關於房地產的話題從來都沒有停止過，尤其是現在調控政策從緊的情況下，更成為媒體、專家學者、普通購房客戶熱議的內容。如果你不關心房地產行業，你沒有買房的需求，可能你無法體會到樓市寒冬的感覺到底是怎樣的。但是如果你是名房地產一線營銷人員，那種莫名的寒意天天都會襲來，不管是配套成熟的中心城區，還是未來規劃的新區，所在樓盤無不在為2018年最後一個多月的銷售努力衝刺，因此兩種聲音就會不絕於耳，對於開發商而言，他們會告訴你，年底來了，對於自住（兼投資）型的剛需買家而言，10月開始，市場進入了非常好的買方市場。這個市場，你做出“正確決定”的概率，要比以往任何時候都更高。而對於一些旁觀的專家而言，則會藉助目前的樓市遇冷，市場下行等之類的觀點告誡買房一族：不要著急，樓市即將變天，到時候再買不遲，明顯一種樓市抄底的心理。
那問題就來了，目前的樓市情況，對於剛需客戶而言，到底什麼時候買房才合適？其實我相信沒有一個專家可以給出你一個明確的購房時間點，房地產價格的波動與當地市場、調控政策變化息息相關，我們只能根據趨勢去推斷在某個時間段，市場基本穩定的時候，樓市信號有所釋放的時候，買房的時機或許已經到了。因此，在我看來，當具備以下幾個特徵的時候，買房可以出手了。
特徵一：政府提高備案價，取締雙合同，只允許單合同（帶裝/毛坯）發售
2018年樓市最荒誕的一個現象是什麼？我可以毫不猶豫的說，一定是雙合同發售。一方面政府為了確保當地房價調控卓有成效，各區根據實際情況分區域劃定新建商品住房銷售價格備案標準，對超過區域新建商品住房銷售價格備案標準的商品住房項目，影響區域房地產市場平穩健康發展的，暫不辦理價格備案、暫停核發預售許可證，這就要求開發商在定價時，不能高於政府指導的備案價，否則就沒法取得預售證，房子就沒法銷售，除非違規銷售暫不簽約。但另一方面，又默許開發商與客戶簽署裝修合同，而且裝修的指導價並未有一個明確的標準。所以我們就看到這樣的現象，一些樓盤為了達到一定的售價，均採用雙合同發售，一份合同是《商品房買賣合同》，一份合同/協議是《委託裝修合同/協議》。這種模式其實受到傷害最大的就是剛需購房客戶，無形中增加了首付的壓力。而且，這筆裝修費用不計入房款，但是卻和房款一樣的契稅標準交稅。因此，希望儘快調整這種模式，在稍微提高備案價的基礎上雙合同改為單合同帶裝修發售，既保證開發商的利益，又降低購房客戶的壓力。
特徵二：首付比例降低，銀行貸款利率下調至基準利率
房貸政策的變化，直接影響購房者的置業成本。目前，首套房的首付比例基本維持在三成，而首套房的貸款利率普遍上浮至10%-20%，而二套房基本上浮30%。不可否認，利率的上浮對於炒房的客戶而言，確實會有一定的約束力，畢竟精明的投資客，會計算在利息這麼高的情況下，投資回報是否值得，但是市場向好的時候，這些利息對於嗖嗖上漲的房價，完全可以忽略。因此，利率的上浮，最不可忽視的是剛需購房群體受到了很大打擊，原本首付壓力就大，現在又要承擔更多的利息。粗略算下，貸款100萬，貸款期限20年，如果按照基準利率，按照等額本息的還款方式，每月還款6544元。而按照上浮15%的利率，同樣的還款方式，卻要每月還款6958元，每個月要多還414元。20年要多還近10萬元，這不是一筆小數目。
樓市調控的目的，是為了一步步驅趕炒房客，讓真正的剛需改善群體逐步歸位。而現在的逐漸理性的市場已經開始在慢慢的向剛需客戶傾斜。而且最近多個城市也已經傳出利率下調的消息，未來一段時間，房貸利率可能會進入一個下降週期。所以，對於剛需客而言，最好的等待就是首套房首付比例不變或者降至2成甚至更多，貸款利率下調至基準利率。
特徵三：首付分期政策繼續實施，減輕首付壓力
首付分期政策是開發商為了促進銷售經常採用的一種輕鬆付款的方式，所以我們經常看到很多廣告打出首付1成或者首付X萬起，甚至0首付的宣傳推廣，無非是在向客戶傳達輕鬆無壓力的付款方式。首付款無疑是買房的最大門檻，開發商能夠儘可能的為購房客戶出謀劃策，其實也是各有所需，至少在短期內對於首付不足，但是又需要抓緊買房的客戶有一定的緩衝。雖然開發商對於回款會有一定的影響，但是在目前保量的要求下，成交量才是王道。這個政策屬於樓盤自主的銷售行為，但是短期內應該不會取消，可能還會有更大的普及。
特徵四：降價幅度達到15-25%
現在的房價有沒有泡沫，肯定是有，但肯定沒有到腰斬的地步，而且也不可能有這麼大的價格水分。目前房價的虛高，不能簡單地從供需關係去判斷，高地價的推動、炒房的推波助瀾都是幕後房價的推手。所以一旦市場遇冷，房價一定是最敏感的，甚至也是最薄弱的一環，當然作為普通購房者而言，肯定希望房價能夠迴歸到合理階段，真正讓剛需者實現“居者有其屋”的夙願，可是大多數的購房客戶，都在習慣性地抱有“追高不追低”的炒股式心態。房價越漲越出手，房價鬆動了反而都作壁上觀，觀望心理特別嚴重，認為還會再跌，再等等看，最後可能的結果就是始終在猶豫，以至於錯過入手位置好、樓層好，對自己工作或者生活都比較便利的樓盤，最後越買越偏。一句話：所在區域的多數樓盤如果都比最初售價低15%-25%（多數城市的泡沫空間大概就在這個比例），建議果斷入手。最後想說的是，那些高價拿地的地王項目，想活著只有含著淚，打碎牙齒往肚裡吞。
以上四個特徵，如果全部具備說明市場基本探底，完全不用再觀望，果斷出手。對於剛需客戶而言，買套房不容易，如果能早點買就早點買，能買中心的不買新區的、能買新區的不買郊區的、能買郊區的不買鄰居城市的。即使資金不足，向親朋好友借一些，甚至在經濟條件允許的情況下，必要的時候做下小額貸款也未嘗不可。因為可能過了這個略顯漫長的週期，即使炒房客銳減，誰又敢保證價不上漲？我一直討厭炒房行為，甚至好不避諱的說，中國的高房價，炒房客“功不可沒”。但是不能因為這個特殊群體的存在，我們就放棄自己買房的機會，目前的房價確實高，即使降價又能降多少？痛恨房價，不代表不需要房子，畢竟房子被賦予了太多的社會意義，所以唯有竭盡所能，在時機成熟時，儘早買房。