物權期待權與抵押權在執行異議之訴案件中的保護

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裁判要旨

申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。

案號：

一審：紹興市柯橋區人民法院（2018）浙0603民初6365號民事判決

二審：紹興市中級人民法院（2019）浙06民終265號

01

案情

上訴人 (原審原告、執行案外人)：徐雅茜

被上訴人（原審被告、申請執行人）：紹興市柯橋區富邦小額貸款有限公司

被上訴人（原審被告、被執行人）：浙江越隆控股集團有限公司

2013 年 11 月 20 日，越隆公司作為抵押人，與抵押權人富邦公司簽訂編號為富邦最抵借字第 2013D0042 號《最高額抵押借款合同》一份，約定越隆公司以其名下位於紹興市柯橋區湖塘街道湖塘村及柯巖街道信心村的五處房產（產權證號分別為紹房權證湖塘字第 00196、00199、00213、00364、 00368 號），為 2013 年 11 月 20 日至 2014 年 11 月 19 日期間內富邦公司向紹興縣興惠進出口有限公司發放的最高貸款限額為人民幣 1100 萬元的借款本金、利息及實現債權等費用，提供抵押擔保。合同簽訂後，富邦公司與越隆公司辦理了抵押登記手續，國土部門向抵押權人核發了編號為紹縣房地產（2013）第 0672 號的房地產抵押登記證明書。借款期限屆滿，借款人紹興縣興惠進出口有限公司未償還借款本息，擔保人越隆公司也未履行擔保責任。2017年5月8日，富邦公司以越隆公司為被告向該院起訴，要求越隆公司承擔抵押擔保責任。該院於2017年8月1日作出（2017）浙0603民初4034號民事判決，確定：對越隆公司提供的編號為紹縣房地產（2013）第 0672 號房地產抵押登記證明書項下的二處房地產採取拍賣、變賣等方式依法變價，富邦公司對變價後所得款項在借款本金 6684500.2 元及相應利息範圍內以 2200 萬元為限依法定程序優先受償。判決書生效後，權利人富邦公司依據該判決向該院申請執行，一審法院予以立案。在執行過程中，該院出具騰退公告，擬對上述抵押房產進行拍賣、變賣，案外人徐雅茜對抵押登記項下的案涉房產向該院提出執行異議。該院經審查，作出（2018）浙0603執異65號執行裁定，駁回徐雅茜的執行異議請求。徐雅茜不服，向該院提起執行異議之訴。

另查明，2016年2月5日，徐雅茜就案涉房產向該院起訴越隆公司、第三人富邦公司房屋買賣合同糾紛一案，請求：1.確認徐雅茜與越隆公司簽訂的《浙江越隆控股集團有限公司標準廠房轉讓合同》合法有效，案涉房產屬於徐雅茜所有；2.判令越隆公司依法將案涉房產登記至徐雅茜名下；3.確認越隆公司將涉案房屋抵押給富邦公司的行為無效；4.本案訴訟費由越隆公司承擔。該院於2016年7月18日作出（2016）浙0603民初1846號民事判決書，確定：一、徐雅茜與越隆公司於2010年8月23日訂立的《浙江越隆控股集團有限公司標準廠房轉讓合同》有效；二、駁回徐雅茜的其他訴訟請求。徐雅茜不服該判決，向本院提起上訴，本院作出（2016）浙06民終3953號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。

02

審判

一審法院認為，本案爭議焦點為案涉房產的物權歸屬問題。根據《中華人民共和國物權法》第十五條規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。本案中，徐雅茜與越隆公司之間簽訂的標準廠房轉讓合同系雙方真實意思表示，未違反國家禁止性規定，雙方雖未進行物權轉讓登記，但徐雅茜支付了全部房款，越隆公司向其交付了房屋，其已實際取得涉案房產的佔有使用權利，應認定該買賣合同合法有效。《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符，其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”結合本案，徐雅茜提供的證據足以證明越隆公司已將涉案房屋轉讓給其，其也已實際佔有使用至今，可以認定涉案房產的真正權利人為徐雅茜。然，因不動產登記簿具有對不特定第三人的物權公示效果，因此對於因信賴不動產登記簿記載的物權狀態而與登記物權人交易的第三人，只要該第三人構成善意取得，則即使事後真實權利人證明不動產登記簿的記載與真實權利人狀況不一致的，該第三人仍可取得該不動產物權。故本案徐雅茜雖為案涉房產的真實權利人，但因其不能證明抵押權人系惡意取得案涉房產的擔保物權，因此也即喪失案涉房產的物權。綜上，徐雅茜的訴請不符合法律依據，該院不予支持。判決：駁回徐雅茜的訴訟請求。案件受理費44659元，由徐雅茜負擔。

