環線、區域價值不再 北京樓市面臨價值新邏輯！

傳統的價值邏輯對北京樓市的影響正在變得越來越小。

4環房價超3環 樓市告別環線價值時代！

據克而瑞數據顯示，2017年上半年，北京3-4環新建商品住宅成交均價為63184元/㎡，4-5環成交均價為72707元/㎡，5-6環成交均價為51871元/㎡， 4-5環成交均價首次趕超3-4環，5-6環成交均價首次超過5萬/㎡。

以往，二環的房價比三環貴，三環的房價比四環貴、四環的房價比五環貴才是樓市的價值邏輯，如今，各環之間的房價情況已經發生轉變，4-5環的房價比3-4環高，2-3環的房價比2環內高。

按照房價君的理解，這一現象發生的原因有二：

一方面，從2015年開始，北京住宅地塊供應結構就已經開始逐漸向5環外轉移，因此在2017年五、六環外項目出現了集中供應的狀況；另一方面，高價預售證遭遇嚴格審批，因此導致了五環內商品住宅供應短缺，從而成交量較少。據克而瑞數據顯示，2017年至今，北京商品住宅共供應13725套，其中五環內供應僅為1595套，佔比11.6%。

值得一提的是，環線樓市價值邏輯的改變將常態化，因為自2016年開始，北京土地市場已經開始實行“限房價、競地價”政策，這就意味著未來內城即使有項目供應，其價格也已經被定下。

大興通州破6萬 區域樓市價值差異化不再

在環線價值邏輯遭遇顛覆的時候，區域價值也遭遇著同樣的境況。

從大的區域板塊來講，遠郊區域的成交水平越來越接近內城，過去內外城區域之間的價值鴻溝正在被逐漸填平。據克而瑞數據統計，2017年8月，門頭溝、昌平區域的成交均價都超過了5萬/㎡，大興、通州的成交均價更是突破6萬 /㎡，與豐臺、朝陽位於同一水平。

板塊之間的價值差異化逐漸縮小，一方面是因為隨著城市水平的整體發展，不同區域的規劃已經得到落實，各項利好得到兌現，遠郊區域的配套足以滿足地緣性客戶，在內城供應不斷縮減的基礎上，不斷吸收著外溢需求；另一方面，在以上基礎上，遠郊區域開始打造高品質項目，一批品質出眾、產品升級的項目集中出現在區域板塊中，而且這些項目還具有低密、純粹、總價較低等優勢，於是區域板塊被重塑、價值被重估成為一種必然。

在這樣的情況下，擁有系統規劃、生態資源優越的區域將更具發展潛力。擁有系統規劃的板塊區域，先規劃後發展，因此區域板塊的交通、教育、商業等配套得到規劃背書將更合理，居住環境也更純粹；而且隨著城市的發展，配套將被普及，但是先天性的生態資源卻無法複製。

北京樓市價值的新邏輯

目前北京樓市最活躍的板塊，亦莊板塊、孫河板塊、東壩板塊等無一不是具備這樣的條件。

孫河板塊，是先規劃後發展的典型板塊，被天竺、後沙峪、香江三大板塊圍合，同時也是距離城市更近、周邊配套最齊全、目前僅存容積率最低的別墅組團。而且隨著區域的發展，孫河已經不再限定於板塊發展，更喜歡被稱為“壹號別墅區”，現在區域內的首開琅樾、九章別墅、景粼原著、泰禾·北京院子、中糧瑞府等都是北京樓市頗具代表性的豪宅項目，單價9萬以上、總價2000萬起是置業板塊的基本門檻。

東壩板塊，雖然在發展程度上與孫河有些差距，但依託第四使館區規劃、緊鄰溫榆河的先天優勢也不是一般板塊所能比擬的，而且隨著板塊內龍湖天璞、恆大華府、保利首開天譽、首城龍璽等項目的先後落成，醫院、學校、商場等配套也隨著新項目的落成而逐漸完善，東壩板塊也已經成為複合型國際化商務居住區，入駐區域門檻只比孫河低一點點。

與孫河板塊以及東壩板塊相比，亦莊是唯一的南城板塊，不僅規劃歷史長遠、規劃水平較高，而且生態資源優越，重要的是亦莊板塊是三大板塊中唯一一個價值窪地。

亦莊開發區已經有用25年發展史，是北京市重點發展的三個新城之一，因為規劃先行，亦莊板塊的產業佈局一直聚焦國家戰略性產業和重點行業。據統計，目前亦莊開發區已經匯聚了100多家世界500強企業，奔馳、可口可樂等。

此外，區域內的生態環境也非常優越，擁有總面積超過奧森和朝陽公園之和的南海子溼地公園，附近還有佔地1800畝的高爾夫聚樂部等大量公園綠地。據統計，亦莊的人均綠地佔有率是45㎡/人，是國貿區域的400倍，已達到國際綠色宜居標準。

亦莊板塊樓市近年來發展也很迅猛，據克而瑞數據統計，2017年至今亦莊板塊商品住宅成交均價為5.78萬,環比上漲了37%，五年內增長了3萬/㎡；2017年至今大興區共成交1229多套，其中亦莊板塊就成交712套，佔比58%。

亦莊板塊樓市的成交水平也很高，區域內目前實現成交的項目共有19個，其中單價5萬/㎡以上的項目15個，最高成交均價已突破7萬/㎡。其中，亦莊金茂悅、北京城建·海梓府都有不錯的成交，佔據板塊前三；區域內棠頌別墅、遠洋天著、紫禁壹號院等項目也都是北京樓市內有口皆碑的品牌項目。

參考亦莊板塊2017年成交項目，會發現北京城建·海梓府的性價比較高。項目不僅成交量位居亦莊板塊成交套數第三，而且成交均價僅5.5萬/㎡。這樣的成交價格不僅在區域內非常有競爭力，遍數五環周邊也是屈指可數。

此外，北京城建·海梓府推出的洋房產品不僅面積尺度合適，是市面上緊缺的83-105平米兩居和三居戶型，而且全部精裝交付，南北通透，一梯兩戶。

在亦莊板塊在售項目單價5.78萬起，套總價千萬起的情況下，像海梓府這樣低密度、尺度適中的洋房及疊拼項目不僅在亦莊板塊，甚至整個北京區域，也可以說非常少了，而且就算是這樣的產品，現在也僅剩100多套。

顯而易見，傳統的價值邏輯對北京樓市的影響正在變得越來越小，無論是環線還是板塊，其價值邏輯都在圍繞著區域規劃、生態資源以及項目的產品力轉變。這樣的價值邏輯無疑也為置業提供的指南，未來置業，環線不再重要、區域也不分遠郊內城，在規劃完善且生態良好的區域選擇產品力出眾的項目才最重要。