不少購房者，正在面臨買「新房」還是「二手房」的艱難選擇。不少二手房的房東，正在面臨「降價」或是「再降價」的艱難抉擇。
一邊，二手房的掛牌量上升從未停步，現在已經到了9.9萬套以上；另一方面， 武漢二手房房價從3月份開始，就一直呈下跌趨勢，一直跌到6月份，連續跌了4個月。
武漢房管局給出的上半年二手房成交套數，是42065套，環比增長27.61%，同比增長23.76%。
簡單來說，武漢的二手房，量在增，交易在增，價格在降。
如今整體樓市處於“橫盤”狀態，部分人認為持續“降價”的形勢不妙，再繼續跌下去會有什麼影響？會影響新房樓市嗎？那麼二手房還能買嗎？買什麼新房更抗跌？......
01
要搞清楚以上的問題，得先來仔細拆分下二手房的成交結構。
一直以來，二手房成交突出的兩大類房源，一種是市中心老破小，可能單價不低，但因為面積小，總價相對較低，最主要的是老破小有便捷的交通以及成熟完善的生活配套，成為其最突出的優勢；
一種是跟它們總價接近的次新房，可能位置不夠“中心”，周邊配套可能沒那麼強大，但戶型面積更大，品質更好，小區環境更優，周邊再加個地鐵，是選擇它們的原因。
當然還有核心學區房。這樣的硬核條件加持，是一般房子不能比的。來自騰訊財經的數據統計，學區房和非學區房在漲幅上差異，達到27%，並且隨著時間軸的拉長，趨勢是擴大的。今天先不討論這個話題。
1.看各區成交量
首先，武漢的二手房庫存量還是挺大的。掛牌量上升從未停步，據鏈家網顯示，截止目前全武漢二手房掛牌現在已經到了9.9萬套以上。
根據鏈家官網公佈的所有成交數據，我們發現，二手房市場最火熱的區域是東湖高新、洪山和江岸。遠城區中，東西湖扶搖直上，甚至遠超主城區礄口。
不少購房者，正在面臨買「新房」還是「二手房」的艱難選擇。不少二手房的房東，正在面臨「降價」或是「再降價」的艱難抉擇。
一邊，二手房的掛牌量上升從未停步，現在已經到了9.9萬套以上；另一方面， 武漢二手房房價從3月份開始，就一直呈下跌趨勢，一直跌到6月份，連續跌了4個月。
武漢房管局給出的上半年二手房成交套數，是42065套，環比增長27.61%，同比增長23.76%。
簡單來說，武漢的二手房，量在增，交易在增，價格在降。
如今整體樓市處於“橫盤”狀態，部分人認為持續“降價”的形勢不妙，再繼續跌下去會有什麼影響？會影響新房樓市嗎？那麼二手房還能買嗎？買什麼新房更抗跌？......
