最高法：3個條件下“唯一住房”可執行 附：上海、江蘇高院規定

最高院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》其中該規定第20條明確規定了唯一一套住房可執行的3個條件：

第二十條金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

最高人民法院執行局複議監督室主任範向陽審判長對規定中的重點問題進行了詳細的解讀。

問：被執行人名下只有一套房產的也可以執行，什麼情形下可以執行？具體又應該如何執行？

答：應當說這個問題將來是一個社會關注的一個熱點問題。在最高法院出臺的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》時，第六條的規定就引起了強烈的社會反響。

因為第六條規定，對被執行人及其所撫養的家屬維持生活所必須的房產，人民法院只能查封，不能執行。儘管第七條同時規定，對於超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行。

但實踐中，人民法院處於維護社會穩定的考慮，往往是在被執行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止執行。

後來，在很多金融機構作為申請人的執行案件中，申請人反應比較強烈，如果在被執行人只有唯一住房的所有案件中的房產都不能執行，那麼很多金融借貸都不能執行。金融機構通過國務院、銀監會、銀行業協會這些部門與最高人民法院作了溝通。

為了確保實踐中的問題得到妥當解決，在充分考慮這一類債權特殊性的基礎上，我們依據法律又做了一個補充的規定，對於設定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要設定了抵押，就表明對這個房產可能被執行有充分的風險預料。在對被執行人及其所扶養親屬作出必要的安置，留出一定的寬限期以後，人民法院可以執行。

但是，對於沒有設定抵押的房屋作為執行標的的這類案件中，執行程序就一直處於停滯狀態。社會各界對此反應非常強烈。很多情況下，債權人往往因為債權不能及時收回，處於生活無著的狀態，而被執行人名下明明有房產、財產，但卻不能執行。

為了進一步解決問題，我們在這次司法解釋起草過程中，經過充分徵求意見、深入探討研究，堅持了這麼幾點指導思想。

１，在執行程序中，人民法院保障的是被執行人的居住權，而不是房屋的所有權。

２，這種居住權是被執行人及所撫養的家屬生存所必須的，否則，就不屬於必要的保障。

３，這個保障是有期限的，所謂“救急不救窮”，被執行人最終居住權的保障還是要靠當地政府的各種救濟保障機制，就是說應當向當地政府申請社會保障，而不能讓本來應當由政府承擔的社會保障義務全部轉嫁給申請執行人。

４，被執行人不能利用法律對他生存權的保障來逃避執行。我們通過充分調研發現，很多案件中，被執行人本來有幾套房子，人民法院的判決或者仲裁機構的裁決一做出來，被執行人意識到自己馬上要輸官司了，就趕快賣房，把自己名下的房屋全部轉讓、轉移，有的轉移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院執行的時候，被執行人稱自己只有一套房子，不能執行。

５，現在北京、上海房價上漲比較快，一些房屋的所有人把自己房子出賣以後，買受人把價款全部交付。經過一段時間後，賣方的人一看房價上漲，就不願意交付房屋了。這個時候，買受人就打官司，要求賣方交付房屋。人民法院判決合同有效，限定出賣人在一定的期限內向買受人交付居住的房屋，等到法院執行的時候，他說我就只有一套房子，你不能執行。在這類案件中，出賣房屋是當事人能夠預料的風險範圍，是當事人真實的意思表示。進入執行程序後，被執行人又以這個理由對抗執行，就沒有依據了。因為這違反了任何人都不能因為自己過錯行為而獲得利益這樣一個法律基本的原則或者原理。

綜上，正是基於上述指導思想，這次的司法解釋規定了對被執行人只有一套房的執行的，在進行充分利益權衡的基礎上作出了一定變通的規定。

一是在債權的種類上區分為金錢債權和非金錢債權兩種情形，有所區別。

１、針對金錢債權的執行

對被執行人保障力度大一些，列舉了可以執行的三種情形。

第一種情況，對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活的必須的居住房屋的，比如你是老人，那麼名下雖然有一套房子，但是你兒子的房子多，他足以保障你的生存，這樣的話，我們覺得對你的保障就沒有必要。

第二種情況，執行依據生效之後，被執行人為逃避債務而轉讓他名下的其他房產的，本來有房產，甚至有多套房產，但是執行依據生效之後，為了逃避債務，轉讓、轉移自己的名下的房產，造成了只有一套房產，這不屬於保護的對象，因為你的目的是為了逃避債務的履行。

