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■本文作者：謝天澤 北京在明律師事務所

導讀：徵收補償協議作為約定徵收當事人之間權利義務的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除協議。依法訂立的協議受到法律保護。補償協議訂立後，一方當事人未履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。一份如此重要的協議，我們被徵收人實應詳細閱讀、慎重簽訂，今天就由在明律師帶您看一看，簽訂徵收補償協議時，有哪些要點需要注意。

徵收補償協議是一種內容法定的行政合同，它既遵循《合同法》平等、自願的原則，又具有行政屬性。大多數被徵收人不具備法律知識，在簽訂合同時一般又不會有專業律師在場，也不瞭解其中的要點，無法發現合同中的瑕疵之處，草草簽下合同致使自身權益受損。被徵收人可以從以下5個方面入手，審查判斷自己所要籤的補償協議是否合法合理。

要點一：有合法的徵收主體

補償協議中的徵收主體，應是市、縣級人民政府；簽約主體則應是其所確定的房屋徵收部門。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下稱“條例”）的規定，市、縣級人民政府負責本行政區域內的房屋徵收補償工作，由其確定的房屋徵收部門組織實施。

《條例》中還規定了市、縣級人民政府的諸多職責，如公佈徵收補償方案並徵求公眾意見；符合條件時舉行聽證會；依法作出房屋徵收決定；制定房屋徵收的補助和獎勵辦法；依法作出房屋徵收補償決定等。這些工作在房屋徵收過程中都是關鍵環節，對被徵收人的合法補償權益有著直接而重大的影響。

被徵收人要想保證自己的合法權益，依法獲得補償，就要確保自己是與能夠負責，即承擔法律責任的主體簽訂協議，而不被僅僅是房屋徵收實施單位甚至某企業的錯誤主體混淆視聽，以免在日後發生糾紛時，無法通過行政訴訟渠道進行救濟。

要點二：通讀條款設置，進行整體審查

根據《條例》規定，補償協議應就補償方式、補償金額和支付期限，產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費和週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立條款。補償協議的條款設置，其內容應當準確、詳細、完備。被徵收人既要從細節上逐字逐句地進行審查，又要從宏觀上、整體上通讀擬籤協議的完整條款，看內容上是否存在缺項、漏項的情形。“缺肉”的補償協議，將可能給被徵收人的補償權益埋下較大的隱患，被徵收人要在簽字前及時發現並要求房屋徵收部門及時進行補正。

從另一個角度上看，補償安置協議的文本篇幅不應過於簡略。僅僅一兩頁紙的“協議”，無論如何是不能輕易籤的。

要點三：協議中是否詳列房屋情況和房屋價格評估結果

一份合法的補償協議要有房屋的基本情況，正所謂事實要清楚。協議中應當列明被徵收房屋的地點、建築面積、樓層、朝向、產權性質、用途等基本信息，如有附屬建築、裝修裝飾物、地下室等也應列明。房屋基本情況影響著房屋價值的評估和被徵收人所能獲得的補償數額。事實一旦不清，最終的補償結果也將淪為不公。

補償協議中還要有房屋價值評估情況的明確表述。房屋徵收部門應委託專業評估機構，根據考量房屋各方面因素對房屋價值出具評估報告，確定市場價值。沒有房屋評估情況，協議上最終列明的補償數額就喪失了事實依據，也就無所謂公平、合理。

要點四：補償安置方式的選擇與確定

法律賦予了被徵收人選擇補償安置方式的權利。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條規定，被徵收人可以選擇貨幣補償或房屋產權調換。貨幣補償是以市場評估價格為標準，對被徵收房屋的所有權人進行貨幣形式的補償，即俗稱的給錢。產權調換是指房屋徵收部門提供用於產權調換的房屋與被徵收房屋進行調換，計算其價格後結清差價，即俗稱的給房。

在選擇貨幣補償的情況下，協議給予被徵收人的補償價格不得低於徵收決定公告之日類似房地產的市場價。此處的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同的或者相似的房地產。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評定，如果被徵收人對價值有異議，可以申請複核，進而還可以申請專家委員會鑑定。

在被徵收人選擇貨幣補償的情況下，補償協議需要列明補償金額、支付期限和支付方式。

而如果被徵收人選擇了產權調換，在調換房屋交付前，房屋徵收部門應當為被徵收人提供週轉用房，為自行在外租房過渡的被徵收人提供安置費。同時應當在協議中列明調換房屋的區位、建築面積、交付期限、產權性質等重要事項。

如果您的房屋是用於營業用途的非住宅房屋，協議中還應根據徵收前的使用效益、停產停業期限對被徵收人的停產停業損失和機器設備的搬遷、安裝費用予以補償。

要點五：是否有違約責任條款

在協議的後部，被徵收人要特別注意閱讀，協議中是否約定了違約責任和爭議解決途徑。如出現徵收方逾期未能支付貨幣補償款、逾期未能交付產權調換房屋等情況，徵收方就應向被徵收人支付違約金並賠償損失。如被徵收人出現未按時騰退房屋等情況，同樣要承擔違約責任。

爭議解決途徑部分，目前的約定通常都是協商不成向法院起訴，2011年以前可能出現的仲裁條款已經沒有適用的法律依據了。

最後，在明律師再次提醒廣大被徵收人，您在簽訂補償協議時，一定要仔細閱讀、慎重考慮，當您發現協議內容有不完善、條款設置缺失、雙方權利義務不平等的情況，或是認為補償不合理時，不要輕易簽署協議。很多被徵收人熱衷於研究“協議簽訂後何種情況下可以反悔”這種問題，與其在這上面大費周章，還不如在簽字時三思而行。