一審判決後，徐雅茜不服，向紹興市中級人民法院上訴。

二審中各方當事人均未提交新證據。

紹興市中級人民法院對一審法院認定的事實予以確認。

另查明，2010年8月23日，越隆公司作為出讓方與受讓方徐雅茜簽訂《浙江越隆控股集團有限公司標準廠房轉讓合同》及《補充協議》各一份，主要內容：轉讓房屋坐落於紹興縣湖塘工業集聚點第13幢02號，轉讓價格為人民幣4732397元。付款方式為受讓方應於本合同生效之日向出讓方支付定金1000000元，在2010年9月20日之前受讓方應向出讓方再支付1372397元，剩餘房款在三年內平均分12季支付，並應於全部出讓款支付給出讓方後，出讓方履行房產過戶的手續。房屋將於2010年10月份交付使用。在受讓方按照合同第五條條款付清全部轉讓款及相關費用後，出讓方承諾在2014年3月31日之前辦理房產及土地權證的過戶手續。出讓方保證在轉讓時該房屋沒有產權糾紛，有關抵押債務、稅項及租金等，出讓方均在轉讓前辦妥。轉讓後如有上述未清事項，由出讓方承擔全部責任。雙方另對其他事項作了約定。上述轉讓合同訂立後徐雅茜已按協議約定於2012年4月8日提前付清了全部購房款及相關利息，越隆公司也開具了相應銷售發票，上述房產徐雅茜已實際佔有使用，並支付日常費用。

還查明，案涉房產於2010年9月28日交付徐雅茜佔有使用。

紹興市中級人民法院二審認為，本案二審爭議焦點為上訴人徐雅茜對案涉房產是否具有排除法院強制執行的民事權益。對此，評析如下：

一、根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，在金錢債權的執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，徐雅茜與越隆公司就案涉房產簽訂的轉讓合同已被生效法律文書確認合法有效；徐雅茜簽訂買賣合同的時間和合法佔有案涉不動產的時間均早於富邦公司抵押權設定時間，也早於法院查封案涉房產的時間。徐雅茜亦按買賣合同的約定於2011年4月8日付清了全部購房款及相關利息。為房屋購買者辦理過戶手續的義務主要在於出賣方。根據前述轉讓合同的約定，越隆公司應於2014年3月31日之前辦理房產及土地權證的過戶手續，而事實上越隆公司在2013 年 11 月 20 日就將案涉房產辦理了抵押登記。案涉房產未辦理產權過戶的原因在於被上訴人越隆公司擅自進行抵押，又因抵押未註銷進而無法辦理產權過戶，而上訴人不存在不依據合同約定或者法律規定怠於主張權利或者拖延協助出賣方辦理登記手續的過錯行為。故徐雅茜對案涉房產未辦理過戶登記不具有過錯。據此徐雅茜對案涉房產符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形，其對案涉房產具有排除執行的物權期待權。

二、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》系最高人民法院制定的司法解釋，第二十八條的規定當然屬於“法律、司法解釋另有規定”的情況，故該規定第二十八條屬於第二十七條規定但書的規定。本案中，作為執行依據的生效判決系基於金融借款合同糾紛作出的判決，故本案的執行屬於“金錢債權執行”，符合上述規定第二十八條的適用前提。至於案涉房屋性質是營業房還是住宅，並不影響上述規定第二十八條的適用。

三、本案中徐雅茜就案涉房產簽訂買賣合同的時間和對案涉房產的佔有使用時間遠早於富邦公司取得抵押權的時間。案涉房屋並非空置房屋，富邦公司作為專業機構在辦理抵押登記前對抵押物的現狀審查不嚴，審慎注意義務缺失，應承擔由此產生的風險責任。

綜上，上訴人徐雅茜與被上訴人富邦公司對執行標的的權利都歸於物權範疇，兩者間的衝突亦屬於物權衝突。兩權相衡，由於上訴人的權益形成的時間早於案涉不動產辦理抵押的時間；同時，上訴人對案涉不動產未辦理產權過戶不存在過錯，符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的四項構成要件。根據相關執行司法解釋的規定，上訴人的物權期待權可以對抗被上訴人富邦公司抵押權並阻卻執行，故應依法中止對案涉不動產的執行。上訴人徐雅茜的上訴請求部分成立，本院予以部分支持。原審判決適用法律錯誤，導致實體處理不當，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規定，判決如下：

一、撤銷紹興市柯橋區人民法院（2018）浙0603民初6365號民事判決；

二、中止對紹興市柯橋區湖塘工業集聚點13幢02號房屋的執行。

本案一審案件受理費44659元，由紹興市柯橋區富邦小額貸款有限公司承擔4659元，由浙江越隆控股集團有限公司承擔40000元；二審案件受理費44659元，由紹興市柯橋區富邦小額貸款有限公司承擔4659元，由浙江越隆控股集團有限公司承擔40000元，均於本判決生效之日起七日內繳納