第三種情況，申請執行人按照當地廉租住房保障的面積、標準，為被執行人以及所撫養家屬提供了可供居住的房屋。比如按照當地廉租住房保障面積標準提供臨時的週轉房。這可能在大城市就比較困難，因為找到合適的、適當的房源是比較困難的事情。所以我們規定了一個選擇性的方案，或者是申請執行人同意按照當地房屋租賃市場平均的租金標準，從該房屋的變價款中扣除5-8年租金的。這是因為，考慮到被執行人向當地政府申請被保護，需要一定的週轉時間，所以我們規定了5-8年的期間。這5-8年的時間也給當地法院預留了做工作的時間。如果被執行人比較配合法院的執行或者申請人願意多扣租金的，可以扣8年。如果被執行人不配合法院甚至抗拒執行，我們就會少扣除一些，扣除5年也是可以的。這實際上是建立了一個激勵配合執行的機制。

２、針對非金錢債權的執行

這類案件中，執行依據本身就是交付居住的房屋，人民法院必須按照執行依據所確定的內容執行。這是沒有什麼商量的。但是考慮到被執行人需要另外租房子，可能要有一個週轉期，所以給予3個月的寬限期。如果3個月的寬限期過了，還是拒不搬出，人民法院只有強制其遷出。

附：上海高級人民法院關於唯一住房的執行意見

上海市高級人民法院執行局、執行裁判庭聯席會議紀要，對被執行人名下的唯一住房的強制執行，顯然是可以執行，詳細意見如下：

二、關於“一套房”的執行

6.“一套房”執行時，“扣除的五至八年租金”具體年限如何確定？

答：申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從房屋變價款中扣除五至八年租金的，執行法院應當組成合議庭評議確定“五至八年”的具體年限。

7.“一套房”執行時，房屋在上海的，所參照的“當地房屋租賃市場”中的“當地”如何確定？

答：申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從房屋變價款中扣除五至八年租金，房屋在上海的，其中的“當地”是指被處分房屋所在的各區。

8.“一套房”執行時，所參照的當地房屋租賃市場平均租金標準如何確定？

答：申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從房屋變價款中扣除五至八年租金的，執行法院應當組成合議庭,參照當地房屋租賃管理部門提供的信息及市場行情並結合案件具體情況，進行充分評議，確定租金標準確定“當地房屋租賃市場平均租金標準”。

9.“一套房”執行時，“扣除的五至八年租金”具體如何計算？

答：申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從房屋變價款中扣除五至八年租金的，計算租金時應當分別確定被執行人及所扶養家屬的人數、當地廉租住房保障面積標準以及當地房屋租賃市場的平均租金標準，計算公式為：租金（元）=被執行人及所扶養家屬的人數（人）×當地廉租住房保障人均面積（平方米/人）×當地房屋租賃市場的平均租金（元/平方米）。

江蘇省高級人民法院

關於執行唯一住房若干問題的通知

蘇高法電〔2017〕218號

各市中級人民法院、各基層人民法院：

現就目前執行程序中唯一住房的執行問題通知如下：

2017年2月28日，最高人民法院下發的《關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》第六條與《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條及我省《關於執行“唯一住房”相關問題的解答》並不衝突。對於被執行人名下的唯一住房，在滿足規定條件下，可以執行。執行唯一住房時，需要為被執行人及其所扶養家屬提供生活保障的，可優先選擇房屋置換的方式。

特此通知。

江蘇省高級人民法院

2017年4月6日

關於執行“唯一住房”相關問題的解答

江蘇高院執行局 2015.11.24

為規範執行程序中涉及“唯一住房”的執行，均衡保護債權人的債權與被執行人及其所扶養家屬的居住權，根據《中華人民共和國民事訴訟法》及相關司法解釋的規定和精神，結合全省法院執行工作實際，制定本解答。

本解答所稱“唯一住房”是指被執行人及其所扶養家屬生活所必需的唯一可居住房屋。

本解答所涉“唯一住房”的執行僅適用於權屬明確的城鎮房屋，農村宅基地上的房屋、小產權房及其他無證房產等涉及國家土地制度和政策，按照相關規定執行，不適用本解答。

一、被執行人名下僅登記有一套“唯一住房”，對該“唯一住房”什麼情形下可以執行?

登記在被執行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執行：

(一)對被執行人有贍養、扶養、撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;

(二)一審訴訟或仲裁立案後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的;

(三)被執行人在其戶籍所在地或擬執行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地並自建住房或被執行人享有小產權房等權屬上有瑕疵而無法自由流轉的住房的;

(四)被執行人將其“唯一住房”用於出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的;

(五)被執行人的“唯一住房”系執行依據確定的被執行人應當交付的房屋的;

(六)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地(縣級市、縣、區範圍)房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的;

(七)其他可以執行的情形。

二、如何認定“唯一住房”是否超出“生活所必需”?

