'北京京師姚志鬥律師：物業服務合同糾紛整理大全！你要的都在這'

1.物業服務企業對小區共用部分安全隱患未及時消除致業主財產損害的，應承擔違約責任——陳書豪訴南京武寧房地產開發有限公司、南京青和物業管理有限公司物業服務合同糾紛案

本案要旨：物業服務企業對小區共有部分負有保養、維護義務，對於可能對業主財產造成損害的小區共用部分的安全隱患，應當及時消除，否則致業主財產損害後，物業服務企業應承擔違約責任，對業主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業服務企業的違約責任，因第三人侵權致小區共用部分對業主財產造成損害的，物業服務企業可以免責的情形是物業服務企業已履行了保養維護義務，而第三人侵權是不可預見、不可避免的。價值較大的財物在受損後，雖經修復，但與原物相比，不僅在客觀價值上可能降低，而且在人們心理上價值降低，這就是價值貶損，按照違約責任理論，承擔違約責任的方式首先是恢復原狀，而恢復原狀肯定要求賠償財物的價值貶損。房地產開發企業作為商品房的出賣人，在出售房屋、轉移房屋所有權，並且商品房小區已經封園後，在所售房屋及共用部分沒有質量瑕疵的情形下，對於小區業主的義務已經履行完畢，不需要承擔責任。

來源：最高人民法院公報 2013年第5期（總第199期）

2.在沒有約定的情況下，共有部分在物業服務企業物業管理期間所產生的收益屬於全體業主所有，物業服務企業享有一定比例的收益——無錫市春江花園業主委員會訴上海陸家嘴物業管理有限公司等物業管理糾紛案

本案要旨：根據《中華人民共和國物權法》第七十二條的規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。共有部分在物業服務企業物業管理（包括前期物業管理）期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業主所有，並主要用於補充小區的專項維修資金。物業服務企業對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。

來源：最高人民法院公報 2010年第5期（總第163期）

3.業主雖因不可抗力遭受財產損害，但物業公司未盡防範及提醒義務的，仍應承擔相應的賠償責任——廈門佰仕達物業管理有限公司訴杜小銘物業服務合同糾紛案

本案要旨：物業公司對小區物業管理區域的安全負有一定的防範義務及風險提醒義務，對於可能造成業主財產損害的安全隱患及風險，應當及時消除或提醒，否則，在業主因不可抗力而遭受財產損害時，物業公司應當承擔相應的賠償責任。但是應當結合物業管理瑕疵的程度及權利義務相對等的原則，物業賠償標準不易過高。

案號：（2015）廈民終字第22號

來源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）

4.未簽訂物業服務合同，但形成事實物業服務關係的，物業管理企業可要求業主交納相應的物業費——重慶悅來物業管理有限公司訴何紅物業服務合同糾紛案

本案要旨：因不可歸咎於物業服務企業的原因致使物業服務企業在無合同依據的情況下為業主提供了物業服務，業主享受了該服務，物業服務企業以存在事實物業服務關係為由，請求業主支付物業服務費的，應予支持，並參照政府規定的收費標準或同類物業服務項目收費標準來確定業主應當繳納的物業服務費。

案號: （2012）渝北法民初字第15547號

來源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）

5.業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同對全體業主具有約束力——杭州錢塘物業管理有限公司訴王林鳳物業服務合同糾紛案

本案要旨：業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。物業服務的對象系小區全體業主，個別業主對物業服務合同履行所持異議不能代表全體業主的意見，不足以作為個別業主不繳納物業費的合理理由。

案號: （2015）浙杭民終字第1704號

來源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）

6.在業主委員會具備合法手續和授權的前提下，對於特定事項具有原告的資格和訴訟地位——北京市昌平區回龍觀金達園小區業主委員會訴北京華特物業管理髮展有限公司物業服務合同糾紛案

本案要旨：在具備合法手續和授權的前提下，業主委員會具有原告資格。業主委員會代表全體業主為公共利益提起訴訟的，人民法院應當准許。涉及業主公共利益的信息資料，業主委員會主張要求公開、查閱的，人民法院應當依法准許。

