說3月開盤的7號樓到至今仍未開盤的過程中，西安樓市發生了哪些變化？
▶政策方面：
1.4月18日西安發佈樓十條。限購限賣，提高首付比例，首套房由原來的20%改至30%，二套房30%改至40%，三套房停貸；
2.4月25日開展房地產市場秩序專項整治工作，主要針對非法銷售、惡意炒作、內部認購排號等；
3.5月17日房十八條發佈，主要針對銷售環節亂象；
4.6月14日，西安市房管局發出通知，要求各開發企業在6月25日前報送2017年新建商品住宅上市計劃。逾期未提交的，將暫停網籤權限；
5.6月25日起，西安新購商品住房從網籤之日起滿5年方可上市交易；非西安本市戶籍家庭須提供2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明方可買房！
▶價格方面：
萬科東方傳奇2016年底清盤前120戶型價格為10000元/㎡，至今仍未開盤，根據8月11日86/105戶型13000的價格預計，後期120戶型的開盤價在13500-14000之間，相當於同戶型漲價3500-40000元/㎡，漲幅35%-40%。西安市商品住宅價格由年初的1月份6953元/㎡至7月底的9353元/㎡，漲幅34%。
▶庫存方面：
截止2017年5月底，西安房地產商品住宅房庫存下降到7個月，為三年內最低，整個上半年出現房少人多的情況（ 中世諮詢數據）。隨著6月開始預售證審批速度大幅提高，入市房源增長較多，以及6月25日起嚴格的限售政策，截止7月底庫存為7.8個月，“樓荒”問題稍微得到改善。
我們今天的主角萬科東方傳奇上半年神奇的洞悉到了這一切，壓根一套房源都沒有上市！不在房價瘋漲期做出頭鳥，而在穩定階段迴歸 。由於上半年的無房入市和大眾的畏懼價格繼續上漲心理，加之對自身品牌和周圍交通及商業的自信，使得萬科東方傳奇有信心在開盤短期內銷空。因此，氣定神閒的“捂盤”至今。
那麼是什麼讓萬科東方傳奇如此淡定穩健？它是否作為幕後掌握西安樓市全局者的一顆棋子推動房價來到“合理區域”？
▶金融背景
隨著美聯儲加息的刺激，中國金融去槓桿問題被央行提上日程，抑制投機，引導經濟脫虛向實，已經是不得不為之。簡單來說，對房地產商而言獲得銀行貸款更加困難，對開發週期的操盤和資金控制是個考驗，對購房者而言，則是提高首付比例，貸款利率優惠取消甚至上浮。
與此對應的就是，大的地產開發商在銀行有更高貸款額度也就對市場具有更大的話語權。從去年國慶開始，西安房價的上漲就是從品牌開發商的分次開盤、階層調價開始，每次開盤一棟樓，每次價格上漲500元左右。
用曲江二期舉例，招商依雲、金地褐石、金輝世紀城、天地源曲江香都、中海凱旋門、曲江龍邸、陽光城麗茲公館，全部是品牌開發商，尤其是擁有交大附小學區房和地鐵口的金輝世紀城和精裝交付的中海凱旋門引領著房價直線上漲。
▶大西安未來規劃
未來五年，西安要全力建設“國家中心城市”；到2021年，西安GDP要“過萬億”。這是西安市2017年提出的新目標。並計劃在建黨一百年（2021年），建好國家中心城市，充分發揮一帶一路重要節點城市作用；到2035年，建成具有歷史文化特色的國際化大都市； 建國一百年（2049年），世界城市、文化之都。隨著王永康書記的上任， 推進“菸頭革命”“廁所革命”“行政效能革命”，改善投資服務環境、生態宜居環境、生活品質環境，以至外界普遍看好西安未來的發展，從而使得大量招商引資項目落戶西安。由經濟的長期看好帶來的樓市變化則很清晰——穩中看漲。
▶幕後推手
要說萬科東方傳奇在半年之內不開新盤的做法，肯定有高人指點。從2016年國慶之後西安的商品住宅庫存已經下降至9個月，而且大量外地投資客前往西安買“白菜房”，加上房價上漲導致的剛需畏懼心理，商品住宅庫存量不斷下降，市場早已經被賣方控制。
眾所周知，各地區GDP對房地產的依賴過大，由於缺乏城市支柱產業，西安房地產在GDP佔比為31.26%排名全國第四，各界政府為了漂亮的GDP數據不得不通過各種手段從房地產上來為自己謀取政績。減少土地供應，放寬落戶政策，放緩預售證審批速度，嚴查違規銷售等這一系列政府主導的政策果斷導致西安在近七八個月處於供不應求狀態。
▶長期看漲
影響房價的因素很多，除了金融環境、土地供應等地區經濟形勢則佔很大比重。
根據智聯招聘發佈的2017年夏季求職期平均薪酬城市分佈西安以6089元排名全國31位，說明西安的勞動力較大多數城市來看顯得便宜，這對企業來說卻是利好。
政策規劃方面看，西安的投資環境在上文已經提及，加上西安優質的教育資源，未來西安在全國的投資前景會向成都看齊。在國家金融去槓桿大環境下，發展實業刻不容緩。在轉型期，缺乏核心產業的情況下，勢必還要依靠房地產來帶動GDP發展。
於是形成了這樣的形勢：①很大的經濟發展潛力②短期內不得不依賴房地產的GDP發展。
個人觀點：長期看來，西安房地產市場相當樂觀，對比目前成都即可知。
▶短期看停
當樓市價格達到政府預期的“合理值”，為了穩定軍心，一大批紅頭文件相繼出臺，此時房價在出現大漲豈不是赤裸裸的打臉？
大家對限購限貸這樣的套路已經輕車熟路，以為這不過是旁敲側擊的隱形刺激，不過次輪情況有很大不同，限賣和外地社保要求的雙重阻擊下，房價再很難出現上半年的瘋漲情況。
綜合上面的分析，短期內西安房價看好橫盤，當然說的是均價。個別火爆樓盤，仍然會出現供不應求的情況出現，會出現小幅上漲，而那些之前跟風漲價品質並無提高的樓盤，恐難在翻波浪。
▶該不該買房？
對於剛需而言，如果看好，果斷入手。在美國加息期間（19年下半年之前），國內信貸政策應該不會寬鬆，且房價的穩定只是暫時的，即使不出現大幅上漲，小幅度的單價上漲帶來的房子總價上漲也會讓很多人白白工作三五年。與其提心吊膽的期待貸款利率不上浮，房價不鬧心，不如早日入手。
而對於改善型，暫可觀望。下半年西安商品住宅供應會大幅增加，預計年底進入樓盤競爭白熱化，買方市場重啟。但由於西安新政原因，現在開盤大都是一棟一棟開盤，可選戶型樓層不多，可多家對比慎重考慮。
對於投資而言，已錯過時機，謹慎為之。雖然長期來看，西安房地產市場比較樂觀，但是5年內不允許交易，5年之內政策如何變動難以預測，且此時價格已在高點，5年之內漲幅多少，對於投資來講是否穩健，還是個未知數。
西安萬科東方傳奇的動向就像西安樓市的一個縮影，上半年供不應求甚至無房入市，下半年價格到達高點後大量開盤。如此一來，很多年輕人又是買房無望，怪不得有網友調侃說：西安，你又給了我一個離開你的理由。同樣買不起房，為什麼不去北上廣？