是否超過“生活所必需”由各地法院根據經濟發展水平自行確定，原則上參照以下標準：

(一)面積過大。住房建築面積達到當地住房和城鄉建設部門公佈的廉租住房保障面積的150%的;(例：南京三人以上廉租住房保障面積為50平方米，若擬執行的“唯一住房”面積達到50×150%=75平方米，便可認為超過生活所必需)

(二)市場價值過高。住房建築面積達到當地住房和城鄉建設部門公佈的廉租住房保障面積且房屋單價達到當地(縣級市、縣、區範圍)住房均價的150%的。(例：若南京某區擬執行“唯一住房”建築面積為65平方米，其所在區的住房均價為10000元/平方米，但因“唯一住房”為學區房或其他因素，其市場價值達到15000元/平方米，則可認為超過生活所必需)

對於已經依法設定抵押的“唯一住房”，申請執行人為抵押權人的，人民法院無需審查其是否超過“生活所必需”，可以執行，但被執行人為低保對象且無法自行解決居住問題的除外。

三、執行“唯一住房”應遵循哪些原則?

為均衡保障債權人的債權與被執行人的居住權，執行“唯一住房”時應遵循以下原則：

(一)窮盡其他執行措施原則。一般情況下，若有證據證明被執行人有其他財產可供執行的，不宜對其“唯一住房”採取處分性執行措施。

(二)申請人申請在先原則。執行被執行人的“唯一住房”應以申請執行人的申請為前置條件，人民法院不得依職權主動對被執行人的“唯一住房”採取處分性執行措施。

(三)解決臨時住房在先原則。對於確實無處居住的被執行人，在對其“唯一住房”採取處分性執行措施前，宜事先解決好被執行人及其所扶養家屬的臨時住房，由申請執行人提供臨時性住房或先行墊付租房費用。

(四)有益執行原則。執行“唯一住房”時，應當綜合考量處置該房產時可能產生的評估、公告、執行、生活保障等費用，若除去上述各項費用後並無餘值或餘值不大，則原則上不宜對該“唯一住房”採取處分性執行措施。

四、執行“唯一住房”程序上應當如何操作?

人民法院在執行“唯一住房”時，可按以下程序進行：

(一)應申請執行人申請執行“唯一住房”，人民法院應當要求申請執行人出具自願提供臨時住房或承擔臨時住房租金的承諾書，對於需要支付生活保障費用的被執行人，申請執行人需在承諾書中一併承諾同意從變價款中支付此筆費用。

(二)執行人員對於擬拍賣的“唯一住房”，應當查明住房基本情況、被執行人及其所扶養家屬的人數等信息，填寫拍賣呈報表，並在呈報表中說明符合唯一住房處置條件的理由和對被執行人及其所扶養家屬的生活保障措施。經合議庭討論後報執行局長或分管院長審批。

(三)准予拍賣的，應當向被執行人發出執行裁定書和遷出告知書。不符合拍賣條件的，應當及時告知申請執行人並說明理由。

(四)執行裁定書和遷出告知書送達後，被執行人未在指定的期限內騰空房屋的，執行法院可以作出強制遷出裁定和公告，強制執行。

(五)對擬執行的“唯一住房”依法評估交付拍賣。

(六)拍賣成交扣除相關費用後，其餘部分依法分配。

五、執行“唯一住房”時，被執行人的臨時住房如何解決?

執行“唯一住房”前，應首先解決好被執行人及其所扶養家屬的臨時住房，臨時住房的面積標準參照當地廉租住房的面積標準;臨時住房的地段可參照被執行人的合理要求，儘量方便其生活、工作。

申請執行人自願提供臨時住房的，使用期限原則上不超過六個月。申請執行人提供的臨時住房可計收租金，租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定，協商不成的，由人民法院參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。

被執行人自行租房的，可由申請執行人先行墊付六個月的租金。

上述使用房屋的費用或租金應從保留給被執行人的生活保障費用中予以扣除。

對於本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執行人解決臨時住房。

六、哪些情況下應當對被執行人及其所扶養家屬給予生活保障?如何保障?

對於本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執行人及其所扶養的家屬給予生活保障;對於本解答第二條第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般應當為被執行人及其所扶養的家屬提供生活保障。

為被執行人及其所扶養家屬提供生活保障可採取以下方式：

(一)保留租金。申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金作為被執行人及其所扶養家屬的生活保障費用。此筆款項可在房屋變價款中先行提留。人民法院不得對其強制執行。

(二)房屋置換。申請執行人自願以以小換大、以遠換近、以劣換優等方式為被執行人及其所扶養家屬提供保障其基本生活的住房，與被執行人的“唯一住房”進行置換，置換房屋的面積、地段可參照本解答關於臨時住房的標準。