2019早已過半，西安樓市已然褪去了過去兩年一路暴漲的外部印象，逐漸趨於平穩。瞭解西安樓市的都知道，目前西安市場的均價總體徘徊在一萬三、四左右，那如何在均價相同的情況下，買到一套更有價值的房子，今天想跟大家聊聊這個問題。

舉一個例子，假設兩個樓盤的均價相近，比如位於滻灞的萬科·瀾岸和位於曲江二期的華潤·曲江九里，那購房者該如何選擇呢？

我們可以通過下面這些點一一比較。

均價：萬科·瀾岸：均價14000（精裝），華潤·曲江九里：均價13000（毛坯）。按1000元的裝標算，兩個項目價格相近。

開發商：萬科和華潤同屬一線開發商。

為什麼開發商很重要呢？首先，並不是說一線開發商的房子一定沒有問題，而是一線開發商有成熟的開發經驗，如果房屋質量真的出了問題，開發商為顧及企業影響，也會與業主商談妥善解決。在這一點上，萬科和華潤1:1打平。

容積率：萬科·瀾岸2.0 華潤·曲江九里2.5。容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積 的比率，容積率越小，房屋密度越小，樓間距就越大，小區內的植被也會更豐富，購房者的居住體驗會更好。容積率相比，其實兩個樓盤都很低，但萬科·瀾岸略勝一籌。

宜居：萬科·瀾岸位於滻灞歐亞大道和華文路交匯處向西約500米，實際上處於灞河之濱，水系、植被豐富，自然環境優越。

華潤·曲江九里位於曲江雁翔路與寧安路十字東南側，東側有西安植物園、南側是城市綠化帶，但項目位於繞城和南三環之間，會有些許噪音汙染。

萬科·瀾岸雖然自然環境較華潤·曲江九里為佳，但周邊教育、醫療等配套並不健全，離地鐵口也遠，反之華潤·曲江九里距新批覆的地鐵8號線雁翔路站僅有300米之遠，周邊教育、醫療等配套都趨於完善，未來出行、生活、孩子上學、老人看病都會很方便。在宜居方面，華潤·曲江九里勝出。

宜租：萬科·瀾岸處於滻灞生態區的世園版塊，華潤·曲江九里處於曲江二期，一個位於東郊，一個位於南郊，在地理方位上，兩個樓盤的距離是比較遠的。

從投資的角度看，判斷一個房子是否有價值就看它能不能被快速的出租。怎麼判斷一個房子能不能很快的租出去呢，最主要一點就是離上班的地方近，離上班的地方越近，有租房需求的人就越多。

下面是一張西安市人口聚集熱力圖，從這張圖我們可以看出，人流最集中的區域以地鐵二號線沿線和高新區為主，顯然華潤·曲江九里離人流聚集的就業中心更近，而且家門口就是地鐵，這裡的房子更容易被租出去，而且會獲得更多的租金。在宜租方面，華潤·曲江九里勝出。

宜貸：判斷一個房子是否有價值，還要看你急用錢時，這個房子是否能幫你獲得更多的銀行貸款。

萬科·瀾岸所處的滻灞版塊在售項目也比較多，包括同為萬科開發的萬科·悅灣，以及灣流、滻灞半島等，備案均價都在13000-14000之間。

藉著全運會開幕，區域必將迎來重大利好，比如今天，陝西曆史博物館新館最終選址在滻灞世博園內。其實在選址之初，陝西曆史博物館工作組分別對西安國際港務區奧體中心，滻灞生態區世博園、西鹹新區灃東新城昆明池等三地進行實地調研，但最終花落滻灞。

陝歷博選址滻灞生態區世博園後，將與西安奧體中心、絲路國際會展中心、國家級溼地公園等項目一起，成為世界瞭解西安的又一個重要窗口，推動中外文化交流。相信在不久的將來，在全運會、陝歷博的推動下，滻灞的區域價值必會愈加凸顯。

華潤·曲江九里所處的曲江二期版塊，目前在售項目不多，從開發態勢來看，未來幾年都不會有新的項目入市，造成了項目自身的稀缺性。從項目所處的片區來看，豪宅林立，曲江玫瑰園、融創·曲江印均價都在三、四萬元以上，必將很好地帶動區域價值。

從短期來看，萬科·瀾岸因為全運會開幕、陝歷博落址，區域價值會進一步凸顯，但從長遠來看，增值空間依然比不上華潤·曲江九里，所處的區域位置決定了樓盤本身的價值上限。因為政府限價的緣故，兩個樓盤的差距並不太明顯，一旦限價放開，華潤·曲江九里的價差必會和萬科·瀾岸逐漸拉開。

如果著急用錢，華潤·曲江九里因為項目本身的價值，所處區域的優勢，必會獲得比萬科·瀾岸更多的貸款。在宜貸方面，華潤·曲江九里勝出。

宜售：一個房子好賣和好租標準是不一樣的，好租的房子不一定好賣，好賣的房子也不一定好租。

房子適宜出租，最大的原因是交通方便，離就業中心近，避免通勤時間過長。房子適宜出售，標準則不一樣了，容易出售的房子最大的特點是總價便宜，大部分人都能買得起，而且在有限的房屋內部能分割出最多的功能空間，一般而言，90-110㎡的小三室是最容易出售的。

萬科·瀾岸最小的戶型是三室109㎡，華潤·曲江九里最小的戶型是三室119㎡，而且上面已經分析過了，因為華潤·曲江九里所處位置的優越性，它的價差必然會和萬科·瀾岸逐漸拉開，房子的單價和總價都會比萬科·瀾岸高出一大截，出售的話，受歡迎程度不如萬科·瀾岸。在宜售方面，萬科·瀾岸勝出。

我寫這篇文章的目的並不是評價華潤·曲江九里和萬科·瀾岸兩個項目孰優孰劣，而是想告訴大家一種選房的邏輯，就是如果兩個項目的均價都相近的情況下，你的首付也有限，如何在這兩個樓盤中挑出一個更適合自己的房子。

這種情況下，你就要考慮樓盤的開發商、容積率，最重要的是羅列出兩個樓盤的外在條件，按照宜居、宜租、宜貸、宜售的原則，一一比對，從而選出最有價值的房子。

房子是大事，專家不會說，開發商不願意說，中介不肯說的，我來統統告訴你。更多買房諮詢，關注公眾號：西安地產裂痕（dichan-liehen)。站在買房人立場，幫助買房人買到適合自己的好房子。