9月14日晚上，城東某項目半夜開盤，晚上雨下得很大，但是也阻擋不住1000多個全款客戶爭搶300個房源。按照這個比例計算，差不多有7成的客戶的客戶買不到，更何況那些使用商業貸款和公積金貸款的客戶。
一邊是僧多粥少，不少樓盤在挑選客戶時要求全款，確保資金快速回籠；而另一邊，是一堆堆抱著錢、全款等候排隊買房的購房者！
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“以前真沒覺得成都那麼多有錢人，為什麼現在要求新房要求全款了，一堆經濟實力那麼強的人就一起下全部出來了？”在成都商報購房者俱樂部微信群裡，大家也在紛紛猜測：
這些全款客戶
到底從哪裡來冒出的？
除了窮得只剩錢的全款客戶可以放下不表之外，發哥發現，身邊能全款買房的人基本上都跑不出以下三種套路！當然，如果你有更好的方法，也可以悄咪咪地私信給發哥！我們湊錢一起買房去！
以舊換新
湊齊全款方式1
家住城東的市民張女士，2014年左右花了幾十萬在城南紅星路南延線邊買了萬科的海悅匯城90平米不到的小房子，轉眼幾年，房價不知不覺翻了個番。如今，她便盤算著在天府新區再購置一套房子，但周邊打聽了一圈，由於天府新區限購和樓盤全款等要求，她分為以下幾步完成了當初的構想：
1、今年三四月份，張女士便與父母商量，將在東二環邊的一套香木林的老房子賣掉。10餘年的小區，當時單價賣到了一萬一二，100平米左右的房子一下獲得了120萬左右的全款。
2、由於張女士已經在天府新區購置有房產，於是，她將父母的戶口遷到了天府新區，再用父母的名義全款購房，這下，名額的問題也解決了！
3、今年五六月份，在天府新區轉了一圈，她以父母的名義全款買了一套90餘平米的電梯高層，精裝修還靠近地鐵，而且也是品牌開發商的房子。
結語
算下來，新房與老房子總價相當，但明顯天府新區的房子升值和保值潛力更大，房屋更新，而且還是品牌房企的精裝房。張女士盤算著，以後房子交房，甚至可以搬過去自己住，而父母就留在城裡住自己的房子。
雖然是以大換小，但張女士還是認為在當前市場背景下，老房子升值潛力有限，這樣的換房既滿足各方的要求，又契合自己的保值增值需求，十分划算。而據記者瞭解，這種方式也是目前最流行的全款湊款方式之一。
抵押貸款
湊齊全款方式2
據媒體報道稱，上海等地不少中介和金融中介公司都能夠承諾購房者，“不超過100萬的貸款，他們都可以幫忙搞定”。這些中介和金融機構，通過信用貸和抵押貸的方式，將錢從銀行貸出，只是需要交納手續費和承擔更高的利率。
據瞭解，上海這樣的中介這樣通過信用貸和抵押貸的方式有以下兩種方式：一種是進徵信系統的，需要有房產等做抵押，年化利率6％－7％；另一種是無抵押，現在國家不讓錢直接流入房地產，得找第三方來讓貸款中轉一下。但這種要收1-2個點的手續費，利率也是6%-7%。“我們跟銀行都是有合作的，以上2種方式都可以做到30年。”此外，還有部分金融中介表示，還可以辦理信用卡大額分期。
而在成都，這樣的情況也是存在的。一位購房者告訴記者，他當初因為想要全款買房，他就在自己的朋友圈發佈了一條“想認識可以買房做抵押貸或者信用貸”的消息，結果有10多箇中介找到了他，表示可以幫忙辦理。
結語
該購房者表示，“這些中介都問了我的工作，是否有社保和公積金，是否有可以抵押的固定資產。”中介表示，如果有抵押類的房產，年利率在7%左右，抵押最長年限可以做到5年；而如果使用信用貸的方式，利息會更高一些，大概的利息會根據放款公司的不同，在10%~18%左右不等，還要收取3%不等的手續費，信用貸只能做到3年的年限。
