不少房屋登記工作人士在網上探討城市住宅小區的車位登記問題，意見頗為分歧。分歧主要在兩個方面：
一是對車位的客體認識。車位，尤其是地下車位究竟是什麼物?是房屋建築物的附屬物、還是建築物區分所有權的專有或共有部分、抑或是地下空間權的客體?
二是能否登記?如何登記?是單獨所有權、還是建築物區分所有的專有部分所有權、抑或是房屋的從物。
律師分析：
《物權法》136條雖然已將空間權問題納入到建設用地使用權，作為用益物權類型。但在我國開發建設實踐中，對於地表權的支配範圍不僅存在於地表平面，更主要的是利用地表上下空間。如出讓取得建設用地使用權的房地產開發建設單位，需使用地下一定範圍的空間夯地基或者建造車庫。
由此可見，因開發建設住宅小區而建造的車庫、車位，屬於《物權法》第六章規定的建築物區分所有權的範疇。
用益物權：是物權的一種，是指非所有人對他人之物所享有的佔有、使用、收益的排他性的權利。利如土地承包經營權；
建築物區分所有權：建築物區分所有權是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
小區車位既然是建築物區分所有權的範圍，它就不是一般的單獨所有權。因為《物權法》 71條明確規定：
建築物區分所有權是由業主的專有部分所有權，專有部分以外的共有權和共同管理權組成的複合性產權。
既然是這樣，那麼小區車位究竟是專有部分還是共有部分呢?不可一概而論。而是就車位存在的不同情形，法律做出了不同規定。基本上分三種情況：
1、地上佔用共用部位的車位屬於管理設施。
《物權法》第七十四條規定：“佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”
2、規劃設計屬於特定專有部分使用的車位，類似專有部分的附屬物
此類情況往往在土地使用權出讓合同中以土地用途、在規劃設計中以特定使用範圍所確定。如別墅區院落裡的車位、底層樓盤的附屬花園內的車位、複式建築通連的地下車位、和連帶房屋的車位等。而且這種車位開發建設單位在建房前或在買賣合同中對購房人以及利害關係業主給予了說明或明示。
3、地上、地下車庫內的車位，符合法定條件的是區分所有權的專有部分。
這類車位是由規劃設計確定，建在整幢建築物的地下層或小區的獨立的車庫內。對這類車位應該按照基本單元對開發建設單位進行專有部分的所有權初始登記，單獨記載於登記簿，發《房屋所有權證》。開發建設單位可以依據《物權法》七十四條第二款通過約定的方式，對該車位予以出售、附贈或出租。
簡單來說，小區車位大體上有三種，有產權車位，人防車位，無產權車位。
第一種最簡單，產權在誰名下就是誰的；第二種最常見，產權屬於政府，但是開發商可以對其進行經營管理(法律規定誰投資誰管理使用，但是開發商投資還是業主投資有爭議)；第三種最複雜，要看規劃，看開發商的建安成本，但是立法大趨勢是認定其為全體小區業主共有，業主(業委會)勝訴的比例越來越高。
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