01
要搞清楚以上的問題，得先來仔細拆分下二手房的成交結構。
一直以來，二手房成交突出的兩大類房源，一種是市中心老破小，可能單價不低，但因為面積小，總價相對較低，最主要的是老破小有便捷的交通以及成熟完善的生活配套，成為其最突出的優勢；
一種是跟它們總價接近的次新房，可能位置不夠“中心”，周邊配套可能沒那麼強大，但戶型面積更大，品質更好，小區環境更優，周邊再加個地鐵，是選擇它們的原因。
當然還有核心學區房。這樣的硬核條件加持，是一般房子不能比的。來自騰訊財經的數據統計，學區房和非學區房在漲幅上差異，達到27%，並且隨著時間軸的拉長，趨勢是擴大的。今天先不討論這個話題。
1.看各區成交量
首先，武漢的二手房庫存量還是挺大的。掛牌量上升從未停步，據鏈家網顯示，截止目前全武漢二手房掛牌現在已經到了9.9萬套以上。
根據鏈家官網公佈的所有成交數據，我們發現，二手房市場最火熱的區域是東湖高新、洪山和江岸。遠城區中，東西湖扶搖直上，甚至遠超主城區礄口。
不難發現，新房熱門的區域，對應的二手房也熱門，比如洪山和東湖高新。但新房熱的，二手房不一定會熱，比如新洲蔡甸等，因為也就最近兩年才有的新房市場，二手房基本是空白的，這兩個區域基本都是投資客，未來二手房市場肯定也熱鬧。
2.再來看看成交面積
武漢人到底喜歡多大面積的二手房？
根據貝殼的上半年成交報告顯示，武漢的二手房成交面套均面積在90㎡左右。差不多是大兩房、小三房的樣子。
不少購房者，正在面臨買「新房」還是「二手房」的艱難選擇。不少二手房的房東，正在面臨「降價」或是「再降價」的艱難抉擇。
一邊，二手房的掛牌量上升從未停步，現在已經到了9.9萬套以上；另一方面， 武漢二手房房價從3月份開始，就一直呈下跌趨勢，一直跌到6月份，連續跌了4個月。
武漢房管局給出的上半年二手房成交套數，是42065套，環比增長27.61%，同比增長23.76%。
簡單來說，武漢的二手房，量在增，交易在增，價格在降。
如今整體樓市處於“橫盤”狀態，部分人認為持續“降價”的形勢不妙，再繼續跌下去會有什麼影響？會影響新房樓市嗎？那麼二手房還能買嗎？買什麼新房更抗跌？......
01
要搞清楚以上的問題，得先來仔細拆分下二手房的成交結構。
一直以來，二手房成交突出的兩大類房源，一種是市中心老破小，可能單價不低，但因為面積小，總價相對較低，最主要的是老破小有便捷的交通以及成熟完善的生活配套，成為其最突出的優勢；
一種是跟它們總價接近的次新房，可能位置不夠“中心”，周邊配套可能沒那麼強大，但戶型面積更大，品質更好，小區環境更優，周邊再加個地鐵，是選擇它們的原因。
當然還有核心學區房。這樣的硬核條件加持，是一般房子不能比的。來自騰訊財經的數據統計，學區房和非學區房在漲幅上差異，達到27%，並且隨著時間軸的拉長，趨勢是擴大的。今天先不討論這個話題。
1.看各區成交量
首先，武漢的二手房庫存量還是挺大的。掛牌量上升從未停步，據鏈家網顯示，截止目前全武漢二手房掛牌現在已經到了9.9萬套以上。
根據鏈家官網公佈的所有成交數據，我們發現，二手房市場最火熱的區域是東湖高新、洪山和江岸。遠城區中，東西湖扶搖直上，甚至遠超主城區礄口。
不難發現，新房熱門的區域，對應的二手房也熱門，比如洪山和東湖高新。但新房熱的，二手房不一定會熱，比如新洲蔡甸等，因為也就最近兩年才有的新房市場，二手房基本是空白的，這兩個區域基本都是投資客，未來二手房市場肯定也熱鬧。
2.再來看看成交面積
武漢人到底喜歡多大面積的二手房？
根據貝殼的上半年成交報告顯示，武漢的二手房成交面套均面積在90㎡左右。差不多是大兩房、小三房的樣子。
根據貝殼7月上旬成交的二手房數據，我們統計到成交面積分佈數據。
▼7月上旬各區二手房成交 數據：鏈家 製表：武漢樓市動態
不少購房者，正在面臨買「新房」還是「二手房」的艱難選擇。不少二手房的房東，正在面臨「降價」或是「再降價」的艱難抉擇。
一邊，二手房的掛牌量上升從未停步，現在已經到了9.9萬套以上；另一方面， 武漢二手房房價從3月份開始，就一直呈下跌趨勢，一直跌到6月份，連續跌了4個月。
武漢房管局給出的上半年二手房成交套數，是42065套，環比增長27.61%，同比增長23.76%。
簡單來說，武漢的二手房，量在增，交易在增，價格在降。
如今整體樓市處於“橫盤”狀態，部分人認為持續“降價”的形勢不妙，再繼續跌下去會有什麼影響？會影響新房樓市嗎？那麼二手房還能買嗎？買什麼新房更抗跌？......