案號:（2013）一中民終字第14415號

來源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）

7.產業園區內享有建築物獨立產權的企業仍受產業園區物業管理條例的約束——廈門火炬集團物業管理有限公司訴廈門市興致電子工業有限公司物業服務合同糾紛案

本案要旨：相對封閉且獨立的建築物集群，如產業園區，雖然各個企業可自行建設或是委託建設一定規模的建築物，並取得獨立的產權，但其在該建築物集群中，其與該區域內的配套公共設施和公共服務密不可分，故該企業與該建築物集群的物業服務公司之間的法律關係應受產業園區物業管理條例約束。

案號:（2014）廈民終字第1735號

來源：人民法院案例選.總第91輯（2015.1）

8.業委會有權通過司法途徑與物業管理公司解除合同，業委會執行解聘物業管理公司事宜需以業主的表決結果為據——嘉定區真建六街坊業主委員會訴上海嘉盛物業管理有限公司物業服務合同糾紛案

本案要旨：原告業委會與被告物業管理公司在物業服務合同到期後未續簽合同，但被告仍然提供物業服務且原告未提出異議。現原告請求以業主大會表決結果為依據解除物業服務合同，被告提出異議。法院在平衡業主利益的基礎上，委託政府對小區業主真實意思進行意見徵詢，以徵詢結果等情況確定原告主張解除物業服務合同依法成立，並作出判決，得到二審法院支持。

案號:（2014）滬二中民二（民）終字第222號

來源：人民法院案例選.總第91輯（2015.1）

9.前期物業管理費的調整須經“雙過半業主”同意——詹某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

本案要旨：物業服務收費標準屬於“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，對於該類事項的決定，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

案號:（2011）穗中法民五終字第3025號

來源：人民法院案例選.總第85輯（2013.3）

10.業主拒絕繳納物業費應基於正當理由，限於物業服務企業不履行或履行合同存在重大瑕疵——廈門市創優物業管理有限公司訴莊建平物業服務合同糾紛案

本案要旨：《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定，業主拒絕繳納物業費需要基於正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限於物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

案號:（2011）廈民終字第656號

來源：人民法院案例選.總第83輯（2013.1）

11.業主以未損害其他業主公共利益為前提利用建築物專有部分的，物業管理企業無權干涉——北京萬通鼎安國際物業服務公司訴李嘉熠物業服務合同糾紛案

本案要旨：業主合理利用建築物的專有部分，如未損害其他業主的公共利益，應當受到法律保護，物業管理企業不能干涉。至於其是否違反城市市容管理的相關規定，應由行政機關判斷處理。

案號:（2009）紅民二初字第981號

來源：人民法院案例選.總第76輯（2011.2）

12.業委會根據業主大會的決定與得票最多但未達到“雙過半”的物業管理人簽訂的臨時物業管理協議有效——成都永誠物業有限責任公司訴江華社區業主委員會、第三人成都龍泉江華物業有限責任公司物業服務合同糾紛案

本案要旨：根據《中華人民共和國物權法》第76條、《物業管理條例》第11條、第12條的規定，選聘和解聘物業服務企業或其他管理人，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，即須達到俗稱的“雙過半”。但是當競聘物業管理人均無法達到“雙過半”時，業主委員會根據業主大會的決定，與得票最多的競聘物業管理人簽訂的臨時物業管理協議應當為有效協議。

案號:（2009）成民終字第1161號

來源：人民法院案例選.總第75輯(2011.1)

13.物業交接是物業服務合同的附隨義務——廈門海滄大永固大廈業主委員會與廈門海投物業公司物業服務案

本案要旨：物業交接是物業公司在物業服務合同終止後必須承擔的義務，該義務實際上即合同法所規定的“附隨合同義務”，物業公司為履行該義務給業主造成損害的，應承擔賠償責任。前期物業管理中，業主委員會未備案成立前，物業公司在物業服務合同終止仍應當履行交接義務，此時，其應當將物業管理移交給委託人即開發商。

案號:（2009）民終字第22號

來源：人民法院案例選.總第73輯(2010.3)