03

評析

2007年修改的《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條規定：執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。這是執行異議訴訟化的開始。2009年1月1日施行的《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》第十五條到第二十四條對執行異議之訴作了相應規定。為了規範人民法院辦理執行異議和複議案件，維護當事人、利害關係人和案外人的合法權益，最高人民法院根據民事訴訟法等法律規定，結合人民法院執行工作實際，制定了《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》，該規定自2015年5月5日起施行，為人民法院審理執行異議之訴案件提供了程序及實體依據。但法律及司法解釋的滯後性和司法實踐的多樣性決定了作為新類型案件的執行異議之訴案件在具體處理時出現許多法律空白，也給審判法官帶來很多困惑，如何審理好該類案件，考驗著法官的智慧。

本案中，案外人徐雅茜與越隆公司就案涉房產簽訂的轉讓合同已被生效法律文書確認合法有效，徐雅茜已合法佔有並使用案涉房產，徐雅茜亦按買賣合同的約定於2011年4月8日付清了全部購房款及相關利息；案涉房產未辦理產權過戶的原因在於被上訴人越隆公司擅自進行抵押，又因抵押未註銷進而無法辦理產權過戶，而上訴人不存在不依據合同約定或者法律規定怠於主張權利或者拖延協助出賣方辦理登記手續的過錯行為。故徐雅茜對案涉房產未辦理過戶登記不具有過錯。依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，徐雅茜依法取得物權期待權。申請執行人富邦公司辦理案涉房產抵押登記的時間為2013 年 11 月 20 日。在案涉房產上物權期待權與抵押權並存的情形下，如何保護權利，成為案件審理的一個難點。一種觀點認為，本案中富邦公司就案涉房產的執行，不是普通金錢債權的執行，而是基於抵押權對抵押物優先受償權的執行。徐雅茜就案涉房產的物權期待權本質上是一種特殊債權，而富邦公司就案涉房產的抵押權屬於物權。雖然徐雅茜就案涉房產的物權期待權先於富邦公司的抵押權成立，但是富邦公司的抵押權在進行登記公示後，具有對抗不特定第三人的法律效力。徐雅茜對案涉房產的物權期待權可以對抗法院對普通金錢債權的強制執行，但是不能對抗抵押權人對抵押物的優先受償權。故本案不適用《最高人民法院關於人民法院執行和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，而應適用第二十七條的規定，即“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”。紹興市柯橋區人民法院（2016）浙0603民初1846號和紹興市中級人民法院（2016）浙06民終3953號民事判決已經確定富邦公司對案涉房產的抵押權合法有效，且駁回了徐雅茜要求確認案涉房產屬於其所有的訴訟請求，故徐雅茜對案涉房產不具有排除富邦公司對抵押物執行的民事權益。徐雅茜已按照案涉房產轉讓合同的約定履行了全部合同義務，其因越隆公司的違約行為而遭受的經濟損失，可另案向越隆公司進行主張。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。應判決駁回上訴，維持原判。另一種意見認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》系最高人民法院制定的司法解釋，第二十八條的規定當然屬於“法律、司法解釋另有規定”的情況，故該規定第二十八條屬於第二十七條規定但書的規定。本案中，作為執行依據的生效判決系基於金融借款合同糾紛作出的判決，故本案的執行屬於“金錢債權執行”，符合上述規定第二十八條的適用前提。至於案涉房屋性質是營業房還是住宅，並不影響上述規定第二十八條的適用。考慮到本案中徐雅茜就案涉房產簽訂買賣合同的時間和對案涉房產的佔有使用時間遠早於富邦公司取得抵押權的時間，而案涉房屋並非空置房屋，富邦公司作為專業機構在辦理抵押登記前對抵押物的現狀審查不嚴，審慎注意義務缺失，應承擔由此產生的風險責任。綜上，上訴人徐雅茜與被上訴人富邦公司對執行標的的權利都歸於物權範疇，兩者間的衝突亦屬於物權衝突。兩權相衡，由於上訴人的權益形成的時間早於案涉不動產辦理抵押的時間；同時，上訴人對案涉不動產未辦理產權過戶不存在過錯，符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的四項構成要件。根據相關執行司法解釋的規定，上訴人的物權期待權可以對抗被上訴人富邦公司抵押權並阻卻執行，故應依法中止對案涉不動產的執行。上訴人徐雅茜的上訴請求部分成立，本院予以部分支持。原審判決適用法律錯誤，導致實體處理不當，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規定，判決：一、撤銷紹興市柯橋區人民法院（2018）浙0603民初6365號民事判決；二、中止對紹興市柯橋區湖塘工業集聚點13幢02號房屋的執行。

在本案處理中，在權利發生衝突的情形下，主審法官首先靈活運用司法解釋但書的規定，為判決找到了法律依據；其次，法官在考量兩種權利產生時間先後、設立權利時各方是否存在過錯的前提下，採用權利平衡理論，最終對無過錯方及權利在先方予以保護，體現了人民法院公平正義的司法理念。

作者：浙江省紹興市中級人民法院 王普慶

編輯：王 蕾

排版：孫 麗

審核：殷秀峰