'棚戶區改造項目的這8大節點，控制好了你的補償縣長也壓不下來'

法律建築農村讀書北京在明律師事務所 2019-09-01

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■本文作者：王小明北京在明律師事務所

導讀：在棚戶區改造項目轟轟烈烈開展的今天，無論是城市還是農村，國有土地還是集體土地上，到處可見棚改項目的身影。對於不懂法律、缺乏經驗的老百姓而言，如何有效控制自己所面臨項目的補償結果，確保自己未來的居住生活條件呢？本文，在明律師為大家介紹棚改項目中對補償利益影響最直接的8大節點，都控制住了，你的補償就是縣長來了也壓不下來。

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■本文作者：王小明北京在明律師事務所

節點一：最初的拆遷公告發布後

這裡所指“最初的拆遷公告”，絕非正式的房屋徵收決定公告或者徵收土地公告，而是老百姓最初得知自己的房屋將面臨拆遷的公告。

一般而言，國有土地上棚改中叫“房屋徵收範圍公告”或者“暫停公告”，集體土地上棚改則叫徵地告知書或者擬徵地補償安置方案公告。

最初的公告張貼，即意味著所涉區域劃入了徵收拆遷範圍，拆遷成了不可逆轉的事件。若被徵收人在此時就及時諮詢專業律師，留心收集項目的各種資料，提升補償無疑將事半功倍。

正所謂“早起的鳥兒有食吃”，不要在依法維權中輸在起跑線上。

節點二：獎勵期結束前

各種政策性獎勵所設定的期限將在很大程度上影響被徵收人的維權選擇。面對依法維權的不確定未來，很多人更容易傾向於選擇讓能夠看得見的利益落袋為安。畢竟，目光相對短淺是你我的通病。而被徵收人之間的相互影響、觀望也很可能促使我們做出不理性的選擇。

在這一階段內，事實上擺在被徵收人面前的路只有3條：1. 委曲求全簽約搬遷，領取不合理的補償款和那幾萬元獎勵金走人；2. 自行維權盲目、慌亂，損失掉獎勵金更心裡沒底；3. 及時諮詢並委託專業徵收維權律師，爭取在法律框架內的最大化利益。

想清楚這些事兒，剩下的由被徵收人自己選擇。

節點三：徵收決定作出並公告後

城市棚改叫“房屋徵收決定公告”，農村棚改則可能有徵收土地公告、拆遷許可證公告等多種形式。但無論如何，針對這一公告的內容是可複議可訴訟的，那麼我們一定不可浪費這樣的救濟權利。

需要注意的是，複議和訴訟都是有期限的。被徵收人一定要在通常最長6個月的起訴期限屆滿前考慮清楚，及時諮詢專業律師提起相應程序。若因心存僥倖而消極等待觀望，這一重要節點的維權就只能從我們身邊溜走了。

節點四：評估報告作出後

房地產價格評估報告直接影響被徵收人所能獲得的補償，而這份讓人看不懂的專業材料也的確難住了很多被徵收人。需要提醒的是，評估報告依法送達後申請複核、專家委員會鑑定是有期限限制的，一旦錯過將給後續的維權帶來不利的影響。

我們強烈建議被徵收人找一份完整、合法的評估報告閱讀一下，你就不難發現它與自己手上拿到的這份“估價單”有多大的不同。幾頁紙的估價單、財產情況統計表，顯然不能拿來替代一份合法的評估報告，更不應被送來忽悠被徵收人。

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節點一：最初的拆遷公告發布後

這裡所指“最初的拆遷公告”，絕非正式的房屋徵收決定公告或者徵收土地公告，而是老百姓最初得知自己的房屋將面臨拆遷的公告。

一般而言，國有土地上棚改中叫“房屋徵收範圍公告”或者“暫停公告”，集體土地上棚改則叫徵地告知書或者擬徵地補償安置方案公告。

正所謂“早起的鳥兒有食吃”，不要在依法維權中輸在起跑線上。

節點二：獎勵期結束前

想清楚這些事兒，剩下的由被徵收人自己選擇。

節點三：徵收決定作出並公告後

節點四：評估報告作出後

節點五：徵收補償決定、拆遷行政裁決等作出之後

這類決定的共同點在於都是對被徵收人所能獲得補償的行政決定，多少錢，多少套房都在上面寫得清清楚楚。相較於老百姓在剛剛接到拆遷消息時的“暴富夢想”，此時真叫做夢想照進現實了。