14.業主委員會對外具有代表權，其決定對業主具有約束力，業主委員會是否正確執行業主大會的決定並不影響其對外代表權——寧波市鎮海鼎天物業管理有限公司訴寧波市北侖加貝購物俱樂部物業管理糾紛案

本案要旨：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。業主委員會的法定性和代表性決定了業主委員會擁有對外代表權，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，業主委員會是否正確執行業主大會的決定並不影響其對外代表權。

案號:（2008）甬民三終字第518號

來源：人民法院案例選.總第71輯(2010.1)

15.物業服務企業基於物業服務合同對小區業主共有停車位進行管理的，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利——海安天寶物業有限公司訴徐培術、袁麗麗物業服務合同糾紛案

本案要旨：商品房小區地面停車位，不論是規劃停車位還是臨時停車位，如設置在業主共有的小區地面，開發商與業主沒有特別約定，又不能辦理專有產權登記，根據物權法第七十四條第三款規定，應當屬於小區業主共有。物業服務企業基於物業服務合同對小區停車位進行管理是應盡的合同義務，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。如其收費既無物業服務合同依據，又無停車位權利人的授權，業主以其擅自擴大收費範圍、違規收費為由抗辯的，人民法院應予支持。

案號:（2018）蘇06民終1076號

來源：人民司法·案例 2018.29

16.未實際佔有物業業主無拒付物業費但享有收益的抗辯權——江蘇夫子廟大世界商貿有限公司訴中國石油寧夏化工廠物業服務合同糾紛案

本案要旨：《物業管理條例》第四十二條第二款規定，已竣工但尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。根據“權利與義務相統一”原則，已通過訴訟成為物業所有權人並享有物業使用收益的買受人，因其已實際享有了業主的權利及收益，故不得以物業未交付為由，拒絕交付物業服務費用。業主與使用人之間的法律關係不能改變業主屬於物業服務法律關係中相對人的地位，業主不能以其非基於自願被他人使用為由，向物業服務企業行使拒絕交納物業服務費用抗辯權。

案號：（2014）蘇審三民申字第0687號

來源：人民司法·案例 2016.35

17.補充協議變更主合同條款，變更後特殊條款與主合同其他一般條款發生衝突時，特殊條款效力強於一般條款——遼寧安泰物業有限公司與遼寧昊宇房地產開發有限公司、王某物業服務合同糾紛案

本案要旨：合同雙方當事人經協商簽訂的補充協議，針對主合同中的某一條款內容予以變更，在變更後的特殊條款與主合同中的其他一般條款出現衝突時，比照禁止向一般條款逃避原則，應作出特殊條款效力強於一般條款的認定。

案號：（2014）遼審一民申字第598號

來源：人民司法·案例 2016.26

18.物管相對獨立小區業主訴請變更物業費標準應獲支持——重慶百貨大樓股份有限公司訴重慶佳桂物業管理有限公司物業服務合同糾紛案

本案要旨：同一物業管理區域之內，業主利用自有的物業配套設施設備對專有部分和部分共有部分自行提供物業服務，獨立維修、養護、管理配套的設施設備並自行承擔費用的，業主自行提供物業服務的區域可認定為物管相對獨立的區域。依申請，人民法院可參考物業的性質、相對獨立區域形成的原因、物業服務企業提供服務的實際水平等因素，適當調整物管相對獨立區域的業主支付物業費的標準。

案號：（2013）渝二中法民終字第00748號

來源：人民司法·案例 2014.24

19.無特別約定情況下，物業管理人對業主室內財產丟失不擔責——胡勇燕、吳澎訴山東永大物業管理公司物業服務合同糾紛案

本案要旨：物業管理是指業主通過選取物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施、相關場地進行維修、養護、管理所進行的相關活動。雙方當事人之間存在事實上的物業管理服務關係，但由於雙方並未對業主私人財產的保管、保護進行特別約定，故不應對業主室內財產丟失承擔賠償責任。

案號：（2007）濟民一終字第708號

來源：人民司法·案例 2010.20