千挑萬選看好了房子，房款付了30多萬元，莆田的程某卻發現自己所買的房子被法院查封凍結了。這種情況下，這套二手房的買賣合同還有效嗎?
莆田的程某與宋某簽訂了《房產轉讓經紀合同》，約定程某以774700元的價格向宋某購買址在泉州市洛江區安吉路某小區的一套房屋。
為確保交易安全順暢，合同約定：“甲方(宋某)保證上述房屋權屬清楚。若發生與甲方有關的房屋產權糾紛或債務糾紛等，概由甲方負責處理，並承擔相應法律責任，由此給乙方(程某)造成的損失，由甲方負責賠償。”合同還就違約責任問題進行相關約定。
簽訂合同前後，程某支付宋某購房款322886元(包括定金50000元)，並按合同約定代為支付了3個月按揭款計10095元，即合計支付購房款332981元。錢付了近半，可是程某沒想到宋某遲遲不配合他辦理過戶手續。此後，他才知道因宋某欠他人錢不還，該套房產已被法院查封。
幾經溝通，程某還是未能將該房產過戶，更無法辦理房屋出售手續。於是，他把宋某訴至泉州市洛江區人民法院，請求判令解除雙方簽訂的《房產轉讓經紀合同》，並判令宋某立即返還程某已經支付的購房款、定金，支付合同約定的違約金，同時賠償因違約而給程某造成的損失。
法院審理
法院經審理認為，程某與宋某簽訂的《房產轉讓經紀合同》實為房屋買賣合同，是雙方真實意思的表示，合法有效，雙方應依約全面履行合同義務。訴爭房屋因另案被法院查封，且宋某至今無法解決訴爭房屋產權受限問題，程某購房目的無法實現，程某主張解除合同並返還已付房款，理由充分，予以採納。由於宋某的債務糾紛致買賣標的被查封，訴爭房屋交易未能進行，合同無法繼續履行，宋某的行為已構成違約，應按約定承擔違約責任。程某請求被告賠償定金，符合合同約定，予以採納。
本案中，訴爭房屋被查封之日即宋某違約之日。雙方簽訂的合同第九條約定宋某自違約之日起兩日內退還已付購房款，未能及時退還的，程某有權每日加收已付房款的0.05%違約金;現程某請求宋某支付違約之日起兩日後的次日至本判決確定還款之日止按已付房款332981每日0.05%計算違約金。雖合同對返還定金及違約金明確並列約定，違約責任範圍超過造成損失的百分之三十，可以認定為“過分高於造成的損失”，但宋某未到庭參加訴訟，視為放棄違約金過高的抗辯，故法院對上述違約金的請求予以支持。
對此，法院判決解除程某與宋某簽訂的《房產轉讓經紀合同》，宋某應返還程某已付房款332981元，賠償程某定金50000元，並支付違約金。
法官說法
《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現合同目的;在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;法律規定的其他情形。同時，第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
此外，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。
本案中，宋某由於自身的債務糾紛致買賣標的被查封，訴爭房屋交易未能進行，合同無法繼續履行，其已構成違約。程某、宋某雙方在合同內明確規定若一方違約，另一方有權加收違約金。故作出如上判決。
法官提醒
一般情況下，房屋的賣方主要義務有：(1)交付房屋。即出賣人應該按照房屋買賣合同的約定，交付符合合同規定的面積、間數、質量的房屋。(2)保證房屋所有權的轉移。保證將所出賣房屋的所有權轉移給買受人，在這項義務中，實際涵蓋賣方必須保證對出賣的房屋享有完整的處分權，房屋權屬清晰等。然而，在實際的交易過程中，常存在原產權人存在債務和經濟糾紛，甚至房屋在過戶之前被法院查封凍結，使購買人陷入兩難境地。
因此，法官提醒購房者在購買需要延遲過戶的房屋時，要提高警惕性，認真考察賣方的經濟情況，看有無涉及訴訟、房產有無抵押記錄等情況。歸根結底，不動產物權的變動必須以登記為準，在沒有辦理過戶登記的這段時間內，可能會發生各種問題而導致房子最終不能過戶，特別是買賣合同的訂立與過戶登記之間的時間差越長，風險就越大。
買房對於老百姓來說是一件大事，購買過程應慎之又慎。切忌盲目購房，以免房財兩失。
來源：莆田網警巡查執法