無論是補償決定還是補償裁決都是可訴的，被徵收人一定要在法定期限內及時起訴，繼續耽擱將會等來的就是司法強拆的挖掘機了。

節點六：限期拆除、騰退文書作出後

責令限期拆除決定、通知之類文書是用來拆違建的。“以拆違促拆遷”絕不是好玩兒的事情，它將導致兩個你絕對不想見到的嚴重後果：

其一，房屋在較短時間內被行政強拆，是非曲直不會經過法院的審查；

其二，因違法建築的認定而使得房屋無補償或僅有極低的補償，賠了夫人又折兵。

實踐中，拆遷方有一百種辦法將你的房屋認定為違建，無論它是無證還是缺證。甚至有證的，都能給你先將證撤銷再按違建認定，可謂防不勝防。

故此，你的維權選擇有且僅有一個——依法複議或者訴訟，將其撤銷。

節點七：遭遇影響惡劣的逼籤行為

逼籤的手段多種多樣，不勝枚舉。除去傳統的“五斷”、直接威脅毆打、砸門窗之外，近期又衍生出了各種株連式逼遷、牽走牛偷走狗等歪招，令被徵收人心生恐懼從速簽約是其終極目的。

越是這種時候你越要堅持住，否則將功虧一簣。當然，及時諮詢專業律師，律師會通過法律途徑為你解圍、減壓。

節點八：房屋遭違法強拆後

很多被徵收人會問，房屋都被強拆了，土地都被推平了，再想著依法維權不是太晚了嗎？當然不是。如果你能及時提起確認強拆違法的訴訟，就為自己保留了申請行政賠償的機會。

房屋被強拆，的確是對被徵收人的重大打擊，但絕非維權的終點。對於合法的房屋而言，有時被強拆反而是解決補償安置糾紛的契機。

故此，在強拆發生後一定要委託律師堅決起訴。此時再不採取措施，也就的確沒有再採取措施的可能和必要了。

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節點一：最初的拆遷公告發布後

這裡所指“最初的拆遷公告”，絕非正式的房屋徵收決定公告或者徵收土地公告，而是老百姓最初得知自己的房屋將面臨拆遷的公告。

一般而言，國有土地上棚改中叫“房屋徵收範圍公告”或者“暫停公告”，集體土地上棚改則叫徵地告知書或者擬徵地補償安置方案公告。

正所謂“早起的鳥兒有食吃”，不要在依法維權中輸在起跑線上。

節點二：獎勵期結束前

想清楚這些事兒，剩下的由被徵收人自己選擇。

節點三：徵收決定作出並公告後

節點四：評估報告作出後

節點五：徵收補償決定、拆遷行政裁決等作出之後

無論是補償決定還是補償裁決都是可訴的，被徵收人一定要在法定期限內及時起訴，繼續耽擱將會等來的就是司法強拆的挖掘機了。

節點六：限期拆除、騰退文書作出後

責令限期拆除決定、通知之類文書是用來拆違建的。“以拆違促拆遷”絕不是好玩兒的事情，它將導致兩個你絕對不想見到的嚴重後果：

其一，房屋在較短時間內被行政強拆，是非曲直不會經過法院的審查；

其二，因違法建築的認定而使得房屋無補償或僅有極低的補償，賠了夫人又折兵。

實踐中，拆遷方有一百種辦法將你的房屋認定為違建，無論它是無證還是缺證。甚至有證的，都能給你先將證撤銷再按違建認定，可謂防不勝防。

故此，你的維權選擇有且僅有一個——依法複議或者訴訟，將其撤銷。

節點七：遭遇影響惡劣的逼籤行為

越是這種時候你越要堅持住，否則將功虧一簣。當然，及時諮詢專業律師，律師會通過法律途徑為你解圍、減壓。

節點八：房屋遭違法強拆後

房屋被強拆，的確是對被徵收人的重大打擊，但絕非維權的終點。對於合法的房屋而言，有時被強拆反而是解決補償安置糾紛的契機。

故此，在強拆發生後一定要委託律師堅決起訴。此時再不採取措施，也就的確沒有再採取措施的可能和必要了。

在明律師要特別提示大家的是，上述8大節點幾乎貫穿了拆遷項目的整個流程，不論你所遇到的是何種項目，都有重要的參考價值。而在後面7個節點中的任何一個節點上，你都有機會與拆遷方化干戈為玉帛，簽訂雙方都能接受的補償安置協議，將糾紛、訴訟這些不那麼令人愉快的事情徹底終結。我們希望這樣的梳理會對大家有所幫助，畢竟在徵收拆遷的領域裡沒有後悔藥出售。