“青春能有幾度春？又懷初心赴石門；縱使異鄉久為客，仍將吾身作莊人。”這是辛增亮在3月3日的微博裡寫下的一首七言絕句。3月15日，石家莊萬科房地產開發有限公司正式註冊成立，辛增亮擔任董事兼總經理。無論是買房人，還是地產商，身份迥異，可他們的目的都相似，大家都想盡快趕上急速狂奔的石家莊房地產市場的末班車。

聯邦地產的祥雲國際項目 李棟/攝

中房報記者 李棟 北京報道

一

3月22日，春寒料峭。石家莊天色陰沉，眼看就要醞釀出一場小雨。

在石家莊橋西區中華南大街與南二環交叉口附近，一座體量龐大的綜合體項目靜靜佇立，項目已經初具規模，沒有施工人員，有的是在一樓堆積的建築材料和已現斑駁的西方人物雕塑。

這是由河北聯邦偉業房地產開發集團有限公司（以下簡稱“聯邦地產”）打造的祥雲國際生活區，總佔地約1800畝，宣稱是省市政府重點支持的集商業地產、旅遊地產、文化地產、居住地產為一體的重點工程，項目整體規劃由兩大部分組成，南部為佔地1300餘畝低密度居住社區；北部為佔地426畝華北首席“吃遍中國”水上樂享主題公園。

如今，這個寄託著聯邦地產原實際控制人李生宏大抱負和無數業主致富夢想的項目，因為李生涉及腐敗案件引起的資金問題，一切都變得縹緲起來。

祥雲國際旁邊就是售樓處，法院聘請的管理人團隊駐紮在售樓處二樓勞資人事部，幾十位自然人業主臉帶焦慮地向律師團隊詢問債權登記事宜。

2014年9月27日，聯邦地產法人代表李生因為涉及河北腐敗案件在售樓處被帶走協助調查，項目銷售陷入停滯導致資金鍊緊張，機構債權人德信資本聯合其他債權人啟動重組收購方案，但由於接盤方河北融投本身危機重重，此次重組宣告失敗。德信資本等數額較大的機構債權人向石家莊市中級人民法院提起訴訟，祥雲國際項目整體被法院查封，聯邦地產因此走向破產重組。石家莊中院限期2017年3月2日前登記申報債權。第一次債權人會議於2017年3月17日召開。

中國房地產報記者拿到了自然人業主收到的聯邦地產破產重組案《第一次債權人會議債權和差異議表》。內容主要是對自然人業主債權賠償方案的確認，按照一位律師的解釋，業主可以選擇購房合同約定的違約金要求賠償，也可以申請按同期銀行貸款利率要求賠償，兩種方案二選一。

在場業主的購房金額從30多萬元到100多萬元不等，他們焦急地想要拿回投資出去的血汗錢。“項目的位置挺好，誰會想到會破產呢。”“我能拿到多少違約金？”“現在石家莊的房價漲得這麼厲害，再不買就來不及了，我什麼時候能拿到錢？”這是在場業主最多的議論。

也有部分業主有別的打算，30餘歲的王女士不想讓企業退購房款，她更想要房子。面對和去年年初購買祥雲國際時截然不同的石家莊樓市，她認為拿到退回的購房款已經不可能在二環內買到同樣的房子。

二

雖是工作日，位於裕華區的東南智匯城售樓處依然人流攢動。這是主打大戶型房的高端樓盤，根據具體位置不同，單價分為21000元、22000元、23000元。

購房者韓先生家裡已經有兩套住房，他和妻子名下各有一套。置業顧問告訴他，按照石家莊在3月17日晚公佈的限購政策，像他這樣購買第三套住房的，將不予辦理公積金貸款和商業貸款，只能全款購買。

“有沒有什麼辦法辦貸款？“

“有。您可以和妻子離婚，兩人都各有一套的話可以按購買第二套住房政策，首付40%或50%，把現在手裡的兩套房子全歸到一個人名下，另一個人可以按首套房政策，首付比例30%。“

