——銜接《對商品房出現的買賣合同糾紛相關的法律條文的淺說（第三部分）》內容，對商品房出現的買賣合同糾紛相關的法律條文的淺說（第三部分）擴展閱讀鏈接：https://www.toutiao.com/i6734881786448314893/

又哪一大國有這樣公義的律例典章、像我今日在你們面前所陳明的這一切律法呢？(申命記 4:8 和合本)And what nation is there so great, that hath statutes and judgments so righteous as all this law, which I set before you this day?（Deuteronomy 4:8）

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

——第二十三條的規定是涉及買賣房子貸款的問題，但解讀需要分為兩部分：

——第一部分-"商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。"主要是指因為當事人的原因出現關於商品房擔保貸款合同不能繼續履行的情況，當事人什麼原因呢？在前面（第三部分）有說過了，需要留意的是，這裡指的"當事人"可以是買房子的一方，也可以指是賣房子的一方。

——第二部分-"因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。"這裡有意思的是，什麼是"不可歸責於當事人雙方的事由"？

1、雙方當事人均無違約行為，只是就有關條款協商不一致

——法院將訂購協議約定的義務認定為"繼續磋商"而非"必須締約"，只要一方當事人就商品房買賣合同的簽訂事項進行了誠信磋商，對於訂(定)購協議中沒有提到的條款，若雙方不能達成一致，則可視為"不可歸責於雙方的事由"，退還定金，雙方互不擔責。

——當然，並非所有未提及的條款只要協商不成，即可適用上述規定

——首先，"有關條款"應是訂購協議中明確約定以外的條款，訂購協議中已經明確約定的條款內客，應具有法律效力，雙方在簽訂正式買賣合同時，無須進行再次協商；

——其次，"有關條款"應該是商品房買賣合同的主要條款，如違約責任、房款支付期限、房屋質量保修等，並非所有條款，在現實操作中，有關逾期辦證的違約責任、房屋質量瑕疵、排除一方主要權利的格式條款等。至於合同簽訂時間、地點等對訂立商品房買賣合同不構成實質性影響的條款則不在此範圍內。

2、不可抗力和其他當事人意志以外的因素導致商品房買賣合同未能成立

——除了不可抗力外，當事人意志以外的因素，如無法辦理商品房按揭貸款，也是導致不能簽訂正式商品房買賣合同的原因。因國家金融政策或是銀行內部政策發生重大變化導致無法辦理按揭貸款的，若當事人無過錯的，此時雙方就互不承擔責任。

第二十四條：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

——第二十四條規定了：房子交易的合同被確認無效或者被撤銷、解除，商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。這裡的"應予支持"是原則上是支持的意思。

第二十五條：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

——買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物後，主張出賣人負擔因此發生的合理費用的，人民法院應予支持。——標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。價款已經支付，買受人主張返還減價後多出部分價款的，人民法院應予支持。

——合議庭組成人員確定後，應當在三日內告知當事人。

——審判人員必須認真審核訴訟材料，調查收集必要的證據。人民法院派出人員進行調查時，應當向被調查人出示證件。調查筆錄經被調查人校閱後，由被調查人、調查人簽名或者蓋章。　人民法院在必要時可以委託外地人民法院調查。委託調查，必須提出明確的項目和要求。受委託人民法院可以主動補充調查。受委託人民法院收到委託書後，應當在三十日內完成調查。因故不能完成的，應當在上述期限內函告委託人民法院。

——中華人民共和國民事訴訟法："第一百三十二條　必須共同進行訴訟的當事人沒有參加訴訟的，人民法院應當通知其參加訴訟。"這條法律條款是這麼規定的，法院也是會通知，但實際上很多"老賴"通知了都不會去的，所以說，這條法律條文是用來對付"老實人"的。

第二十六條：買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人蔘加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

——此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還沒有辦理抵押登記手續（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那麼應當通知開發商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了，開發商就要將房屋給銀行，雖然房屋並沒有抵押給銀行；這一條的實質是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華帝國的銀行。

——這裡也間接說明一點，如果遇上"爛尾樓"，那麼一直都在還貸的狀態，個人是不建議"斷供"。接下去，也會對關於爛尾樓進行淺說。

第二十七條：買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

——第二十七條的規定，也是旨在保護銀行的權益，只是讓銀行對開發商"凡事留一線，日後好相見"，既然現在都找到消費者（冤大頭）了，就不用把開發商這個好兄弟擺上桌面了，當然，開發商提供了保證的除外。

第二十八條：本解釋自２００３年６月１日起施行。《中華人民共和國城市》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公佈施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公佈施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

——這裡需要注意的是：哪些情況屬於適用，哪些屬於不適用的。

——《中華人民共和國城市》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公佈施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。但在本解釋公佈施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

——《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。