房價漲破30萬美元，美國樓市泡沫再次來襲？

最近，有媒體報道，美國房價在今年3月份突破30萬美元大關，創下“歷史新高“。似乎要告訴大家，美國的房地產泡沫有可能再次來襲。實際上，美國的房子出售按套賣，沒有每平方米賣多少錢這個概念，所以這個中位數是房屋總價的中位數。而目前國內的房價中位數，是指每平方米房價的中位數。

那麼，美國房價為啥會上漲呢？我們歸納為以下兩個原因：一方面，美聯儲過去一直忙於加息，這種加息會抑制資產泡沫和風險，而美聯儲宣佈暫停加息後，市場預期美聯儲會步入降息週期。所以，現有部分資金流入房地產市場，房價就會有所上漲。不過，美聯儲現在只是暫停加息，並沒有宣佈降息。這也是美國房價跌久了的過度反映。

另一方面，去年美國政府宣佈減稅降費，這使得美國居民的失業率降低，居民支配收入增加。而當居民手中有了餘錢後，就會想起投資的事情。在很多美國人眼裡投資房產也是一種不錯的理財方式。所以，美國人購房置業熱情稍有升溫。

不過，即使美國房價大漲，也不能與內地的房價相提並論，美國房價上漲並沒有出現過度泡沫的跡象，一些媒體喜歡誇大美國房價的上漲。為什麼說，美國房地產不可能發生泡沫來襲的情況：

首先，而且即使是今年3月份美國房價的中位數突破30萬美元大關背景，一年之間美國房價也只漲了7.2%。而2018年中國商品房漲幅為10.7%。所以，即使在美國房價出現泡沫的情況下，也沒有中國的房價漲得快。此外，經過奧巴馬時代監管的整頓，現在美國金融業也比較老實了，不敢再使用創新型的金融衍生品了。即使房價上漲，也無法再催生次貸危機了。

再者，按照收入比來算，美國現在房價並不存在泡沫。美國普通老百姓的一年收入的中位數在4萬多美元/套，如果要買30萬的房價，需要不吃不喝7至8年左右，這樣的房價還是比較適中的，不具備什麼過多的泡沫。而中國的一線城市房價收入比達到30-40年。所以，國內的房價泡沫要遠比美國曆害得多。

最後，從匯率分析，美國房價也不算貴，按4月5日美元兌人民幣匯率來算，30多美元差不多就是201.5萬人民幣。房屋總價在200萬左右的房子，這不是去住公寓房，而是去住大幢別墅。按照2017年數據，全美房屋面積平均值是220平方米，如果以這個面積均值來測算“美國房價突破30萬美元大關”，那可以用另一種中國式的算法。

算下來美國的房價至多是一萬人民幣/平方米。而且還是精裝修的，又不用公攤面積。所以，美國的房地產怎麼能算有泡沫呢？而相比於美國的“高房價”，在中國200多萬人民幣，在一二線城市只能買30-40平方米的房子，而在三四線城市，200萬至多買到三室一廳或者小四室，最後還是毛坯的。

近期有報道稱，3月份美國的房價中位數達到30萬美元，似乎美國的房價也要漲上來了。但實際上，美國全國的房價整體漲幅遠不如國內，而且即使是美國房價上漲了，也是因為美國經濟復甦了，老百姓的購房意願上升，從而推高了當地的房價。如果僅賃房價中位數達30萬美元/套，來說明美國房地產泡沫來襲，那肯定過於簡單，也經不起推敲，未必科學。