參謀長經常在後臺收到這樣的留言：“我們這裡，XX三四線小城/縣城，新樓盤開盤價都過萬了，參謀長怎麼看？”
房價過萬，放在全國範圍內來看不高不低，但絕不能一概而論。
很多省會城市的房價尚未過萬，但也的確不乏房價過萬的小城市甚至是縣城。
參謀長給出的解讀其實也很簡單：看經濟基本面、看區位條件、看人口變化狀況。綜合這些因素，你基本就可以判斷一個房價過萬的城市，到底存不存在泡沫破裂的危險。
今天，參謀長想給出另一個簡單的判斷標準：看二手房市場。
先說為什麼。
第一，從成交量上看，很多城市的二手房交易量都能佔到總住房交易量的50%，在熱點城市，二手房交易已經是市場的主要組成部分。
以北京為例，對比北京新房和二手房成交量數據，我們會發現其的二手房交易量已經長期超過新房。
也就是說，在許多一線、強二線城市，商品房市場已經正式步入存量時代。
第二，從政策上看，二手房所受的價格管制相對寬鬆。
限價政策，對於新房的價格來說，無異於“泰山壓頂”。
我們將目光轉向2016-2017年最為喧囂的南京河西地區。彼時河西成為南京土地市場的“高價地窩”，樓面價屢創新高，各板塊地價不斷刷新紀錄。一時間，全國的高價地中，南京就佔據了半壁江山；而南京的高價地中，河西又佔據了半壁江山。
而如今，4.5萬的價格紅線一拉，很多樓盤都面臨著入市即虧損的困境。但，饒是虧本，也不能漲價。
這就是新房市場“不夠真實”的主要原因。
誠然，針對二手房的“限售”規定也會在一定程度上左右市場供應從而左右價格，但相較新房市場而言影響仍然要小很多。
第三，二手房比新房具備更大的“資產”屬性。
如何理解？
新房的成交，多是作為一種“消費品”，對應的是購買者的居住需求。
而當房屋進入二次交易的過程，它才具備了“資產”屬性，對應的是賣方的投資需求。只有二級市場，才能反映出房子在居住價值以外的附帶價值，這才是商品房“溢價”的來源。
分析完上述三點，我們幾乎就可以對開篇中“XX城市房價過萬到底是不是泡沫”的問題做出回答了。
有些城市，二手房的市場深度是明顯不足的。
再說怎麼看。
第一，仍然是看成交量。
這是二手房市場中最為基礎的部分，房屋價格需要有成交量作為支撐，否則局面只能是“有價無市”，長此以往一定會跌。
無論市場整體是冷是熱，如果一個城市的二手房成交量始終在總成交量中保持著一定的比重，那麼足以說明這個城市的房價有充分的後勁。
從新房和二手房交易量的變化關係上來看，某段時間內新房的集中入市會分散掉一部分需求，造成二手房交易量的下降，但這並不會影響對總體形勢的判斷。
當然，從房地產行業的發展規律來看，在多數城市，二手房交易所佔據的市場比重都將越來越大，也就更加凸顯出二手房的市場地位。
第二，看價格。
我們都知道有一個比較特殊的市場現象叫做“價格倒掛”。
同一區域內，新房價格高於二手房應該是常理。但部分城市或地區則會出現二手房成交價格超過新房的情況，我們將這種現象稱之為“新房二手房價格倒掛”。
這一現象出現的原因很好理解，一個是因為新房被限價，要知道，價格被按住了，真實需求卻不會憑空消失，這些需求湧入二手房市場，二手房價格也就順勢水漲船高。還有一個原因就是上文中提到過的，當房子的投資價值顯現出來，其“溢價”水平也就變高。
這份“全國省會城市一二手房倒掛價差排行”，一目瞭然地反映出了城市的市場狀況，多數省會城市的二手房價格都比新房高。
需要特別提及的是上海，為什麼上海市的二手房價格如此之“低”？
從上海樓市的大數據來看，接近75%的用戶持有一套房子的時間超過十年以上，只有不到5%的用戶在兩年內把房產賣掉。也就是說，上海樓市確實比較健康，大家買房都以居住為主導，短期買賣的比例很低。
這就使得上海的二手房在重重限制下很大程度上被剝離了資產屬性，實現了價值迴歸。
第三，看換手率。
二手房的“換手率”，是指在一定時間內市場中房產轉手買賣的頻率，是反映房產流通性強弱的指標之一。
可以這樣理解，換手率越高，流通性越好，變現能力越強。
換手率的計算公式是：換手率=二手房成交套數/總戶數。
我們可以看一下一線城市的二手房換手率數據，2018年，深圳的二手房總成交套數為73938套，光看數據雖不能與北上廣相較，但如果從換手率的角度看，深圳卻穩居一線城市首位。
這個數據，直觀地反應了深圳新房的稀缺性和二手房交易的活躍度，也就間接體現出深圳房產的可投資性。
當然，換手率這一指標也需要被辯證性地去看待，如果換手率過高，除了說明其市場活躍之外，也有可能說明其市場的投機性較高。將深圳和上海兩相對比，深圳在短線內的操作空間更強，而上海的房價則更為穩健。
除了衡量城市，“換手率”這一指標還可以用來衡量某一具體樓盤的可購買性。
要知道，
樓齡越新，交易成本越低的小區換手率越高；
房價漲幅越明顯，小區換手率越高；
人們購買該小區房產的意願越強，換手率越高……
注意長期地、持續性地觀察一個小區的換手率，如果這個樓盤能在較長時間內保持交易的頻繁度，那麼其可操作空間也就越大。
參謀長總結出的這些指標，都是極為重要、也極為實用的市場信號，無論是用來衡量城市、區域還是具體樓盤的可購買性，都有很大的參考意義。
如果你還想問：“XX地區開盤價過萬……”
那參謀長就想反問一句，如果你把它掛到二手房市場呢？
答案就一目瞭然了。