「直擊執行」最高法執行局：執行中如何對不動產租賃權進行保護

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不動產租賃權的保護

承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。

承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。

（法律依據：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號）第31條）

1.《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號）

第三十一條 拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。

拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。

2.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）

第六十六條抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。

1.沒有實際佔有、使用房屋的租賃權不能對抗後設立的抵押權——杭州古今進出口貿易有限公司對借款合同糾紛執行異議案

【案例要旨】在執行程序中，案外人主張其在被執行房屋設定抵押之前與被執行人簽訂了租賃合同的，須已依照租賃合同在被執行房屋設定抵押之前佔有該房屋，否則其租賃權不得對抗抵押權人。對抵押權等優先受償權的實現有影響的租賃權，執行法院可依法將其除去後進行拍賣。

【法院評論】

執行程序中涉及租賃權的主要是在對房屋的執行中，通常表現為租賃權和抵押權、租賃權和法院查封並存兩種情況。本案（杭州古今進出口貿易有限公司對借款合同糾紛執行異議案）即是租賃權和抵押權的競合，案外人古今公司以其在案涉房屋被抵押之前已經與被執行人簽訂了租賃合同為由主張拍賣不破租賃。

物權法第一百九十條規定：抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。最高人民法院《關於適用擔保法若干問題的解釋》第66條亦規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。根據上述規定，租賃權要對抗抵押權，需要租賃權設定在先。而根據之前所述，租賃權的成立以佔有為要件，所以租賃權要對抗抵押權須佔有發生在抵押權設立之前。雖然古今公司與道道公司簽訂租賃合同的時間在道道公司將案涉房屋抵押給西湖支行和朝暉支行之前，但根據評估公司在房屋抵押時所做的評估報告，案涉房屋是道道公司自用，而且道道公司在法院執行調查中明確實際是向古今公司借款，古今公司對案涉房屋沒有實際佔有、使用，古今公司在執行聽證中也承認對案涉房屋沒有實際佔有、使用，僅在案涉房屋處掛有古今公司的牌子。因此，古今公司的租賃權並不能對抗西湖支行和朝暉支行的抵押權。

案號：（2014）浙杭執異字第12號

審理法院：浙江省杭州市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》 2015年第10期

2.承租人與被執行人為規避執行，惡意串通製造虛假租賃合同，承租人據此提出執行異議的，法院不予支持——蔡月懷對案涉房屋的查封執行異議案

【案例要旨】承租人與被執行人惡意串通、虛構租賃關係以逃避債務履行，對法院處分被執行人財產設置障礙，已經構成規避執行，法院對其提出的執行異議請求不予支持。

案號：（2013）蘇中執異字第0020號

審理法院：江蘇省蘇州市中級人民法院