而且，在該購房者表示已經在售樓部排號，急需資金的情況下，這些中介表示，“抵押貸款是根據抵押物的評估價值來計算，信用貸根據工作性質、社保公積金繳納情況進行放款，最快1~3天就可以拿到錢。”
消費貸款
湊齊全款方式3
用於買衣服吃飯出國購物的消費貸如今越來越普及，但同時，也被許多人通過各種渠道用於購房當中。在市民劉女士的購房寶典裡，用信用卡刷首付款，曾經一度是其買房的槓桿來源之一。但是，這條路如今越來越走不通了！費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元，而去年全年僅新增消費性短期貸款8305億元。
與此同時，上市銀行的半年報紛紛披露，消費貸款增速驚人。如截至6月末，平安銀行消費金融貸款餘額達2770.90億元，上半年新發放貸款1294億元，同比增長255.49%；建設銀行消費貸款餘額今年上半年激增830.37億元，較去年末增長110.66%；光大銀行消費貸款餘額為3723.62億元，上半年新增540.91億元，較去年末增長了17%。
這樣的數據增長引起了國家監管測層的高度重視，北京、深圳等地監管機構發佈通知或風險警示，要求轄區內金融機構對個人經營性貸款和個人消費性貸款違規流入房地產市場等問題進行自查。
結語
成都某國有銀行的信貸經理的告訴成都商報記者，“個人申請的消費貸和抵押貸，主要針對的是房屋裝修，購置汽車，以及大型家電等，都需要個人提供相應的購買合同。消費貸和抵押貸都是禁止買房的，但如果購房者悄悄轉移資金，有時銀行難以發覺，但一經發現，會要求客戶立即償清貸款。”
據記者瞭解，早在今年4月，四川銀行監管機構就曾聯合下發《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》，提出切實防範住房信貸業務操作風險，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款等加大購房槓桿、變向突破住房信貸政策的行為。
風險提示
目前，標準的5年以上的銀行貸款利率為4.9%，而通過抵押貸和信用貸的方式產生的利率基本是基準利率的1~3倍不等。並且抵押貸和信用貸的貸款市場只有3~5年，和房貸的20~30年的市場相比，利率較高並且時間較短。
業內人士認為，這樣做的消費者，無疑於加槓桿進入樓市，和股市的情況類似，承擔樓市波動的抗風險能力下降了許多。“如果樓市價格有變動，不僅會對個人產生極大的壓力，也會衝擊銀行的金融系統。”
律師說法
北京盈科（成都）律師事務所張玲玲律師
在同意接受開發商全款購房的前提下，向金融機構貸款是融資的一個途徑，與銀行簽訂借款合同和與開發商所籤買賣合同是兩個獨立的法律關係，購房人向銀行辦理抵押或多種形式的貸款用於全款購房的風險主要在於能否拿到貸款如約支付購房款防止購房合同的違約，以及按借款合同如約履行按揭還款義務兩個方面。
前者要考慮購房合同簽訂後，貸款合同簽訂前，銀行利率上調、個人貸款資質審核的風險，約定時間內未受款則需自行籌集資金完成支付義務否則面臨違約。貸款發放後，購房者要考慮長期還款能力的持續性，如約按時還款。故貸款全款買房，需購房人綜合評估支付能力，信用資質等情況理性購房。
泰和泰律師事務所韓律師
這樣的操作模式帶來的風險，來自於後續還款超出了自己的償債能力。一是個人信用會受影響，不良還款記錄可能影響以後的貸款，如出現違約，以後將沒有辦法貸款。二是會產生罰息，違約的金額會較高。三是長期無法還款，被拿來抵押的房產可能會被銀行申請拍賣。如果在付房款時使用了抵押貸或者信用貸，主要還要看借貸人的償還能力，需要量力而為。