01
要搞清楚以上的問題，得先來仔細拆分下二手房的成交結構。
一直以來，二手房成交突出的兩大類房源，一種是市中心老破小，可能單價不低，但因為面積小，總價相對較低，最主要的是老破小有便捷的交通以及成熟完善的生活配套，成為其最突出的優勢；
一種是跟它們總價接近的次新房，可能位置不夠“中心”，周邊配套可能沒那麼強大，但戶型面積更大，品質更好，小區環境更優，周邊再加個地鐵，是選擇它們的原因。
當然還有核心學區房。這樣的硬核條件加持，是一般房子不能比的。來自騰訊財經的數據統計，學區房和非學區房在漲幅上差異，達到27%，並且隨著時間軸的拉長，趨勢是擴大的。今天先不討論這個話題。
1.看各區成交量
首先，武漢的二手房庫存量還是挺大的。掛牌量上升從未停步，據鏈家網顯示，截止目前全武漢二手房掛牌現在已經到了9.9萬套以上。
根據鏈家官網公佈的所有成交數據，我們發現，二手房市場最火熱的區域是東湖高新、洪山和江岸。遠城區中，東西湖扶搖直上，甚至遠超主城區礄口。
不難發現，新房熱門的區域，對應的二手房也熱門，比如洪山和東湖高新。但新房熱的，二手房不一定會熱，比如新洲蔡甸等，因為也就最近兩年才有的新房市場，二手房基本是空白的，這兩個區域基本都是投資客，未來二手房市場肯定也熱鬧。
2.再來看看成交面積
武漢人到底喜歡多大面積的二手房？
根據貝殼的上半年成交報告顯示，武漢的二手房成交面套均面積在90㎡左右。差不多是大兩房、小三房的樣子。
根據貝殼7月上旬成交的二手房數據，我們統計到成交面積分佈數據。
▼7月上旬各區二手房成交 數據：鏈家 製表：武漢樓市動態
雖然數據基數不大，但也是能直觀感受到，二手房裡面建面60-90平的兩房最受歡迎，成交佔比近4成；建面90-120平的小三房次之。最“不受歡迎”的是200-300㎡的，因為絕大部分人沒有能力接盤。140-200㎡的三房四房也挺難賣出去的。
之前去一個項目，售樓小姐不斷給一個猶豫不決的投資客戶安利買4房的大戶型，給出的理由是：面積更大，單價更低，相比小戶型總價更高，未來溢價也會更多！
首先，超過140㎡的戶型，購房門檻不低，等到再出手時，二手房依然遵循“面積更大，單價更低”的原則，不信你打開成交網站看看。最要命的是，可能這類房子掛一年都成交不了！當然這種情況說的是普通樓盤，如果像是二七濱江一帶，都是動輒200平-300平豪氣沖天的戶型，那麼少量140平的二手“剛需”戶型還是很搶手的。
3. 你應該要知道如何跟房東砍價
房東賣房，都會有個掛牌價和心理價。最終成交價是買賣雙方協商達成一致後的價格。那麼買家怎麼砍價才不會“吃虧”且又不把房東氣跑？
不少購房者，正在面臨買「新房」還是「二手房」的艱難選擇。不少二手房的房東，正在面臨「降價」或是「再降價」的艱難抉擇。
一邊，二手房的掛牌量上升從未停步，現在已經到了9.9萬套以上；另一方面， 武漢二手房房價從3月份開始，就一直呈下跌趨勢，一直跌到6月份，連續跌了4個月。
武漢房管局給出的上半年二手房成交套數，是42065套，環比增長27.61%，同比增長23.76%。
簡單來說，武漢的二手房，量在增，交易在增，價格在降。
如今整體樓市處於“橫盤”狀態，部分人認為持續“降價”的形勢不妙，再繼續跌下去會有什麼影響？會影響新房樓市嗎？那麼二手房還能買嗎？買什麼新房更抗跌？......