韓先生尷尬地笑了笑，表示再考慮一下。

置業顧問李飛（化名）向中國房地產報記者表示，像離婚買房這樣的事在石家莊已經不是什麼新鮮事。“我們的樓盤去年7月開盤的時候只有15000元，春節前後分別提價一次，現在又限購了，不排除再次提價的可能。要買就趕緊買吧。“

東南智匯城附近就是保利地產的保利·拉菲公館樓盤，同樣主要是改善性的大戶型。

按照置業顧問盧曉燕（化名）的解釋，剛需性的小戶型已經賣得差不多，現在剩餘的一居室和兩居室的小戶型已經不多。

限購之後，來售樓處的購房者有所減少，但人數依然可觀。黃姓置業顧問表示，現在每個置業顧問手中都儲備有幾十個客戶，房子根本不愁賣。“600套房子，1000多人排隊，石家莊有錢人多的是。”

保利·拉菲公館目前尚未開盤，開發商正在和住建部門協商備案價格，一旦備案價格確定，拉菲公館會馬上開盤，22000元的價格也可能會進行調整。

今年兩會期間，全國人大代表、石家莊市委書記邢國輝介紹石家莊房地產市場情況時稱，石家莊市去年房價上漲過快，今年將繼續抓好商品房去庫存，預計消化週期約為6個月；同時嚴格對新建商品房定價，平均降幅約為200元~1000元。

備案價能否爭取到22000元是保利·拉菲公館非常關心的問題。黃姓置業顧問稱，備案價是多少，拉菲公館就會按什麼價格銷售。對於是否會出現捆綁銷售的問題，該置業顧問稱，車庫是按一比一配套，業主可自主選擇是否購買，“想購買幾個車庫的人太多了，不要我們不會勉強。”

目前，在石家莊二環以內的保利·拉菲公館、中冶·德賢公館、榮盛華府等樓盤均未開盤。

房地產中介龍頭鏈家地產也進入了這座房地產迅速升溫的北方省會城市。2016年初，鏈家在石家莊只有4家門店，今年疾速擴張到了10多家。去年以來暴漲的房價讓鏈家看到了代理一手房業務的巨大利潤，佈局二手房則要耗費時日，因此鏈家地產目前在石家莊尚未開展二手房業務。

在鏈家地產的一個門店內，直銷專員劉利軍（化名）介紹，二環以內並無新盤可以代理，“二環邊上的一個樓盤是目前最便宜的，均價16800元”。

在石家莊，從事二手房經紀業務的主要是國大地產、21世紀不動產、正大地產、永佳房產等。邢國輝在兩會期間曾公開表示，房價上漲過快，中介起到了推波助瀾的作用。在限購尚未啟動前，政府對中介市場的整頓就已經開始。2016年8月，石家莊展開為期三個月的房地產專項整治，對未備案的中介機構名單向社會公開，依照14條檢查重點加大查處力度，對嚴重侵害群眾權益的中介機構清出市場。2017年2月，石家莊市政府發佈《關於進一步加強對房地產中介機構經營行為監管的通知》。其中明確房地產中介機構在經營活動中一旦出現編造散佈謠言、發佈虛假房源等9大類違法違規行為，將被給予輕則書面警示，重則清出房地產中介市場、追究刑事責任的相應處罰。3月15日，石家莊住房和城鄉建設局發佈《石家莊市房地產經紀行業管理服務平臺暫行實施辦法》，規定房地產經紀從業人員必須進行實名信息登記，房地產經紀從業人員從事房地產經紀業務時，應佩戴具有二維碼的房地產經紀從業人員工作牌。

走進橋西區一家國大地產的門店，資深營業部經理周朋（化名）正在勸說身邊的同事趕緊買房。

周朋介紹，限購之後，前來諮詢的人數減少了約20%。“大家都會有個適應期，等他們看清楚了形勢，該買的還是會買。”

