作者：三尺寒（肖磊看市特約作者）
2017年初開始了大範圍限購，在一二線等大城市輪番 上演，各種對房地產市場的限制買限制賣，各種不讓買不讓賣，各種不能買不能賣，基本都用全了。隨後在二季度開始，受金融嚴監管的影響，房貸利率也開始逐漸 走高，進一步增加了購房的難度。其目的不難理解，就是要抑制房價泡沫，打擊投機炒房，還房地產市場的本來面目，即“房子是用來住的，不是用來炒的”。
不可否認，中央政府這一有針對性的房地產調控措施還是有明顯效果的。一二線等大城市房價保持了基本穩定，而交易量則明顯下滑，投機炒房也確實不再那麼容易了，更出現了一二線大城市炒房資金溢出的效應。
炒 房資金的溢出效應，已經成為共識。溢出到哪裡了呢？從2017年前三季度的房地產市場統計數據就能看出，都跑到三四城市來了。根據相關研究機構的統計，2017年前8個月，三四線城市房價的平均同比漲幅在10%以上，而環比漲幅也大多為正數。相比較而言，一二線城市房價的平均同比漲幅不足5%，而環 比漲幅則明顯縮小或停滯，更有環比微幅下降和擴大的趨勢。
三四線城市房價保持堅挺，且市場交易活躍，除一二線城市炒房資金溢出效應之外，其實還三個更主要原因。
一是房價收入比要更為合理。在中國的三四線城市中，居民的平均工作收入在2500元——5000元之間，而這些城市的房價通常維持在5000元—— 10000元之間。在一個完整家庭中，夫妻雙方的平均年收入在6萬——12萬元之間，而購買一個家庭居住用房總價在40萬——80萬元的話，房價收入比在 6——7之間，是滿足國際通用的標準水平的。
反觀一二線城市，即使居民的平均收入水平要高於三四線城市一倍之多，但平均房價卻要高於兩到三倍，甚至個別城市要高出四五倍之多。因此，在三四線城市購房的壓力要小的多，自然也就促使房地產市越加活躍。
二是人口的積極流入。在中國經濟保持高速發展的那些年裡，中國的社會資源更多是集中於一二線等大城市及各省的省會城市。三四線城市的社會資源聚集有限，主要是普通商業服務和公務員、事業編制、國企工廠員工等“鐵飯碗”群體，共同支撐三四線城市的經濟發展。甚至由於求學和外出打工的增加，造成了很多三四線城市 的人口明顯減少。這就造成了三四線城市的工資收入水平、整體房價水平、城市綜合服務建設等多方面明業落後。
但是，隨著中國經濟的發展，已經中國較為嚴苛的大城市戶籍管理制度的限制，外出求學務工多年的三四線城市人口，部分留在一二線大城市，也有一部分帶著積攢多 年的資金回到三四線城市創業、置家。同時，三四線城市所管轄的農村戶籍人口也紛紛湧入城市，逐漸提振了城市的繁榮。這新流動三四線城市的人，自然也要積極 購房。
三是投資途徑匱乏。其實，在中國的三四線城市中，那些曾經的“公務員家庭”、“教師家庭”、“雙職工家庭”、“買賣人”、“小老闆”，甚至農村的“種糧大戶”們，還有因城市改造而瞬間暴富的“拆遷戶”們，很多家庭都有三兩套房。
因 為他們在當地屬於“先富起來”的群體，而家庭和事業又都在本地，短期內不會遷移。因此，在十幾年甚至幾十年的家庭生活經營中，當手中寬裕之後，如何配置資 產就成為當務之急。而受到投資途徑匱乏，以及房價上漲的“造富效應”刺激，大多數家庭都是選擇增加房產，特別是在過去的十年裡。這就進一步刺激了三四線城市的購房市場熱度。
正是因為以上的三個更主要的原因，讓我們看到，三四線城市的房地產市場在近兩年的中央 宏觀調控趨嚴的大環境下，依然保持積極和活躍。不可否認，三四本城市的房產空置率要遠高於一二線城市。因此，我們分析三四線城市房價的風險，就是房產稅的徵收。如果沒有房產稅的開徵，那麼價收入比要更為合理，人口積極流入，和投資途徑匱乏三四線城市，還會吸引更多資金囤積房產的。
文/三尺寒
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