01
要搞清楚以上的問題，得先來仔細拆分下二手房的成交結構。
一直以來，二手房成交突出的兩大類房源，一種是市中心老破小，可能單價不低，但因為面積小，總價相對較低，最主要的是老破小有便捷的交通以及成熟完善的生活配套，成為其最突出的優勢；
一種是跟它們總價接近的次新房，可能位置不夠“中心”，周邊配套可能沒那麼強大，但戶型面積更大，品質更好，小區環境更優，周邊再加個地鐵，是選擇它們的原因。
當然還有核心學區房。這樣的硬核條件加持，是一般房子不能比的。來自騰訊財經的數據統計，學區房和非學區房在漲幅上差異，達到27%，並且隨著時間軸的拉長，趨勢是擴大的。今天先不討論這個話題。
1.看各區成交量
首先，武漢的二手房庫存量還是挺大的。掛牌量上升從未停步，據鏈家網顯示，截止目前全武漢二手房掛牌現在已經到了9.9萬套以上。
根據鏈家官網公佈的所有成交數據，我們發現，二手房市場最火熱的區域是東湖高新、洪山和江岸。遠城區中，東西湖扶搖直上，甚至遠超主城區礄口。
不難發現，新房熱門的區域，對應的二手房也熱門，比如洪山和東湖高新。但新房熱的，二手房不一定會熱，比如新洲蔡甸等，因為也就最近兩年才有的新房市場，二手房基本是空白的，這兩個區域基本都是投資客，未來二手房市場肯定也熱鬧。
2.再來看看成交面積
武漢人到底喜歡多大面積的二手房？
根據貝殼的上半年成交報告顯示，武漢的二手房成交面套均面積在90㎡左右。差不多是大兩房、小三房的樣子。
根據貝殼7月上旬成交的二手房數據，我們統計到成交面積分佈數據。
▼7月上旬各區二手房成交 數據：鏈家 製表：武漢樓市動態
雖然數據基數不大，但也是能直觀感受到，二手房裡面建面60-90平的兩房最受歡迎，成交佔比近4成；建面90-120平的小三房次之。最“不受歡迎”的是200-300㎡的，因為絕大部分人沒有能力接盤。140-200㎡的三房四房也挺難賣出去的。
之前去一個項目，售樓小姐不斷給一個猶豫不決的投資客戶安利買4房的大戶型，給出的理由是：面積更大，單價更低，相比小戶型總價更高，未來溢價也會更多！
首先，超過140㎡的戶型，購房門檻不低，等到再出手時，二手房依然遵循“面積更大，單價更低”的原則，不信你打開成交網站看看。最要命的是，可能這類房子掛一年都成交不了！當然這種情況說的是普通樓盤，如果像是二七濱江一帶，都是動輒200平-300平豪氣沖天的戶型，那麼少量140平的二手“剛需”戶型還是很搶手的。
3. 你應該要知道如何跟房東砍價
房東賣房，都會有個掛牌價和心理價。最終成交價是買賣雙方協商達成一致後的價格。那麼買家怎麼砍價才不會“吃虧”且又不把房東氣跑？
如今的二手房市場依然可以溢價，誠心的買房客，只要你的條件足夠好，是具備和房東談判壓價的可能。 做好壓價4%-5%的準備。
如果知道房東是出於“置換”目的而賣房，一般是比較利於談價格的，房東不願意把交易週期拉太長影響自己買房。但是也不適宜做持久戰的準備，看到合適也要快速出手，因為房東的心態也會變，如果有好的房子也要果斷下決定。
02
我們再看看武漢成交的熱門二手房具體是什麼樓盤。
根據鏈家成交數據，我們繪製了最近這90天武漢各區成交量TOP3的樓盤。
▼近90天武漢各區二手房TOP3成交 數據：鏈家 製表：武漢樓市動態
不少購房者，正在面臨買「新房」還是「二手房」的艱難選擇。不少二手房的房東，正在面臨「降價」或是「再降價」的艱難抉擇。
一邊，二手房的掛牌量上升從未停步，現在已經到了9.9萬套以上；另一方面， 武漢二手房房價從3月份開始，就一直呈下跌趨勢，一直跌到6月份，連續跌了4個月。
武漢房管局給出的上半年二手房成交套數，是42065套，環比增長27.61%，同比增長23.76%。
簡單來說，武漢的二手房，量在增，交易在增，價格在降。
如今整體樓市處於“橫盤”狀態，部分人認為持續“降價”的形勢不妙，再繼續跌下去會有什麼影響？會影響新房樓市嗎？那麼二手房還能買嗎？買什麼新房更抗跌？......
