新民晚報訊 （特約通訊員 賀天牧 記者 江躍中）原告只顧所拍房產明顯低於市場價，卻沒有實地查看所拍房屋，導致拍下後再去查看，發現房屋沒有“水電煤”等給排水設施。對此，原告訴至法院，以沒有“水電煤”的房屋不算住宅，房屋存在缺陷等種種理由，要求被告返還30萬元保證金。普陀區法院日前駁回了原告的訴求。
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3.5萬底價拍得市價5萬房產
2017年4月17日，原告在聯交所官網看到一條房產拍賣公告，載明將公開拍賣靜安區虯江路1240號聚龍大廈201室、202室房產（以下簡稱“係爭房屋”），其中202室公告期為2017年4月17日至2017年4月28日，“資產公告信息”包括“權屬性質為國有，規劃用途為住宅，標的展示時間自公告之日至掛牌截止日，”轉讓底價為257萬元。由於房屋即將到掛牌期滿為2017年4月28日。在2017年4月7日，魯明公司向聯交所提交兩份《物權轉讓信息發佈申請書》，申請通過聯交所的網站發佈物權轉讓公告。
當時，虯江路附近類似房產單價已達5萬元，而係爭房屋轉讓底價摺合單價僅3.5萬元每平方米左右。原告認為這是一次難得的“撿漏”機會，遂迅速前往係爭房屋實地查看，由於聯繫看房人當天時間不便，原告沒能進入房產內部查看，考慮到時間緊迫，原告也沒有再聯繫看房人另行預約看房時間。2017年4月25日，原告填寫《物權受讓申請書》並向聯交所提交，申請受讓係爭房產。提交“受讓申請與承諾”並出具“承諾函”，明確受讓方同意按照標的物及標的物室內外裝修及配套設施的安裝等現狀接收標的房產，備註處原告手寫“本人知曉並同時競價兩套住宅”。2017年4月28日，原告依據物權轉讓公告要求向聯交所繳納30萬元保證金，轉賬憑證備註“張淑芬……報聚龍大廈202住宅”。由於在公告期內只徵集到原告一位意向受讓方，所以該項目採用協議成交方式，原告成為係爭房產的受讓人，成交價為底價257萬元。
繳納保證金後發現沒有“水電煤”
2017年5月10日，原告聯繫了轉讓方的聯繫人劉先生，實地查看係爭房屋內部，卻發現其中沒有“水電煤”，物業經理告知其不能改造。原告得知情況後，向聯交所表示希望魯明公司為其解決係爭房產給排水問題解決後，再走後續的房屋轉讓流程。
魯明公司不予理會，並向聯交所提交《告知函》，要求原告與其簽訂產權交易合同，並表達不簽約則對保證金不予返還處置的請求。
但原告沒有簽約，隨後，聯交所向原告送達了《組織簽約催告通知》和《組織簽約再次催告通知》。原告認為沒有給排水是重大缺陷，轉讓方存在虛假承諾，原告有申請撤銷交易的權力。
原告向普陀區法院提出訴訟，請求判令被告聯交所返還原告保證金人民幣30萬元。普陀區法院副院長姜山審理該案。
庭審中，原被告均認可聚龍大廈1層是商鋪，2-4層房屋部分辦公、部分住家，均沒有獨立廚衛設施，每層有公用衛生間和廚房，5層以上有單獨的排水系統；目前係爭房產尚未啟動重新拍賣流程。
“按現狀交易”是否為格式條款？
主審法官姜山認為，被告聯交所發佈的拍賣公告以書面形式明確聲明按房產現狀交易，應理解為交易條件的公示，原告在簽署“受讓申請與承諾”、“承諾函”時已確認並接受上述交易條件，而且在拍賣公告中已明示了公告期內看房聯繫人和聯繫方式，保障了原告有充分時間前期實地查看了解係爭房屋情況，原告完全可以在全面瞭解房產現狀後再決定是否參加競買。法院認為，該條款並未加重原告責任、排除原告主要權利。
法院指出，被告魯明公司在拍賣公告中所發佈的信息均與《房地產權證》等文件記載吻合，並無虛假內容，所以各方爭議主要在於被告魯明公司是否故意隱瞞房屋現狀特徵。原告和被告魯明公司均確認，係爭房屋沒有設置給排水系統、煤氣設施，沒有獨立的衛生間和廚房，原告據此認為該房屋不符合《住宅建築設計規範》要求，拍賣公告隱瞞了該重大缺陷。而房地產市場上，無獨立衛生間和廚房的住宅房屋仍客觀存在，特別是落成時間較早的此類房屋還有相當數量，所以不能簡單據此認為這種房屋不符合居住用途。
原告作為理性的競買人，理應在盡職調查期內對拍賣房產進行認真查看和全面瞭解鑑別，而房屋是否具有獨立衛生間和廚房是否設置煤氣和給排水系統均不是房屋的隱蔽性構造，通過實地查看完全可以有效瞭解。但原告卻自以為是地認為在競拍前實地查看房產外圍，由於聯繫看房人當天時間不便未能進入房產內部查看，考慮到時間緊迫，便沒再與聯繫看房人另行預約看房時間即交付保證金，由此可見原告作為競買人主觀上存在過失、行為失於草率，在完全有條件排除信息缺漏的情況下沒有謹慎行事，在信息掌握不充分之時執意參與競買，屬自甘風險，並不符合法律上的重大誤解的構成要件，所以，原告無權在被告聯交所通知中標後，以欺詐或重大誤解為由撤銷係爭交易。
法院認為，拍賣公告和《物權受讓申請書》均註明30萬元系保證金，拍賣公告另明確，若採用協議轉讓方式的，該交易保證金轉為立約保證金，受讓方未在3個工作日內簽署產權交易合同的，兩被告可扣除競買人的保證金。可見，原告向被告聯交所交付的保證金30萬元是原告向被告聯交所提供的擔保。原告簽署的“受讓申請與承諾”中也載明，“無論採用何種交易方式，我方將以不低於掛牌價的價格報價，否則所交交易保證金轉作違約金，作為對轉讓方及貴所的違約賠償，不予退還。”因原告在被確認為受讓方後未於3個工作日內簽訂產權交易合同，在審理中亦不願按係爭房產現狀繼續簽約，其已構成根本違約，理應承擔相應的違約責任。根據上述文件所體現的拍賣合同的約定，原告無權要求返還保證金30萬元，被告魯明公司不存在違約行為，自然也無需賠償原告利息損失。
原告還認為保證金約定過高，要求法院下調。法院認為，涉案房屋交易價格達257萬餘元，且若原告與被告魯明公司正常簽約完成交易，原告應當支付的交易手續費就達10萬餘元，故該保證金並不過高。而且，原告的訴訟請求應當是明確的，若其要求下調保證金應當以變更訴訟請求的方式，其在未變更訴訟請求的情況下又主張法院調整數額，依據明顯不足。
最終，普陀區法院判決對原告的全部訴請不予支持。