8月，新房、二手房市場成交皆持續低迷。市場機構統計顯示，重點城市新房成交量同、環比雙降，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量，主要城市二手房成交量環比繼續回落。在成交量走低的基礎上，當月百城住宅價格平均漲幅進一步收窄。

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根據克而瑞地產研究中心的統計數據，8月份受監測城市普遍供大於求。全國29個重點城市新增供應面積2483萬平方米，環比上升13%，同比下降8%。與此同時，29個重點城市整體成交2582萬平方米，環比下跌6%，整體延續7月份下滑走勢。當月大部分城市成交量繼續走低。

其中，北上廣深四大一線城市月內總成交231萬平方米，環比下降10%，同比下降7%，降幅進一步擴大。具體來看，除上海以外，其餘三城成交均出現不同程度的下滑，尤以北京、深圳同、環比齊跌最顯著；廣州市部分商業銀行上調房貸利率、延長放貸週期，房貸收緊一定程度上抑制了購房需求，成交環比略有下降。

25個二、三線城市總成交面積達2351萬平方米，同環比分別下跌3%和6%。各城市成交走勢持續分化。中西部城市整體表現良好；長三角多數城市成交繼續走弱，且跌幅遠超均值。其中，蘇州因網籤暫停和“最嚴限購限售”政策的出臺，成交量大幅回落。常州、杭州依然延續供應放量、成交反降的低迷行情。

值得一提的是，在二手房市場，8月份重點城市成交量普遍出現繼續環比下跌的局面。自5月份以來，二手房市場降溫特徵明顯，成交量隨之步入下行通道。7月份二手房市場出現企穩跡象，成交量環比基本持平。不過，8月份二手房市場波動調整，成交量環比再次小幅回落。8月份，克而瑞方面監測的7個重點城市二手房累計成交479萬平方米，環比下降8%，同比仍上升5%。具體而言，除南京環比回升18%之外，其餘城市成交量環比皆小幅回落，北京以-21%的環比跌幅居首。

從價格走勢來看，8月份，中國指數研究院方面監測的全國100個城市（新建）住宅平均價格為15004元/平方米，環比上漲0.37%，漲幅較7月收窄0.01個百分點。從漲跌城市個數看，69個城市環比上漲，29個城市環比下跌，2個城市與上月持平。

針對未來市場走勢，中指院分析預測，在中央多次重申堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，並持續加強房地產市場金融監管力度的大背景下，樓市調控政策整體將依舊從嚴，房企融資渠道保持收緊。預計未來，房地產市場整體將延續平穩走勢。但由於不同城市房地產市場發展基礎和環境不同，城市分化將愈發顯現，部分弱三四線城市由於缺乏產業、人口等因素支撐，房地產市場面臨調整壓力。

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下半年以來15城樓市又有新動作 禁漲、限售輪番上陣

近期，中央再次重申堅持“房住不炒”，並提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。據不完全統計發現，進入2019年下半年以來，至少已有15個城市出臺樓市調控政策，通過一系列措施，促進房地產市場健康發展。

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禁漲、限售 這些城市繼續收緊

7月24日，蘇州年內第四次加碼樓市調控。蘇州市政府出臺意見，在土地出讓、居民購房政策、住房信貸稅收等方面進一步收緊樓市調控。限售範圍擴大為蘇州市6區，統一新房限售3年，二手房限售5年。非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、崑山市、太倉市範圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

大連、洛陽兩地則直接給房價設置“漲停板”

7月18日，大連發布通知，要求實施商品住房價格指導。第一，在售樓盤重新申報預售價格，申報價格不得高於最近成交月份的最低價；第二，分期預售項目重新申報的價格不得高於已售房源價格；第三，還未取得預售證的項目，將引入第三方評估機構進行價格核算，價格確定6個月內不可調整，6個月後可申請下調；第四，網籤環節實際成交價不得高於申報的預售價格，且下浮不得超過5%。7月26日，洛陽住房保障和房產管理局回覆網友提問時，明確表示：各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，再售房源價格原則上均不得高於該基準價。