01
要搞清楚以上的問題，得先來仔細拆分下二手房的成交結構。
一直以來，二手房成交突出的兩大類房源，一種是市中心老破小，可能單價不低，但因為面積小，總價相對較低，最主要的是老破小有便捷的交通以及成熟完善的生活配套，成為其最突出的優勢；
一種是跟它們總價接近的次新房，可能位置不夠“中心”，周邊配套可能沒那麼強大，但戶型面積更大，品質更好，小區環境更優，周邊再加個地鐵，是選擇它們的原因。
當然還有核心學區房。這樣的硬核條件加持，是一般房子不能比的。來自騰訊財經的數據統計，學區房和非學區房在漲幅上差異，達到27%，並且隨著時間軸的拉長，趨勢是擴大的。今天先不討論這個話題。
1.看各區成交量
首先，武漢的二手房庫存量還是挺大的。掛牌量上升從未停步，據鏈家網顯示，截止目前全武漢二手房掛牌現在已經到了9.9萬套以上。
根據鏈家官網公佈的所有成交數據，我們發現，二手房市場最火熱的區域是東湖高新、洪山和江岸。遠城區中，東西湖扶搖直上，甚至遠超主城區礄口。
不難發現，新房熱門的區域，對應的二手房也熱門，比如洪山和東湖高新。但新房熱的，二手房不一定會熱，比如新洲蔡甸等，因為也就最近兩年才有的新房市場，二手房基本是空白的，這兩個區域基本都是投資客，未來二手房市場肯定也熱鬧。
2.再來看看成交面積
武漢人到底喜歡多大面積的二手房？
根據貝殼的上半年成交報告顯示，武漢的二手房成交面套均面積在90㎡左右。差不多是大兩房、小三房的樣子。
根據貝殼7月上旬成交的二手房數據，我們統計到成交面積分佈數據。
▼7月上旬各區二手房成交 數據：鏈家 製表：武漢樓市動態
雖然數據基數不大，但也是能直觀感受到，二手房裡面建面60-90平的兩房最受歡迎，成交佔比近4成；建面90-120平的小三房次之。最“不受歡迎”的是200-300㎡的，因為絕大部分人沒有能力接盤。140-200㎡的三房四房也挺難賣出去的。
之前去一個項目，售樓小姐不斷給一個猶豫不決的投資客戶安利買4房的大戶型，給出的理由是：面積更大，單價更低，相比小戶型總價更高，未來溢價也會更多！
首先，超過140㎡的戶型，購房門檻不低，等到再出手時，二手房依然遵循“面積更大，單價更低”的原則，不信你打開成交網站看看。最要命的是，可能這類房子掛一年都成交不了！當然這種情況說的是普通樓盤，如果像是二七濱江一帶，都是動輒200平-300平豪氣沖天的戶型，那麼少量140平的二手“剛需”戶型還是很搶手的。
3. 你應該要知道如何跟房東砍價
房東賣房，都會有個掛牌價和心理價。最終成交價是買賣雙方協商達成一致後的價格。那麼買家怎麼砍價才不會“吃虧”且又不把房東氣跑？
如今的二手房市場依然可以溢價，誠心的買房客，只要你的條件足夠好，是具備和房東談判壓價的可能。 做好壓價4%-5%的準備。
