'蘇州下半年第一場土拍，釋放了這幾點信號'

正文開始前，先把上篇文章幾點提一下，

1、首先不是建議19年不買房，而是建議19年7月暫行觀望。

2、對於限價新房有機會還是應該參與

3、對於二手房市場，不要擔心大幅上漲，可能性趨於0

4、目前二手房市場已經出現有價無市的行情，成交量開始下跌。

5、上篇文章鏈接如下，

說真的，今年7月不建議你買房

以下是正文：

01

過去兩天，蘇州迎來了下半年第一場土拍，和預期的一樣，“平穩”成為主題。

19年下半年第一場土拍

先對比一組數據，上半年五場土拍平均溢價率分別為：15.93%、19.65%、22.08%、34.15%、53.16%，注意這五組數據，是逐步增加，也意味隨著蘇州房產市場的火熱，各大開發商拿地熱情逐漸高漲。

上篇文章提到過（鏈接在正文開始前）：受房產信託融資收緊和511新政影響，開發商拿地變的謹慎，這次土拍平均溢價率下降到13.96%，今年最低，最貴的那塊地還是相城地方國企自己拍下。

上週六，銀保監會要求信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒，同樣適用各大開發商身上。

02

下半年蘇州樓市會怎麼走？

上半年，蘇州樓市最重要事件莫過於511新政實施，核心內容

“穩地價、穩房價、穩預期”

尤其在5月18日被住建部預警點名後，下半年自然要圍繞住建部去年12月提到的“三穩”來佈局。

第一，下半年地價已經被穩定住了，符合預期。

第二，局部熱門區域二手房價如何控制？

二手房交易屬於市場行為，無法干預太多。但隨著大量限價新房入市，二手房開始出現有價無市的現象，各小區二手房掛牌量基本都在增加，限價新房的大量入市，開始壓制二手房市場，起到穩定二手房價的作用。如果二手房價還得不到控制，相信會有進一步調控加碼政策出臺

大量限價新房入市還有另外一個重要作用，各位看官自己悟一下，提一個關聯詞“均價”。

第三，市場對房價上漲的預期已經開始降低

上半年受獅山某新盤備案價影響，以及各大自媒體和中介熱炒二手房價新高，導致市場對房價預期高漲。隨著獅山某新盤一期被限制網簽到各大自媒體和中介被約談以及511新政的出臺，恐慌購房情緒已經明顯消散。

眼下諮詢大多圈內人，都會給出一個明確答案，短時間蘇州房價不存在上漲的條件。並且購房市場目前客群也很冷靜，開始以觀望情緒為主。

下半年預計二手房、新房市場會冰火兩重天，二手房以橫盤為主，新房以熱銷為主。還是之前一直倡導的，建議各位購房者，下半年以新房為首要考慮目標。

03

蘇州樓市的未來如何？

筆者對蘇州樓市長期持樂觀態度

恆大首席經濟學家任澤平研究報告，經常提到的一句話“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”

從人口來看，蘇州江蘇省第一，雖然近年來蘇州人口淨增速降低，但在各大城市搶人戰略下，蘇州卻反其道而行，執行了落戶難度更大的“積分落戶政策”，有點耐人尋味。

並且蘇州目前各區逐步細化出臺人才政策，對於高水平人才引進力度在增加。

筆者暫且理解為，隨著蘇州城市的轉型，人口容量開始飽和，提高人才比例是蘇州目前正在做的。

中期看土地，去年蘇州統計年鑑中，蘇州各區城鎮化率，除了市區100%和園區99%，其他區均在90%以下，有足夠發展空間。

蘇州各區城鎮人口比例

尤其是吳江，隨著長三角一體化政策上升到國家戰略地位，吳江也迎來了未來黃金髮展期，有人口、有土地、有財政、有政策、有未來。

至於短期，在以“穩定”為目標的調控基礎下，不要再幻想存在暴漲的念頭。