值得注意的是，7月20日，開封市政府網站掛出一則通知公告，即市住建局撤銷其所作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定。而此次撤銷的有關決定，正是7月19日被媒體曝出的市住建局發佈的“取消新房限售”的文件內容。開封住建局表示，鑑於其作出的“調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，洛陽此次強調了限價政策、而開封收回了放鬆的政策，這都說明當前“房住不炒”的邏輯會繼續，房地產市場依然需要積極對房價進行降溫。

“鑽空子”擾亂市場？後果很嚴重！

一些城市通過嚴查“鑽空子”的行為穩定樓市。8月14日，廈門印發意見，加強對廈門商業、辦公類建設項目管理，遏制商辦類建設項目變相改造為公寓、住宅等“類住宅”建築。意見明確，受讓人擅自將商辦類項目改為“類住宅”，出讓人有權解除合同，並無償收回土地使用權。7月，合肥召開全市房地產市場穩控工作會議，提出對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施。

寧波則劍指房企違規收取認籌金，出臺商品房銷售認籌管控政策，對開發商違規收取認籌金、預訂款、茶水費等行為予以整頓。要求未取得預售許可證但已收取認籌金等費用的企業7個工作日內全額退還購房意向人。此外，三亞、鄭州、呼和浩特等地也先後發佈通知，開展房地產市場專項治理。治理內容包括變相加價、規避限購以及從業人員其他違法違規行為。

多地聚焦民生需求

房子作為生活必需品，樓市調控是民生大工程。下半年來，上海、廣州等城市在共有產權房、房屋租賃等方面做文章，滿足民生需求。以上海為例，上海市房管局近日印發通知，提出在上海市16個區全面啟動非滬籍共有產權保障住房申請諮詢及受理工作，計劃於2019年9月底之前完成。據悉，非上海市戶籍家庭需同時滿足持有《上海市居住證》且積分達到120分，在上海市無住房、且在提出申請前5年內在上海無住房出售或贈與行為等條件可以申請共有產權保障住房。上海市房管局表示，本次共有產權保障住房擴圍，聚焦常住人口中在上海市創業、穩定就業的人員尤其是各類人才、青年職工，重點解決持證年限較長、學歷層次高、符合上海市產業發展導向、為上海市經濟社會發展作出貢獻的居住證持證人住房困難問題。

值得一提的是，近期印發的《中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》提出，上海自貿區臨港新片區參照經濟特區管理。在打造更具吸引力的人才發展環境上，新片區降低了人才“居轉戶”年限，外來人口買房資格從社保或個稅需要繳納5年降至繳納3年，取消“外地單身不能買房”禁令等。上海是否已放鬆整體調控？對此，58安居客房產研究院首席分析師張波認為，不應過度解讀上海自貿區臨港新片區將放開房產限購政策，這一政策本身並非房產調控的“因城施策”，而是區域“產城融合”發展的鼓勵政策，實質是解決區域內工作人群的居住問題。上海今年以來的樓市維持了較好的平衡性，臨港新片區政策不會放鬆整體調控的力度。

這些城市為何出手？

綜觀上述城市不難發現，這些地區大多房價波動較大。以洛陽為例，據國家統計局數據，今年6月，洛陽新房價格環比上浮2.5%，居全國第一，定基指數也上浮至135.6，一路保持上漲態勢。而到了7月份，洛陽則成為二手房環比漲幅最大的城市。大連房價也漲勢強勁，“限漲令”出臺前夕，5、6月份大連新建商品住宅價格漲幅分別位列70個大中城市第5和第8名。

在張波看來，未來房地產市場依然會保持“張馳有度”的態勢，之前部分城市的土地熱、房價上漲在政策之下如得到明顯控制，則調控從嚴的信號就會減弱，反之則會不斷加碼調控來保持城市樓市平穩發展。張大偉談到，從政策走勢來看，“房住不炒”下，穩預期、穩地價、穩房價還是我國房地產政策的主基調。接下來，預計有上漲風險的城市仍舊會出臺政策維“穩”。

來源：中新經緯