如果知道房東是出於“置換”目的而賣房，一般是比較利於談價格的，房東不願意把交易週期拉太長影響自己買房。但是也不適宜做持久戰的準備，看到合適也要快速出手，因為房東的心態也會變，如果有好的房子也要果斷下決定。
02
我們再看看武漢成交的熱門二手房具體是什麼樓盤。
根據鏈家成交數據，我們繪製了最近這90天武漢各區成交量TOP3的樓盤。
▼近90天武漢各區二手房TOP3成交 數據：鏈家 製表：武漢樓市動態
先看樓盤。發現沒，品牌樓盤佔大多數，如金地、恆大、聯投、萬科、保利等，尤其是萬科，佔到5個位子！再看建成年代，基本都是2015年後的次新房，其佔比已經全面超過了老小區。這也不奇怪，早就有中介說，“除了學區，那些不肯放下“身段”的老破小基本無人問津。”
這是城市人對美好居住嚮往並去追求的最好詮釋了吧。
再看面積，基本也是與上面的“偏好”規律是一致的。
而價格上，我們發現這些成交TOP樓盤的價格與所在版塊的新房價格是差不多的，甚至還更加實惠。
之前市場火熱時ZF限價下，新房房價定格，二手房房價高漲，使得新房二手房價格倒掛，甚至個別板塊倒掛差達5000元/平！自然大家追著買新房。
如今，新房房價有所浮動，二手房“虛高”過後價格有所回落，房東普遍降低預期，讓價成交。一增一減，新房與二手房價差逐漸縮小，甚至有的板塊不再有紅利。
比如上面的東湖高新區成交TOP1清江山水，均價2萬。而清江山水新房去年底高層清盤賣2.2萬，旁邊的正榮紫闕臺賣2.5萬。
那麼，在這種情況下，二手房的優勢，會更明晰地顯示出來了。
一來是「所見即所得」，可以馬上入住；二來，新房不容易買；三來，從居住角度，近年交付的次新房，大量是過關的，要麼品質過關要麼戶型過關；四來，現在的新房戶型越做越大，有的甚至110平起步，但二手房還有海量小戶型房源。
03
最後來回答最上面的問題。
1.持續“降價”很正常，下調幅度在合理範圍內，絕大部分並沒有跳水大跌。在合理範圍內持續“小跌”沒什麼大影響，可能成交會更加容易，中介們賺的更多。對新房成交量或許有一定影響，買不到新房就去看二手房。短期內對新房房價幾乎沒有影響。
2. 在價格合理，戶型合適，綜合交通、配套、物業、品質等因素都符合的情況下，當然可以二手房。
3.以上的二手房信息能給我們帶來哪些啟示？不管是增值保值的投資客，還是自住買房，都應該有這樣的思考。
第一、投資一定一定要注意房子的流通性。不好出手的再便宜也不要買，不要忽略持有成本，抱著貪便宜心態買入的房子，最終也會在錯誤的時機，以便宜價格賣出。
第二、武漢熱門板塊的二手房交易活躍，且房源量大，可以好好淘二手房，至少看得見摸得著。
第三、最好小區戶數不要超過2000套，至少不要超過4000套，這樣掛牌時競爭少一些。
第四、儘量選品牌房企，品牌物業。房子產品本身也進入了優勝劣汰的時代，越往後越是。
第五、買新房的時候，想想你未來如果要轉手，可能什麼人會接盤？接盤人多嗎？人家為什麼要接你的盤？想清楚了再做決定。