記者以買房者身份諮詢，周朋說，在二環以內已經沒有16000元以下的二手房，二手房與新盤價格相差並不多。二環邊上幾乎全是新盤，價格高不說，開發商現在也不急於開盤。

不管是新樓盤的置業顧問，還是二手房經紀人員，都認為石家莊的限購政策確實對沒有石家莊戶口、且沒有在本地繳納社保的外地投資客起到了抑制作用。但從購房者結構來看，石家莊是一個內需型的城市，本地有實力的購房者佔到了80%，其次是在本市工作有社保繳納記錄的外地人口。

劉利軍認為這樣的本地人口也應該歸為投資客，“前來買房的人手裡至少已經有一兩套房子了。只能說，石家莊有錢人還是很多，沒看到開發商推出的都是大戶型嗎，賣得仍然這麼快。”

出租車司機李師傅是河北行唐縣人，在石家莊工作了十年。他在老家縣城買了房子，雖然沒有在石家莊置業，說起石家莊的樓市卻頭頭是道。“石家莊去年年初的房價也就7000元，後來開始修地鐵，大開發商紛紛進入石家莊，地價起來了，房價能不漲嗎？也就是我們普通老百姓買不起。”說這句話的原因，是因為從去年下半年開始，李師傅經常碰到打車去樓盤買房的本地人，“一有新樓盤開盤，就有人打車直奔售樓處，好多人根本沒用多長時間就把房子買下了。”

祥雲國際的業主在和法院聘請的律師團隊諮詢債權登記事宜 李棟/攝

三

原太原萬科房地產有限公司副總經理辛增亮在3月3日的微博裡發表了一首七言絕句：青春能有幾度春？又懷初心赴石門；縱使異鄉久為客，仍將吾身作莊人。

3月15日，石家莊萬科房地產開發有限公司已經正式註冊成立，董事長為劉肖,監事為張週週,兩位董事分別為劉育民和辛增亮,其中辛增亮同時擔任總經理一職。

這是萬科首次進入石家莊。2016年之前，龍頭房企進駐石家莊的有恆大、萬達、保利、廣廈、路勁等，本土的民營開發商仍然佔據優勢。進入2016年，和嗅覺敏銳的鏈家地產一樣，綠地、碧桂園、融創、華夏幸福、寶能、華潤置地、中冶、富力紛紛湧入石家莊拿地，房企格局頓時大變。

李飛坦承，保利、綠地等知名開發商的樓盤品牌效應更好，售價高，也拉動了本地開發商樓盤的價格。

另一方面，這些外來房企並不是全部選擇通過招拍掛的方式搶佔市場。融創的進入仍然採用了慣用的併購手段，2016年6月，融創通過北京融創建投房地產有限公司，先以2300萬元收購了河北淶澤房地產開發有限公司手中持有的河北巨邦46%的股權。到6月21日，河北巨邦的股權結構再次發生變化，融創持股比例升至54%，由此獲得了河北巨邦手中裕華區賈村城中村改造項目的控制權。

進入石家莊市場較早的保利地產也早就看中了對當地開發商的併購機會。保利收購西山御園項目改名為西悅春天，收購的長瑞上城項目改名茉莉公館。

如今，萬科的進入在開發商和中介機構中都引起了轟動，萬科的選擇在進一步印證這個長期被忽視的省會城市房地產市場的價值。

聯邦地產案的律師團隊成員透露，中科建設有意接盤，但談判還在繼續，當務之急是確認債權。

喧囂的房地產市場讓祥雲國際的自然人債權人更加焦灼。大部分人在去年年初甚至更早就購買了該項目，本以為在核心地段購置了升值潛力巨大的資產，企業一朝破產，財富夢想隨之飄散，甚至本金有化為烏有的可能。急切收回本金和違約金，或者期待項目重啟以便獲得購買的房子，目的都相似，大家都想盡快趕上急速狂奔的石家莊房地產市場的末班車。