21世紀經濟報道 張敏 北京報道
隨著房地產市場正在從增量走向存量，監管層對存量領域的頂層制度設計正在加快。
6月19日，“2019中國房地產經紀年會”召開，中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長杜鵑表示，房地產市場總體運行平穩，下一步，住建部將在三個方面加強調控，其中之一便是，以解決新市民住房為重點，加快培育和發展租賃市場。“今年特別要推動租賃條例的立法，同時部裡多次強調要進一步規範房地產市場的秩序，加強對中介行業的管理。”
在“租購併舉”的住房制度提出以來，有關租賃市場的制度建設便不斷推出。按照今年的立法計劃，住建部將負責三項行政法規的起草工作，其中便包括《住房租賃管理條例》。
租賃市場的發展僅僅是存量市場的一個側面。近幾年來，熱點一二線城市陸續進入存量時代，二手房交易規模已經佔據主流，一批大型房地產經紀機構也隨之崛起。從樓市調控和城鎮化進程的角度看，這部分市場已經不可忽略。
前述年會傳遞出的信息顯示，存量市場的頂層設計正在加快。除租賃條例外，《房地產銷售管理條例》的立法也正在推進中，其中將對房地產經紀活動進行規範。此外，一項關於加強房地產中介行業管理的法律法規，也有望在今年出臺。
城鎮化背景下的租賃立法
由於重購輕租等原因，長期以來，房屋租賃市場受到的關注度始終不如買賣市場。但近年來，這種情況已經有所改變。
2015年，“租購併舉”的住房制度被首次提出，在制度設計層面將商品房的租賃與買賣同等看待。隨後，這一制度的內涵不斷豐富，由“租購併舉”逐漸演化成“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”。
其中的“多渠道保障”，包含商品房、租賃住房、共有產權住房三個部分，也可見監管層對租賃市場的重視程度明顯提高。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，租賃市場作為住房市場的補充，可以解決中低收入群體的居住需求，有效緩解住房市場的供需矛盾。同時，房屋租金也是CPI的重要組成部分。穩定發展租賃市場的意義可見一斑。
近年來，相關的政策也在加快推進。據不完全統計，如今已有超過50個城市出臺了租賃市場的相關法律法規，內容涵蓋保障租賃雙方權益、增加租賃住房供應、發展住房租賃企業等多個方面。中央各部委也陸續推出多項支持性政策，包括利用集體用地建設租賃房試點，加強金融、財稅對租賃市場的支持等等。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道指出，這些政策都是推進租賃市場發展的重要技術性補充，但在建設新型城鎮化的背景下，仍然缺乏一份總括性文件，實現對租賃市場的全面規範和管理。從而在租賃管理的角度，真正提高城鎮化質量。
嚴躍進所指的，是近年來多個城市推進的“租購同權”，以及發改委近期提出的“允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”。這也被認為是以促進人的城鎮化為核心、提高質量為導向的新型城鎮化戰略的重要部分。
綜合各方信息來看，今年該項制度有望“破冰”。今年3月，住建部部長王蒙徽曾表示，今年將“堅持調結構轉方式，大力培育發展住房租賃市場”。5月，國務院辦公廳發佈今年立法工作計劃，《住房租賃管理條例》被列入今年的“擬製定”行政法規之列。
一位接近住建部的人士在前述年會上表示，加強《住房租賃管理條例》的立法工作，是住建部今年的一項工作重點。
中介行業亂象待治
除了租賃政策外，上述接近住建部人士表示，住建部還在推動另一項文件《房地產銷售管理條例》的立法工作，這兩份文件都會加強對房地產經紀活動的規範。
杜鵑還透露，一項關於加強房地產中介行業管理的法律法規正在由住建部牽頭起草中，“準備今年出臺”。
不斷強化對存量市場的調控和監管，是近年來住房政策的一個大趨勢。這也與二手房和租賃交易規模不斷擴大的趨勢有關。
“早在2008年、2009年，北京和上海的二手房交易量就超過了新房，一線城市逐漸進入存量時代。到2015年、2016年，二手房市場由局部市場、區域市場擴展到全國性市場。”某大型房地產經紀公司相關負責人向21世紀經濟報道表示，現在主流的一二線城市基本都進入了存量時代，在調控比較嚴厲的北京等城市，二手房交易佔比可超過80%。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會的數據顯示，當前全國共有25萬家房地產經紀機構，從業人員超過了150萬人，有21萬經紀人員取得了房地產經紀專業人員的職業資格。其中，鏈家地產等多家經紀公司的GMV已經突破萬億規模。
但前述從業者指出，與經紀行業的快速發展相比，相關的制度建設卻較為滯後。這也造成行業仍然存在很多亂象，且在很長一段時間裡，經紀機構之間的競爭都是野蠻和粗放的。
上述接近住建部人士表示，這些年來，隨著房地產市場快速發展，房地產經紀行業也取得了很大的發展成就，包括行業的規模在不斷擴大、專業化標準化程度在提升、行業的作用更加凸顯等。但與此同時，經紀行業“離社會期望的標準還有不少距離。一些經紀機構和人員在發佈不實房源信息、捆綁服務和收費、洩露和濫用客戶的信息、隨意撥打電話、剋扣挪用交易資金等等這些侵害消費者權益的違規行為常有發生；一些經紀機構和人員惡意炒作，捏造甚至散佈虛假的信息，惡意競爭這些擾亂市場的行為也常常見到；甚至還有一些黑中介強制交易等”。
對於即將出臺的行業管理法規，杜鵑認為意義重大，“過去的法規經常寫你不能幹什麼，這次寫的是你應該幹什麼。所以法規對行業有很強的針對性和指導性。”
她表示，法規將在以下幾個方面加強管理，“將繼續建立健全經紀機構門店備案和人員實名從業，引導行業有序競爭，防止行業壟斷，規範業務委託和代理，實行真房源發佈管理和交易進程的披露，規範交易合同和服務收費，完善交易資金的監管，建立損害賠償制度，開展行業信用評價。”
（編輯：張星）
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