一位生活在德國的朋友曾經分享過這樣一個故事。
2014年，他從柏林搬去慕尼黑居住，在當地租下了一套公寓。公寓有6層，大約住著將近100戶人家。從外表看，這幢公寓樓與其他房子沒有區別，無論是外立面還是樓道設施，都不算舊，神奇的是它說這套公寓已經有75年的歷史了。
在中國，我們會用一個很接地氣的名稱來形容這些有一定房齡的住宅——老破小。
其實中國的商品房的發展歷史也只有區區30年不到，相比於歐洲的一些老建築還是很年輕的。如果以1998年取消分房來計算，中國的商品房更只有短短21年的歷程。老破小的形成一定程度上是城市化的結果。
拆遷房就是一個例子，這些房子可能是中國第一批“現代住宅”，原先的村統統變成了“新村”，而這些“新村”便是現在“老破小”們的主力軍。
如果查看西安近年來的成交情況，你會發現，老破小的成交量並不少，眾多的存量的老破小甚至佔據了半壁江山，成為很多年輕人的首套房，也是眾多學區房重度患者的鐘愛。
老破小到底值不值得買？
首先，我們要明確一個概念：值錢的不是房子本身，而是房子所佔的這塊土地。明確這一點之後我們來看大家最關心的一個問題：市中心老房子到底還能不能買？買來投資以後有沒有機會賺？
首先，城中的老小區有其獨有的優勢，絕佳的地理位置，優質的學區房資源，是很多新樓盤在短時間內無法取代的；但是房齡的老舊、小區環境差等問題也非常明顯，這也是很多人遲疑買不買老房子的主要原因。
其次，我們換一個思路去看，老房子是否會升值取決於它所在地段，那麼問題就放在了城中地段是否會繼續升值這個問題上了，這樣看來，問題是不是更清晰了呢。
針對這個問題，我的看法如下
1、只有少數的幾個大城市，市中心的地是越來越值錢的，市中心老小區也能得到善終。比如北上廣深等，因為他們的市中心一直都是市中心，沒變過。
2、全國333個地級市中，至少有300個城市的中心老區，都以悲劇收尾。因為這些城市想發展，通常要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，逐漸往新區方向遷移。
所以，針對「市中心老房子老小區，到底能不能投資」這個問題，可以給出第一個結論
1、如果你是在市中心不會大範圍遷移的城市，那麼此時的老小區也會越來越貴，有利可圖，可以買。
2、如果你是在市中心會遷移的城市，投資老房子的話，大概只有被套死，沒有賺錢的可能性。
西安的老房子大多數都是主城區80、90年代的，這些房子面積在大概在40㎡—60㎡左右，物業差（有些甚至沒有物業），沒電梯，周邊居住人群雜亂。
但不得不說，生活是真的方便，500米範圍內，醫院、菜場和基本的娛樂設施都一應俱全。出門就有公交、無論是去鐘樓還是小寨等商圈半小時即可到達。
因此仍然有很多人為了剛需自住和方便孩子上學購買老房子，而這也直接反應了決定西安老小區房價高低深受學區、周邊規劃、小區自身環境這三點影響。
學區因素
學區不同，同區域老小區總價格相差近50萬
比如說，同在蓮湖區青年路，蓮湖佳苑與愉景華庭總價差距較大，同樣都是老破小，學區不一樣，房價真的可以翻翻。
還有比如後宰門學區房；高新一小、一中學區房，西工大附小學區房、西安小學學區房等。因為帶有學區，二手房房價都相對較高！高新帶學區的二手房甚至比新房價格高出三分之一。
但還是要提醒購房者，西安每年學區劃分都有變動，所以並非這些學區的二手房都可以上。選擇這類房源還是要注意。
城建因素
地鐵規劃、商業規劃、周邊公園建設，都可能直接影響到西安主城老小區的價格。
很典型的西安地鐵1號線、2號線經過中心城區的老小區，特別是城西及城北區域的老小區，佔據非常有利的位置，城北眾多城改房因為地鐵價值得到了很大的提升，一度成為二手房的首選！
老破小有多少升值空間？
雖然老破小確實有讓人無法割捨的優勢，但是從市場經濟來說，老破小的升值空間是有限的！
西安樓市目前正在邁入高端改善市場。老舊小區沒有電梯，沒有小區管理，戶型陳舊，樓間距小等等都不如今主流的居住理念，必將面臨淘汰。
城市在擴張，新區的發展速度遠遠的超越老城區，人口開始外溢，新區的各項配套，包括老舊小區最具優勢的學區，在新區也將得到很好的解決，近幾年西安各個新區引入優質教育資料，招商引資各類大型綜合體等，新的購房群體更能接受的居住習慣。
總結：最後說一句，老破小必將隨著城市改造的進行一步步的被改善或淘汰，城市發展也在越走越快、越走越寬。那麼它的升值潛力也是顯而易見的！